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1、对规范甘甘肃省包包干制条条件下住住宅物业业服务收收费的思思考摘要针对对现行甘甘肃省包包干制住住宅物业业服务收收费存在在的弊端端，提出出了“菜单式式价格、标标准化服服务”的分等等收费模模式，提提高了我我省住宅宅物业服服务项目目和收费费的标准准化程度度、透明明度和实实践操作作水平。关键词包包干制住住宅物业业服务收收费菜单单式价格格标准化服服务分等收收费近年来，随随着甘肃肃经济社社会和房房地产市市场的快快速发展展，物业业管理已已逐渐成成为房地地产经营营管理的的重要组组成部分分。但是是，其在在发展过过程中尚尚存在许许多问题题，譬如如物业公公司与业业主之间间的矛盾盾纠纷日日显突出出，物业业纠纷案案件大量
2、量增长，其其中绝大大多数是是物业公公司起诉诉业主要要求支付付拖欠物物业费的的纠纷案案件，这这些问题题的焦点点就是物物业服务务收费。根根据国家家发展改改革委、建建设部下下发的物物业服务务收费管管理办法法，业业主与物物业管理理企业可可以采取取包干制制或者酬酬金制等等形式约约定物业业服务费费用。包包干制是是指由业业主向物物业管理理企业支支付固定定物业服服务费用用，盈余余或者亏亏损均由由物业管管理企业业享有或或者承担担的物业业服务计计费方式式。酬金金制是指指在预收收的物业业服务资资金中按按约定比比例或者者约定数数额提取取酬金支支付给物物业管理理企业，其其余全部部用于物物业服务务合同约约定的支支出，结结
3、余或者者不足均均由业主主享有或或者承担担的物业业服务计计费方式式。如何何科学制制定我省省包干制制下住宅宅物业服服务收费费标准，是是本文所所要探讨讨的问题题。一、 甘肃省现现行的包包干制住住宅物业业服务收收费政策策物业管理理是指业业主通过过选聘物物业服务务企业，由由业主和和物业服服务企业业按照物物业服务务合同约约定，对对房屋及及配套的的设施设设备和相相关场地地进行维维修、养养护、管管理，维维护物业业管理区区域内的的环境卫卫生和相相关秩序序的活动动。所谓“物业服服务收费费”是指物物业产权权人或使使用人为为得到物物业管理理企业服服务而支支付的费费用。物物业服务务费用的的构成包包括物业业服务成成本、法
4、法定税费费和物业业管理企企业的利利润。物物业服务务成本或或者物业业服务支支出构成成一般包包括以下下部分：1、管理理服务人人员的工工资、社社会保险险和按规规定提取取的福利利费等；2、物业业共用部部位、共共用设施施设备的的日常运运行、维维护费用用；3、物业业管理区区域清洁洁卫生费费用；4、物业业管理区区域绿化化养护费费用；5、物业业管理区区域秩序序维护费费用；6、办公公费用；7、物业业管理企企业固定定资产折折旧；8、物业业共用部部位、共共用设施施设备及及公众责责任保险险费用；9、经业业主同意意的其它它费用。物物业服务务收费区区分不同同物业的的性质和和特点分分别实行行政府指指导价和和市场调调节价。普
5、普通住宅宅及同一一物业管管理区域域内的非非住宅物物业服务务收费实实行政府府指导价价；其他他商业、工工业、办办公写字字楼、别别墅等物物业服务务收费实实行市场场调节价价。甘肃肃省住宅宅小区物物业管理理服务由由高到低低共分为为四级，每每一级别别都有基基本要求求、房屋屋管理、共共用设施施设备维维修养护护、公共共秩序维维护、保保洁服务务、绿化化养护管管理等66项内容容和标准准。根据据甘肃省省物价局局、建设设厅关关于公布布甘肃省省物业服服务基准准价和浮浮动幅度度（暂行行）等问问题的通通知精精神，九九层及以以下（多多层）住住宅物业业服务基基准价一一、二、三三级分别别为0.5、0.4、0.3元/月平方米米建筑
6、面面积，可可上浮20%，四级级最高限限价为0.2元/月平方米建筑筑面积；十层以以上（高高层）住住宅物业业服务基基准价一一、二、三三级分别别为1.5、1.3、1.1元/月平方米米建筑面面积，可可上浮15%，四级级最高限限价为0.8元/月平方米米建筑面面积。二、甘肃肃省现行行物业服服务项目目和包干干制住宅宅物业服服务收费费标准的的弊端（一）、等等级划分分和对应应服务标标准不明明细根据甘甘肃省住住宅小区区物业管管理服务务等级暂暂行标准准，各各级物业业企业服服务项目目都分为为基本要要求、房房屋管理理、共用用设施设设备维修修养护、公公共秩序序维护、保保洁服务务、绿化化养护管管理6个，每每个项目目服务内内
7、容不明明确，服服务标准准不明细细，无法法进行量量化考核核，不利利于房地地产管理理部门监监督管理理。6个服务务项目中中房屋管管理、共共用设施施设备维维修养护护两个项项目有交交叉重复复之处，应应合并考考核。（二）、收收费标准准不明晰晰今年国庆庆施行的的根据物物权法修修改的物业管理条例和物业服务定价成本监审办法（试行）规定，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。可见，物业服务总的基准价必须是各个服务项目基准价之合计，而
8、甘肃省物价局、建设厅关于公布甘肃省物业服务基准价和浮动幅度（暂行）等问题的通知中，反映的却是各个等级的综合基准价，没有按定价成本项目逐一量化核定，不明晰，操作性不强，群众看不懂，不便于公开公示。再者没有有制定出出业主大大会成立立前的物物业服务务收费和和公有住住宅售后后的物业业服务收收费。（三）、物物业企业业行业规规范不健健全目前为止止，无论论是房地地产行政政主管部部门，还还是物业业管理协协会，都都没有制制定出一一部物业业管理行行业规范范，这就就使得物物业服务务标准的的履行丧丧失了约约束力。三、甘肃肃省包干干制住宅宅物业服服务分等等收费模模式的构构架为促进我我省物业业管理行行业健康康发展，建建立
9、合理理、公开开、质价价相符的的包干制制住宅物物业服务务收费机机制，提提高市民民居住质质量，我我省包干干制住宅宅物业服服务收费费应实行“菜单式式价格、标标准化服服务”的分等等收费模模式。在住宅物物业区域域施行住住宅物业业服务菜菜单式价价格，收收费标准准采用标标准化的的统模式，将将住宅物物业管理理服务从从横向上上分为综综合管理理服务、公公共区域域清洁卫卫生服务务、公共共区域秩秩序维护护服务、公公共区域域绿化养养护服务务，以及及共用部部位、共共用设施施设备的的日常运运行、保保养及维维修服务务五项服服务项目目。纵向向将五项项服务项项目再分分为五级级、五类类、三类类、二类类。（一）、分分等收费费的意义义
10、1、有利利于规范范物业管管理企业业规范服服务和收收费行为为。物业服务菜单单式价格格的核心心是标准准化。所所谓标准准，通常常分技术术标准、管管理标准准、工作作标准等等。其中中工作标标准涉及及对工作作的责任任、权利利、范围围、质量量要求、程程序、效效果、检检查方法法、考核核办法所所制定的的标准，包包括部门门工作标标准和岗岗位(个人)工作标标准。这这些要求求对于物物业服务务都是有有效的、必必要的。2、有利利于物业业服务资资源的合合理配置置。一方方面便于于业主及及其委员员会选择择物业管管理企业业，也便便于物业业管理企企业选择择受雇于于那个住住宅区域域委员会会的委托托。另一一方面推推动了物物业管理理企业
11、之之间的竞竞争。在在同一服服务标准准上，企企业可以以在基准准价及其其浮动幅幅度内制制定价格格开展竞竞争。在在同一价价格上，企企业之间间可以在在服务态态度上进进行竞争争。3、有利利于物业业服务产产业的持持续发展展。物业业服务行行业配套套于房地地产业，是是一个新新兴的产产业。随随着房地地产业的的发展，社社会对物物业服务务的需求求越来越越大，范范围越来来越广。菜菜单式、标标准化的的运作方方法，对对全行业业各种形形态物业业管理和和服务部部有积极极的典范范作用。这这种以市市场为导导向的服服务理念念，对于于物业服服务行业业产业化化发展有有着重要要的促进进作用。4、有利利于住宅区区域社会会的稳定定和谐。业主
12、们对物业服务看得见、摸得着，消费明白、监督有谱。公平、合理、诚信的服务和收费，使供需双方处在一个和谐的共同体中。对于提供就业岗位、安定社区、推进人和自然的和谐发展，都有不可估量的意义。5、有利利于价格格主管部部门的职职能转变变。“菜单式式价格、标标准化服服务”的分等等收费模模式提供供指导了了供需双双方合约约定价的的范围、协协调了双双方在价价格方面面的矛盾盾、有利利于监督督物业管管理企业业的价格格行为。这这样，政政府价格格主管部部门就从从直接管管理物业业服务收收费转变变为间接接管理。（二）、包包干制住住宅物服服务分等等收费的的基本理理由1、实施施菜单式式价格的的原由从构成物物业服务务的相关关要件
13、出出发简要要分析其其实施的的基本理理由。（1）.物业企企业-管理和和服务双双重责任任。从管管理的职职能出发发，物业业企业不不同于一一般意义义的服务务企业，它它承担着着住宅区区域安全全保障、公公共设施施运行等等体现业业主、房房屋管理理部门乃乃至与居居住相关关的社会会方方面面面公共共意志的的贯彻执执行。从从服务特特性来看看，物业业企业是是经营性性的服务务单位。伴伴随着我我国房地地产市场场的快速速发展，逐逐渐成为为房地产产业的重重要组成成部分，有有着广阔阔的行业业发展空空间。（2）、业业主-权利和和义务众众口难调调。一个个住宅区区域里，存存在不同同需求和和不同消消费层次次的住户户，有自自住购房房的、
14、投投资购房房的、租租赁使用用等。有有些住宅宅区域分分期建设设，档次次高低悬悬殊，混混住不同同国籍或或不同收收入阶层层的业主主。另外外，不同同历史时时期住房房改革政政策，形形成商品品房和售售后公房房、常住住和不入入住等各各种物业业所有人人，在物物业服务务标准和和价值取取向上存存在着差差异。（3）物物业服务务-共性与与个性左左右兼顾顾。物业企业业工作职职能上的的双重责责任、业业主需求求的多元元统一、物物业硬件件混合多多样、管管理模式式和服务务关系的的变化更更迭决定定物业服服务工作作内容和和相应收收费标准准，很难难用简单单的方法法规制实实施。2、推行行菜单式式价格的的可能性性综上所述述，物业业服务及
15、及其价格格要兼顾顾业主居居住需求求的共性性和个性性。其服服务工作作包含的的相对公公共性和和复杂性性，使这这项工作作所涉及及的主客客体关系系处于复复杂的矛矛盾中。要要达到对对立统一一，关键键在于适适当细分分物业服服务的项项目、设设置差异异化的服服务级别别，制定定多重标标准的服服务价格格。其可可行性在在于: （1）.住宅区区域公共共性促成成服务收收费的相相对强制制性。在一一个住宅宅区域范范围内，服服务不存存在排他他性和竞竞争性。例例如，物物业企业业接受开开发商或或业主委委员会委委托，对对住宅公公共区域域进行各各种公共共服务，个个别业主主不经过过必要的的集体程程序是无无法拒绝绝接受服服务的。因因此，
16、物物业企业业在规定定的区域域和时段段，根据据所提供供服务项项目向业业主们收收取费用用是平均均和统一一的，具具有一定定的强制制性。（2）信信息不对对称的现现状呼唤唤物业服服务行业业收费要要标准化化。对于于物业企企业来说说，其提提供的物物业服务务项目及及其级别别信息，比业主们了解的多且全;而关于业主们需求的物业服务项目和级别的信息，比业主们少。反过来，对于业主们来说，关于业主们需求的物业服务项目和级别的信息，比物业企业多且全;关于物业企业掌握和能提供的物业服务项目及其级别信息，比物业企业少。（3）.物业档档次高低低和业主主需求的的差异要要求服务务标准多多样化。一般情况下，不同的住宅物业区域，需要提供与其相应的物业服务。物业档次愈高，需要提供的物业服务项目愈多，要求的物业服务级别愈高。同样，在一般情况下，物业档次愈高，质级愈好，业主需要的物业服务
