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1、南充市国家税务局关于发布房地产开发行业企业所得税管理办法（试行）的公告为规范和加强房地产开发行业的企业所得税管理，根据中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、中华人民共和国企业所得税法及其实施条例和国家税务总局有关税收规范性文件规定，南充市国家税务局制定了房地产开发行业企业所得税管理办法（试行），现予以发布，自发布之日起施行。附件：1. 房地产开发项目登记表 2. 成本对象确认方式报告表 3. 房地产企业开发项目预售信息报告表 4. 开发产品(成本对象)完工情况表 5. 房地产企业纳税申报补充信息采集表 二一一年十二月二十三日房地产开发行业企业所得税管理办法（试行）第一章 总则第一条 为全面
2、推进企业所得税科学化、专业化和精细化管理，不断提升房地产行业的税收征管水平，根据中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、中华人民共和国企业所得税法及其实施条例和国家税务总局有关税收规范性文件规定，制订本办法。第二条 本办法适用于南充国税系统所辖的从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）的所得税管理。第二章 项目前期及建设阶段管理第三条 企业应当在取得建筑工程施工许可证后30日内，向主管税务机关报送房地产开发项目登记表（附件1），并附送房地产开发项目规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房地产开发项目预概算书、商品房分层平面书、建筑施工合同复印件。税务机关可要求纳税人提供相关
3、资料原件进行审核查验。企业取得土地如涉及拆迁工作，应当按照规定期限提供政府拆迁文件、拆迁许可证、拆迁安置补偿协议复印件及相关资料。属于开发经济适用房的企业，还应当报送政府负责经济适用房开发销售的主管部门有关立项批准文件；属于开发安置房项目的企业还应当向主管税务机关报送批准文件、立项文书及安置房的明细等相关资料。企业报送的上述资料内容发生变更的，应当在变更之日起15日内，将变更的相关资料报送主管税务机关。第四条 企业应当合理确定成本对象,并在取得建筑工程施工许可证后30日内，将成本对象确认方式报告表（附件2）报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应当
4、征得主管税务机关同意。第五条 税务管理人员可登录“南充市工程建设领域项目信息和信用信息公开共享专栏（http:/）,查看与某房地产开发项目有关的相关信息，并将其与纳税人报送的资料信息进行比对。第六条 前期建设过程中，税务机关应当分别采用以下方法对房地产开发成本的各项具体内容进行核实：（一）核实土地征用费及拆迁补偿费。审核企业土地入帐成本是否真实；审核企业支付相关拆迁补偿费用所取得的凭证,并可向拆迁管理部门了解拆迁政策，调取拆迁评估报告、房屋拆迁安置补偿协议，抽取部分拆迁户进行调查了解补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点等情况；（二）核实前期工程费。审核企业项目开发前期发生的水文
5、地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用；（三）核实建筑安装工程费。及时跟踪企业建设工程进度，核实项目开发过程中发生的各项建筑工程费和安装工程费等；（四）核实基础设施建设费。调取设计、勘察合同及相关部门的收费标准,核实基础设施、公共配套设施等费用的真实性；（五）核实公共配套设施费。审核企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。第七条 主管税务机关应当对企业支付本办法第六条涉及的费用凭证进行审查，重点审查企
6、业大额成本发票的开具时间、发票代码、发票号码、开具单位、开具项目等信息，审查取得发票的真实性；对照相关资料，向发票开具单位或其主管税务机关进行询证。第三章 预售阶段管理第八条企业应当在取得房地产项目商品房预售许可证之日起首个纳税申报期内向主管税务机关报送商品房预售许可证复印件，同时报送该项目的销售方式(附件3)。如果是委托其他单位代销、包销或境外销售的，应当在规定期限内向主管税务机关报送有关合同、协议等资料复印件，并将其代销或包销情况按季向税务机关报告。第九条 企业应当按照税法及相关政策规定，将每个季度实际预售收入，按照预计计税毛利率计算出预计毛利额，并入当期应纳税所得额如实计算应纳税额。预售
7、环节取得的收入是指企业在预售过程中所收取的全部价款，包括预收房款、定金、诚意金、保证金、会员费、以后用于折抵房款的借款等。第十条 企业销售未完工开发产品的预计计税毛利率按照下列规定进行确定:（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15；（二）开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%；（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5； (四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%；上述毛利率发生变化的，按照新的规定执行。为维护税收征管秩序，保证税负公平，各地应当在不低于上述标准的情况下，参照当地地税机关标准执行。第十一条 企业应当在纳税申报时
8、,向主管税务机关附送开发产品销售台帐。第十二条 税务机关可到房管局或登录房管局网站及时掌握纳税人预售情况，并将其纳税申报情况与企业销售台帐、财务报表、第三方信息进行比对，如有异常，应当进行核实。第十三条 税务机关应当认真核实纳税人预售环节取得的各项收入，核查预收帐款、其他应付款、短期借款等帐户，并将企业申报收入与当期计提或缴纳的营业税相配比，如发现非正常销售行为或隐瞒销售收入的，应当按照相关规定进行处理。第四章项目完工阶段管理第十四条 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应当视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；(二) 开发产品已开始投入使用；(三) 开
9、发产品已取得了初始产权证明；房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应当视为开发产品已经完工。第十五条 开产发品完工后，企业应当按照以下几种情形及时结转销售收入：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应当于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现；(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应当按照销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；(三)采取银行按揭
10、方式销售开发产品的，应当按照销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应当于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现；(四)采取委托方式销售开发产品的，应当在收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；（五）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等，应当视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。第十六条 企业销售不需办理产权的地下车库、地面停车位的所得应当计入当期收入。第十七条 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加
11、等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应当按照规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第十八条 开发产品完工后，企业应当按照下列规定及时结算开发产品计税成本：（一）对当期实际发生的各项支出，按照其性质、经济用途及发生的地点、时间进行整理、归类，并将其区分为应当计入成本对象的成本和应当在当期税前扣除的期间费用。同时还应当按照规定对有关预提费用和待摊费用进行计量与确认；（二）对应当计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按照规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、
12、在建成本对象和未建成本对象；（三）对前期已完工成本对象应当负担的成本费用按照已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应当由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应当负担的成本费用待其实际销售时再予扣除；（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应当按照可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除；（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应当分别建立明细台帐，待开发产品
13、完工后再予结算。第十九条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应当为实际发生的成本：（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10；（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按照预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；（三）应当向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按照规定预提。物业完善费用是指按照规定应当由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。第二十条 开发产品完工后企业进行年度
14、纳税申报时，应当计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业应当将建筑工程（装饰装修工程、安装工程、园林绿化工程、配套措施项目）的竣工决算报告、工程造价审计报告、建设工程结算确认书报税务机关备案，并向税务机关报送纳税申报补充信息采集表(附件4)以及税务机关需要的其他相关资料。企业向税务机关申报的上述项目的计税成本超过审计报告或结算确认书所确定的建筑成本，且无正当理由的，以审计报告和结算确认书金额孰低为参照标准。 对企业拒不提供上述资料，或不认可上款规定的参照标准的，以四川省建设工程工
15、程量清单计价定额及南充当地的适时造价信息确定的金额为建筑成本预警值。超过预警值的，税务机关应当进行重点评估、检查。第二十一条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按照规定计入取得发票年度的计税成本。第二十二条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按照规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按照中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。第二十三条 企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，开发产品完工前计入开发成本，开发产品完工后发生的借款费用，可直接在税前扣除。第二十四条 企业为销售开发产品而发生的各项广告费，企业应当将有关开发产品的广告规划、设计、协议、付款凭证留底备查。第二十五条 税务机关应当加强对企业关联业务的核查，对企业与关联企业之间的业务往来不按照独立交易原则进行处理，而影响企业应纳税所得额的，税务机关可依法进行调整。企业及其关联方原则上应当适用统一的征收方式。第二十六条 税务机关对企业以前年度进行检查，发现企业有中华人民
