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1、大连三寰集团发展战略规划研究20102015年大连三寰集团发展战略规划研究三寰集团大连理工大学管理学院 2010年3月11目 录1 大连三寰集团内外部环境分析11.1 三寰集团产业发展脉络11.2 三寰集团的优势和能力分析21.3 三寰集团总体情况分析21.4 大连三寰集团产业结构现状分析41.5 二级企业情况61.6 大连市经济形势分析81.7 东北老工业基地振兴91.8 相关产业发展的带动作用92 战略指导思想和战略目标112.1 战略指导思想112.2 战略基本原则112.3 战略目标及指标112.3.1 都市型现代农业板块122.3.2 现代服务业板块132.3.3 房地产板块173
2、大连三寰集团发展战略规划制定203.1 传统农业向都市型现代农业转型203.1.1 发展都市型现代农业203.1.2 大力发展林下经济233.1.3 伺机进入农业高科技工程243.1.4 异地发展奶牛行业253.2 大力发展现代服务业253.2.1 “五凤”品牌的利用和延伸263.2.2 整合现有资源，打造旅游业务283.2.3 顺应经济带建设思路，发展农产品双向物流343.2.4 依托地理优势，开展客运业务373.3 借助融资平台优势，进入房地产行业383.3.1 房地产开发策略383.3.2 住宅地产393.3.3 商业地产413.3.4 工业地产433.4 改革集团管控模式，进行管控体系
3、建设433.4.1 三寰集团管控模式选择433.4.2 三寰集团管控体系的建设444 大连三寰集团发展战略规划实施454.1 大连三寰集团管控模式改革454.1.1 三寰集团管控模式选择454.1.2 三寰集团二级企业股权结构设计454.1.3 三寰集团总部的职能定位与运作524.1.4 三寰集团管控体系建设554.1.5 三寰集团组织机构设计604.2 合作伙伴的选择674.2.1 选择必要性674.2.2 合作伙伴选择的程序原则和应该注意的问题684.2.3 伙伴选择的建议69附录72附录1 都市农业板块测算方法72附录2 现代服务业板块测算方法74附录3 房地产版块测算方法761 大连三
4、寰集团内外部环境分析1.1 三寰集团产业发展脉络大连三寰集团有限公司（以下简称“三寰集团”）的发展改革脉络如图1.1所示。图1.1 三寰集团的产业发展脉络大连三寰集团有限公司的前身是大连三环实业集团公司（后文简称“三环实业”）。三环实业于1992年成立，归大连市政府直属。三环实业于1994年开始进行体制改革，由于三环实业是大连市建立现在企业制度的试点单位，也是省农垦局的试点单位，因此三环实业企业改革的步伐较快。1995年3月，市政府颁发了国有资产授权经营证书，决定授权大连三寰实业集团为国有资产出资主体，依据产权关系统一经营集团公司和企业的国有资产，享有出资权利，承担国有资产保值增值的责任。19
5、96年的4月，大连市改革委员会批准三环实业集团公司改制为国有独资企业，并更名为三寰集团，寓意资源广阔、发展无限。（未注册，于2000年5月正式注册“三寰集团有限公司”），并于2004年归国资委监管。三寰集团通过大胆调整产业结构和优化重组、体制创新，原来下属55家企业，现仅保留9家：农业企业3家，商业企业4家，地产企业1家，及资产运营部，是一个集农、工、商、建、服、运于一体的综合型经营公司。当前三寰集团正处在发展的战略转型期。1.2 三寰集团的优势和能力分析三寰集团的土地资源广阔，地处市区和近郊区，有丰富的自然资源，良好的种植、养殖基础。首先，三寰集团是大连市唯一的市直农垦企业，总资产8.2亿元
6、，可以充分利用国家的政策优惠，依据城市整体发展战略，积极推进集团都市农业、现代服务业和地产业的发展。其次，三寰集团独有的土地资源优势。全市行政辖区土地总面积为13538.39平方公里。其中，三寰集团经营的国有土地总面积约为60多平方公里，约占大连市土地总面积的0.45%。在大连市土地资源紧缺的背景下，三寰集团的土地就是企业发展的独特优势资源。一方面可以为三寰集团进行地产项目、旅游项目的投资带来成本优势，另一方面也可以通过土地置换为企业发展提供所需资金。第三，三寰集团下属二级企业有9家，分布在农业、商贸、旅游等领域。第四，三寰集团作为大型国有企业，具有良好的商业信誉，容易获得银行的贷款，有较强的
7、融资能力。第五，三寰集团经过近二十年的发展，获得了众多荣誉并且为大连市的发展做出了一定的贡献，在大连市人民心中有广泛的认知度，为三寰集团的继续发展奠定了的基础。1.3 三寰集团总体情况分析三寰集团在经过改制重组后，在“十一五”期间取得了不错的经营业绩，营业收入和盈利水平都得到了增长。表1.1和图1.2描述了三寰集团2005年2009年营业收入变化情况。表1.1 三寰集团2005年2009年营业收入变化数据2005年2006年2007年2008年2009年总收入1310813330150421584716286图1.2 三寰集团2005年2009年营业收入变化趋势表1.2和图1.3描述了三寰集团
8、2005年2009年利润变化情况。表1.2 三寰集团2005年2009年利润变化数据2005年2006年2007年2008年2009年集团利润63012958168231381图1.3 三寰集团2005年2009年利润变化趋势可以看出，三寰集团2009年实现总收入16286万元，“十一五”期间销售收入年均增长4.4%，实现连续五年持续增长，但是增速较慢。“十一五”期间三寰集团累计实现盈利4945万元，从图1.3中可以看出三寰集团的盈利水平波动较大，说明企业目前缺少稳定的盈利业务。当前，三寰集团面临着收入增速减缓和盈利瓶颈的问题，需要通过战略转型来推动企业的持续发展。三寰集团06年总体盈利水平由
9、05年的630万大幅上升至1295万，在07、08年又回落至800多万。由三寰集团财务报表可知，三寰集团06年盈利大幅上升是由于大额的营业外收支差额造成的，当年的主营业务发生亏损85万，07、08两年的主营业务利润分别为221万、555万，从主营业务利润来看，0608年三寰集团的盈利水平保持提高。三寰集团09年的盈利水平较08年有大幅提高。1.4 大连三寰集团产业结构现状分析图1.4和表1.3描述了三寰集团2009年营业收入以及利润情况。图1.4 三寰集团现有产业板块收入分布表1.3 三寰集团现有产业板块09年收入、利润数据 万元业务板块农业酒店熟食品地产其他二级公司奶牛场华侨农场兴达鑫山三寰
10、大酒店农垦宾馆熟食品交易中心地产公司三寰商城土石方资产部机关营业收入6885145280.5120.71375992201018127022220924898538.2236720101813190占比52.42%14.53%12.34%1.11%19.59%利润145171.3926.4-562-791620.6630.6-4046421557.7-6411620.6301.6占比112.8%-46.42%11.73%0.04%21.84%可以看出，作为大连市国资委下属唯一的涉农企业，农业仍然是三寰集团最大的业务板块，其次是旅游业和商贸业，三大业务板块营业收入达到集团09年营业收入的80%。
11、三寰集团原来的地产业务剥离出去以后，新成立的地产公司仅作为三寰集团项目开发的组织者和专业管理服务机构，营业收入仅占到集团总收入的1.11%。在盈利方面农业板块仍然贡献了大部分利润，此外熟食品交易中心的盈利能力也不错，两个酒店在09处于亏损状态。图1.5是三寰集团今后将重点发展的三个业务板块2006年到2009年营业收入占集团总收入的变化情况。图1.5 三寰集团现有产业板块营业收入分布从图1.5中可以看出目前农业和商业两大板块是三寰集团主要的收入来源。农业板块占三业务板块的收入比例持续上升。商业板块从营收水平上来看发展比较稳定，但增长速度较慢，营收占三业务板块的比重持续下降。地产板块营收较低，需
12、要通过新项目来推动营收增长及实现盈利。图1.6是三寰集团农业、商业、地产三部分业务之间2006年到2009年的比重变化。图1.6 三寰集团农业、商业、地产2006年到2009年的比重变化可以看出几年来三寰集团的主要业务并没有发生变化，农业和商业一直占据着主导地位。至2009年，农业板块的比重持续上升，商业板块营收比例有所下降。地产公司06年成立初期无营业收入，近几年营业收入也仅占三个业务板块总和的1%到2%左右，是集团中成长空间较大的业务部分。1.5 二级企业情况三寰集团现有9个二级企业，是一个集农、工、商、建、服、运于一体的综合型经营公司。（1）农业版块农业板块的三家企业分别是：大连奶牛场、
13、大连华侨果树农场、大连华侨鑫山企业公司。大连奶牛场始建于1957年，是一个集农、牧、工、客运多种经营于一体的综合性国有企业，地处旅顺口区英歌石。大连华侨果树农场，位于大连市近郊甘井子区营城子镇，旅顺北路和旅大铁路从场区穿过，距大连市区20公里，大连机场10公里，交通便利。大连华侨鑫山企业公司座落在近郊甘井子区辛寨子镇。水、电、路基础设施完备，距大连机场5公里，旅顺北路2公里，锦双路从辖区穿过，交通极为便捷。主要以硕果生产和小型加工厂房租赁为主。出产的葡萄、樱桃、桃子、巴梨等水果，品质上乘，远近闻名。（2）商业板块商业板块的大连三寰大酒店、农垦宾馆、熟食品交易中心、大连三寰产业发展有限公司。大连
14、三寰大酒店是一座集餐饮、客房、旅游、会议、商住公寓为一体的多功能涉外三星级酒店，已经通过ISO9001：2000国际质量管理体系认证，是大连市惟一荣膺“全国商业服务业2002年优质服务先进单位”称号的酒店。大连农垦宾馆是三星级涉外宾馆，位于大连火车站西侧，东濒大连市最繁华的商业中心，南临劳动公园，距大连国际机场12公里、大连港3公里，交通十分便利。农垦宾馆是各类会议、商务活动、假日旅游、宴请宾朋和休闲娱乐的理想之处。大连熟食品交易中心是大连周边地区熟食品交易的主渠道，是东北地区熟食品和土特产的重要集散地，该中心建筑面积4.8万平方米，经营面积2.3万平方米，总投资近亿元，企业在同行业中率先通过了ISO9001：2000质量管理体系认证。已吸纳业户500余家，日交易额百万元，日客流量万人次以上。大连三寰产业发展有限公司是由三寰商城、西南路综合市场和三寰产业园三个部分组成，资产总额2.5亿元。旗下西南路综合批发市场始建于2000年末，汇集了各地从事农副产品批发和零售的业户300余家，日销售果菜100多吨，客流量达万人以上，满足了周边机关、院校和百姓日常生活的需要，为农业产业化经营提供了销售平台；旗下金盛国际家居大连三寰广场于2009年8月1日上午正式开业，标志着三寰商城项目正式投入运营。
