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1、房地产项目开发程序和业务流程、我国现行的房地产建设程序 （四大阶段、十个过程）阶段程序需准备的资料行政管理部门取得证书资金投入项目前期阶段项目建议书 （申请报告）提出项目建设的必要性 和依据、拟建规模和地 点、资源、条件、投资 估算和资金筹措、建设 进度安排、效应分析。发改委以计划 管理为主；规 划、土地、环 保、水利、林 业、旅游等部 门参与选址; 经济、计划、 建设等部门参 与初步设计和 方案审批。前期工程费用：包 括调研评估费、设 计费、地质勘探 费、行政事业性收 费、前期其他费用 等项目选址方案项目核准或备案资料：申请报告、城市规划意 见、用地预审意见、环 境影响评价、水土保持 方案、
2、占用林地审核、 矿藏压覆评估等+营业 执照。设计任务 书、投资计 划初步设计（建设方案）项目准备阶段施工图设 计、图纸审 查办土地使用证：土地出让合同、交费证明等；办规划许可证：申请报 告和发改委批文、用地 规划许可证、土地证、 已审批规划图和建筑设 计图；办施工许可证：土地 证、规划许可证、招标 确定施工队、施工图审 查证明、质量安全监督 手续等。国土局、建设局、规划局1 国有土地 使用证2、建设用地 规划许可证3、建设工程规划许可证4、建筑工程施工许可证1、土地费用：包括 土地出让金沉淀部 分、土地拆迁费用、土地契税、安 置房建设费用等， 占比较大；2、前期工程费用： 包括三通一平、临 时
3、设施费、行政事 业性收费、前期其 他费用等项目征地、 报建、招标土地、环保、消防、人防、规划、建设等行政管理部门项目施工组织施工（安全、监理）质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报 告、隐蔽工程验收记录建设局1、基础设施建设费；2、建筑安装工程阶段等。费，占比较大；3、公共配套设施建设费；4、开发间接费用项目竣工验收阶段验收、结 算、备案验收备案资料：验收备 案表、竣工验收报告、 验收原始文件、质量检 测证明，规划、消防、 环保验收证明、质量保 修书。建设、规划、消防、环保等行政管理部门资料整理归档建设档案馆产权登记、 物业管理办产权证资料：土地使 用权证、规划许可证、 施工许可证、竣工验收
4、资料、面积测绘成果、 消防和环保验收证明 等。房地产管理局、我们以某地产项目为例，其在各个阶段投资的金额占比情况如下所示（仅供参考）骨口. 序号项目名称投资额占比估算说明1土地费用16162038.50%包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费 用、土地契税、安置房建设费用等2前期工程费用146473.49%包括调研评估费、设计费、地质勘探费、三通一平、临时设施费、行政事业性收费、前期其他费用等3基础设施建设费203204.84%包括供水工程、供电工程、雨水污水工 程、热力工程、燃气煤气工程、智能化 工程、园林景观工程、消防系统、信息 系统、标识系统、夜间照明系统工程、 其他配套等4建筑安装工程费1
5、1747527.98%包括地基处理工程、建安费用、分包工程、甲供材料设备米购等5公共配套设施建设费288696.88%包括人防车库、地下车库、教育配套、配电设施用房、垃圾用房、文体设施、物业管理用房、其他配套等6开发间接费用13870.33%包括咨询评估费用、工程监理费用、物 业费用、施工、采购、设计合同印花税 等7管理费用48781.16%按开发成本的2%测算8财务费用92252.20%按基准利率三年测算9销售费用94212.24%按销售收入的2%测算10开发期税费4653911.09%按销售收入的7%测算11其它费用及不可预见费54391.30%取2-5项之和的3%项目总投资4198191
6、00.00%三、房地产公司项目开发的内部工作流程：房地产公司项目开发的内部工作流程大致分为5个阶段：获取土地一一开工一一开盘一一清盘入住。1、获取土地阶段：土地获取阶段：包括土地信息的收集、价值判断，寻找合作资金，投标摘牌，签订土地出让合同， 办理用地规划许可证、土地证。规划设计阶段：包括区域市场调研，项目定位，设计前期工作，项目指标确认，施工图设计组织 等。施工准备阶段：办理建设工程规划许可证、施工许可证，开工前期工作等2、开工：工程建设阶段（一）： 项目开工，基础开工，主体施工，工程款支付，主体验收等工程建设阶段（二）： 内外檐装修材料确定，水、暖、电安装，智能化，通风与空调，电梯安装,毛
7、坯房竣工验收备案，成品房装修及验收备案，配套施工，竣工结算等项目销售阶段：办理销售许可证，项目亮相前准备，项目亮相，项目开盘前准备等。3、开盘：项目销售阶段：项目开盘进行日常销售4、清盘：销售清盘5、入住：竣工入住阶段：办理住宅准入证，入住准备，物业收房，办理入住手续等售后及移交：为客户办理产权证、土地证前期手续。四、房地产公司项目开发的内部具体工作流程获取土地一一开工一一开盘一一清盘一一入住节占八、工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土 地 获 取 阶 段土地信息收集地块现状图落实地块具体位置及周边情况项目部规划设计条件落实规划条件，了解限制性条 件
8、项目部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否 有地下埋藏物等影响开发的因 素详细了解项目部研发部工程部了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、 交通等情况项目部了解未来发展规划了解地块所属区域的规划，对 以后项目开发的影响和支撑项目部研发部土地了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解 土地出让方式和土地款，以及项目部价值初判能否调整了解项目开发成本了解当地的建安成本、政府收 费项目和具体情况项目部了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排项目部销售部土地价值深判可行性研究报告现状图（四至电子文件）项目部市场深度调研销售部：参与市场 调查，进行地块周 边及辐射范围内的 客户分析、
9、产品分 析、市场竞争分析 等；研发部：负责协助 进行区域市场调 研。项目部销售部研发部项目最终定位根据以往及周边项 目成交客户分析和 产品分析等，对项 目定位、客户定 位、产品定位等， 提岀策略性建议。研发部销售部项目部工程部成本测算：针对多个方案进行 初步成本测算、利润率分析及 比选进行项目开发的方 案设计和成本测 算。研发部成本控制部 项目部 销售部 工程部开发周期及付款计划各部门会同研讨： 根据土地的开工条 件、市场情况，共 同制定开发节奏。项目方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门节占八、工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明项目招商报告（前
10、期阶段）区域宏微观市场研究项目招商文本中盈利能力分析明确合作伙伴、寻 找合作方式项目商业策划书制定项目财务数据项目部财务部合作伙伴确定制定合作方式、投财务项目部寻找（招商阶段）合作方案确定资回报方式、草拟 合同总监财务部合作合作细节确定资金项目引资签署战略合作协议行政办：协议盖 章，存档。财务项目部（商业计划书）总监财务部：协助办理项目部合作实施合作公司成立及相关手续办理股权、增资等相关 财务问题；副总财务部土（实施阶段）行政办：工商局办 理公司注册。经理行政办地投方案标项目方案确定获投经济标确定土地上限取投标拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍阶摘牌卖战术段摘牌竞争对手分析
11、、确定土地上 限、价格敏感性分析、制定岀 价战术签订土 地出让 合同行政办法务：合同获取土地确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳土地款、契税、交易费等条款的草拟和完善；财务部：提供资 金。总经理项目部财务部用地规 划许可证准备材料，办证提交土地岀让合同和土地岀让 金、交易费等交费证明行政办：提供土地 出让合同；财务部：提供资金 缴纳岀让金、交易 费。项目部财务部行政办土地办理房地产开发资质预审表企业投资项目备案委托工程咨询资格机构编制研发部：协助提供 相关项目资料确权项目申请报告项目部研发部向项目备案机关提交申请报告项目部建设用地规划许可证原地上物土地证登 报声明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）土地岀让合同资料室：提供土地 出让合同、付款凭 证及相关图纸核定土地边界核定用地图、核定用地相关 图、规划地界坐标图交费证明缴纳土地费用1:500现状地形图需准备3份详规研发：委托设计详规节占八、工作阶段主要工作内容工作部门备注主 项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明土 地 获 取 阶 段办理土地证土地岀让合同交费证明缴纳土地费用建设用地规划许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件土地权人证明材料申请人主体资格证明、法人代 表证明或个
