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1、第三节 房地地产规划划-建建设用地地规划管管理一、建设设用地规规划管理理的概念念建设用规规划管理理，是指指城乡规规划主管管部门根根据城乡乡规划及及其有关关法律法法规对于于在城市市、镇规规划区内内建设项项目用地地提供规规划条件件，确定定建设用用地定点点位置、面面积、范范围、审审核建设设工程总总平面，核核发建设设用地规规划许可可证等进进行各项项行政管管理并依依法实施施行政许许可工作作的总称称。 根据城城乡规划划法第第三十七七条和第第三十八八条的规规定，建建设用地地规划管管理分为为以划拨拨方式提提供国有有土地使使用权的的建设项项目用地地和以出出让方式式提供国国有土地地使用权权的建设设项目用用地两种种
2、情况区区别对待待的规划划管理内内容、方方式和程程序，城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门依用地地申请进进行规划划审核，核核发建设设用地规规划许可可证。 建设用用地规划划管理中中所称的的建设用用地是指指当前建建设的建建设用地地，即建建设项目目获得国国有土地地使用权权后向城城乡规划划主管部部门申请请规划许许可的建建设用地地，与城城乡规划划法第第四十二二条规定定中所称称的建设设用地不不是一个个概念。第第四十二二条规定定：“城乡规规划主管管部门不不得在城城乡规划划确定的的建设用用地范围围以外做做出规划划许可。”该建设用地系指现有的建设用地和规划的建设用地。当前建设项目的建设用地应当在该建设用地
3、范围以内进行选择定点。二、建设设用地规规划管理理的任务务建设用地地规划管管理主要要任务是是： 1有有效控制制各项建建设合理理使用规规划区内内的土地地，保障障规划实实施 2节节约建设设用地，保保护耕地地，促进进城乡统统筹和协协调发展展 3综综合协调调各方面面关系，提提高建设设用地的的经济、社社会与环环境的综综合效益益 4依依法调整整规划中中存在的的问题，不不断完善善和深化化城乡规规划三、建设设用地规规划管理理的审核核内容建设用地地规划管管理应当当遵循城城乡规划划法第第三十七七条、第第三十八八条、第第三十九九条和第第四十二二条、第第四十三三条的有有关规定定。根据据法律规规定，划划分为以以划拨方方式
4、提供供国有土土地使用用权的建建设项目目与以出出让方式式提供国国有土地地使用权权的建设设项目分分别对待待的审核核内容。 1划划拨用地地审核内内容 对于划划拨用地地的规划划审核内内容，主主要为： (1)审核建建设用地地申请条条件。经经国家规规定由有有关部门门批准、核核准、备备案的建建设项目目，建设设单位应应持申请请建设用用地规划划许可证证的各种种文件、资资料、图图纸，包包括批准准、核准准、备案案文件，建建设项目目选址意意见书、建建设工程程总平面面设计方方案，填填写建设设用地申申请表，向向城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门提出用用地申请请，城乡乡规划主主管部门门应首先先审查各各种文件件、资料
5、料、图纸纸、表格格是否完完备，是是否符合合申请建建设用地地规划许许可证的的应有条条件和要要求。 (2)提供规规划条件件。城乡乡规划主主管部门门受理建建设用地地申请后后，应依依据控制制性详细细规划对对建设用用地提出出规划条条件，包包括土地地使用规规划性质质、土地地使用强强度(包包括建筑筑密度、建建筑高度度、容积积率等)、基地地的主要要出入口口、绿地地比例以以及紫线线、蓝线线、绿线线、黄线线的界限限等，以以供建设设单位调调整、修修改和确确定建设设工程总总平面没没计方案案。 (3)审核建建设工程程总平面面。依据据控制性性详细规规划所提提供的规规划条件件，审核核建设工工程总平平面，确确定建设设用范围围
6、、面积积等，以以便核发发建设用用地规划划许可证证。根据据城乡乡规划法法第三三十七条条的规定定：“建设单单位在取取得建设设用地规规划许可可证后，方方可向县县级以上上地方人人民政府府土地主主管部门门申请用用地，经经县级以以上人民民政府审审批后，由由土地主主管部门门划拨土土地。” 2出出让地块块审核内内容 对于出出让地块块的规划划审核内内容，主主要为： (1)提供规规划条件件。在国国有土地地使用权权出让前前，城乡乡规划主主管部门门应当依依据控制制性详细细规划，对对出让地地块的位位置、面面积、使使用性质质、开发发强度、基基础设施施、公共共设施的的配置原原则等相相关控制制指标和和要求，提提出规划划条件，
7、作作为国有有土地使使用权出出让合同同的组成成部分。城城乡规划划法第第三十九九条规定定：“规划条条件未纳纳入国有有土地使使用权出出让合同同的，该该国有土土地使用用权出让让合同无无效。” (2)审核建建设用地地申请条条件。签签订国有有土地使使用权出出让合同同后，建建设单位位应当持持建设项项目的批批准、核核准、备备案文件件和国有有土地使使用权出出让合同同，向城城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门申请领领取建设设用地规规划许可可证。城城乡规划划主管部部门应审审查其各各种条件件、资料料、图纸纸等是否否完备，是是否符合合申请建建设用地地规划许许可证的的应有条条件和要要求。同同时，对对国有土土地使用用
8、权出让让合同中中规定的的规划条条件进行行核验，是是否符合合城乡规规划主管管部门在在地块出出让前所所提供的的规划条条件。 (3)审核建建设工程程总平面面。根据据经核验验确认的的国有土土地使用用权出让让合同中中所附的的规划条条件，审审核建设设用地的的位置、面面积及建建设工程程总平面面图，确确定建设设用地范范围，以以便核发发建设用用地规划划许可证证。建设设单位在在取得建建设用地地规划许许可证之之后，方方可向有有关部门门申请办办理土地地权属证证明。城城乡规划划法第第三十九九条规定定：“对未取取得建设设用地规规划许可可证的建建设单位位批准用用地的，由由县级以以上人民民政府撤撤销有关关批准文文件。”四、建
9、设设用地规规划管理理的行政政主体根据城城乡规划划法第第三十七七条和第第三十八八条的规规定，建建设用地地规划管管理的行行政主体体是城市市、县人人民政府府城乡规规划主管管部门。市市、县城城乡规划划主管部部门建设设用地规规划管理理中的主主要职责责为： 1提提供规划划条件 市、县县城乡规规划主管管部门应应在国有有土地使使用权出出让前，依依据城市市、镇总总体规划划和控制制性详细细规划，结结合该用用地所处处环境的的客观条条件要求求及有关关部门的的意见，经经过法定定程序，提提出出让让地块的的位置，使使用性质质、开发发强度等等规划条条件。对对于以划划拨方式式提供国国有土地地使用权权的建设设用地，在在受理建建设
10、用地地规划许许可申请请后，也也应提出出规划条条件。 2受受理建设设用地申申请 当划拨拨用地的的建设项项目经有有关部门门批准、核核准、备备案后；当出让让地块的的建设项项目签订订国有土土地使用用权出让让合同后后，市、县县城乡规规划主管管部门核核查建设设单位报报送的有有关各种种文件、资资料、图图纸及其其建设用用地申请请表等，决决定是否否受理建建设用地地规划许许可的申申请。 3审审核建设设用地项项目 受理建建设用地地规划许许可的申申请后，市市、县城城乡规划划主管部部门应依依法在一一定的时时间内经经过建设设用地规规划管理理审查程程序和工工作制度度，对建建设用地地项目的的申请及及有关事事项、条条件、内内容
11、等进进行规划划审核，提提出规划划审核结结论。 4核核发建设设用地规规划许可可证 市、县县城乡规规划主管管部门对对建设用用地申请请的事项项、条件件、内容容和建设设工程总总平面进进行规划划审核后后，确认认建设用用地位置置、面积积、允许许建设的的范围和和有关控控制指标标及要求求，对于于具备相相关文件件并且符符合城乡乡规划的的建设用用地项目目，核发发建设用用地规划划许可证证。对于于不符合合法定要要求的建建设用地地项目，说说明理由由，给予予书面答答复。五、建设设用地规规划管理理的程序序根据城城乡规划划法第第三十七七条和第第三十八八条的规规定，建建设用地地规划管管理的程程序根据据国有土土地使用用权取得得方
12、式的的不同，分分为两种种情况分分别依法法进行。 1申申请 (1)以划拨拨方式取取得国有有土地使使用权的的建设项项目用地地，建设设单位取取得城乡乡规划主主管部门门核发的的建设项项目选址址意见书书后，并并经有关关部门批批准、核核准建设设项目可可行性研研究报告告之后，建建设单位位可向有有关市、县县城乡规规划主管管部门提提出建设设用地规规划许可可申请，同同时报送送建设工工程总平平面设计计方案。 (2)以出让让方式取取得国有有土地使使用权的的建设项项目用地地，地块块出让前前，城乡乡规划主主管部门门应提供供规划条条件，作作为国有有土地使使用权出出让合同同的组成成部分；签订出出让合同同后，建建设单位位可向市
13、市、县城城乡规划划主管部部门提出出建设用用地规划划许可证证申请。 2审审核 城乡规规划主管管部门对对于建设设用地申申请，主主要是先先后进行行程序性性审核和和实质性性审核。一一是程序序性审核核，即审审核建设设单位报报送的各各种有关关文件、资资料、图图纸是否否完备，是是否符合合申请核核发建设设用地规规划许可可证的应应有条件件和要求求。二是是实质性性审核，即即审查城城乡规划划主管部部门提供供的规划划条件是是否落实实(核验验)，然然后审核核报送的的建设工工程总平平面图，确确定建设设用地范范围界限限和面积积等，对对建设用用地申请请提出审审核意见见。 3核核发建设设用地规规划许可可证 城乡规规划主管管部门
14、对对建设用用地申请请的有关关材料，经经审核后后符合城城乡规划划要求的的，向建建设单位位核发建建设用地地规划许许可证及及其附件件。根据据城乡乡规划法法第三三十八条条规定：“城市、县县人民政政府城乡乡规划主主管部门门不得在在建设用用地规划划许可证证中，擅擅自改变变作为国国有土地地使用权权出让合合同组成成部分的的规划条条件。”对于不不符合城城乡规划划要求的的建设用用地项目目，不得得发放建建设用地地规划许许可证，但但要说明明理由，给给予书面面答复。划拨、出出让地块块的建设设用地规规划管理理程序见见图1001、图图102。有关部部门批准准、核准准、备案案文件用地申请请建设项项目选址址意见书书建设单单位用地地申请表表 以划拨拨方式现场踏踏勘征询意意见(环环保、消消防、文文物、土土地等) 提供供国有土土 用地地审核 依据控控制性详详细规划划提出规规划条件件 地使使用权的的 建设项项目审查建建设工程程总平面面核定用用地位置置、面积积、范围围 行政政许可 领导签签字批准准核发建建设用地地规划许许可证 图1001 划拨用用地的建建设用地地规划管管理程序序依据控控制性详详细规划划提供规规划条件件作为地块块出让合合同的组组成部分分地块出让让前建设项项目批准准、核准准、备案案文件 用地地申请地块出出让合同同建设单单位用地地申请表表 以出让让方式现场踏踏勘征询意意见 取得得国有土土 用地审审核
