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1、办公大楼物业承包合同范本总则一、为维护合同双方的合法利益 , 规范物业管理的行为 , 达到业主的满意和要求 , 制定本合同。二、本合同共分为: 总则、物业管理委托合同书、物业管理服务内容及标准、物业管理服务费标准、资金结算、监督管理与检查考核和附则七个组件 , 均为本合同的有效组成部分 , 具有同等的法律效力。三、本合同未规定的事宜 , 均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。甲方：乙方：根据有关法律、法规 , 在自愿平等、协商一致的基础上 , 甲方将辽宁电力第四工程公司办公大楼 ( 电力大厦 ) 及其附属和共用设施全权委托于乙方实行物业管理 , 订立本合同。一、委托管理的范围及事项(
2、一) 、管理范围 :甲方将位于文圣区青年大街九十九号及其区域范围内物业委托给乙方实行统一管理、综合服务。物业类型 : 写字楼建筑占地 :17666.49 平方米建筑面积 :13556 平方米( 二) 、管理事项 :第1页共18页1、房屋的使用、维修、养护。包括: 屋顶、梁、板、柱、墙体等承重结构 , 楼梯间、门厅、走廊、墙地面等。2、区域内设备、设施维修、养护、运行和管理。包括: 供水、供暖、供电、照明、消防及其他设备设施。3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理。包括 : 道路、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理。5、公共卫生的清洁、垃
3、圾收集、清运。6、交通与车辆停放秩序的管理。7、安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记。8、管理与物业相关的工程图纸, 住用户档案与竣工验收资料。二、委托管理期限: 一年。即年 3 月 10 日始至年 3月9日止。三、双方的责任、权利、义务(一) 、甲方 :1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。2、制定业主公约并监督物业产权人、使用人遵守公约。3、审定乙方拟定的物业管理制度、年度计划、财政预决算。4、检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况。5、向乙方提供商业用房和管理用房。6、向乙方提供物业管理所需的图纸、档案、资料。第2页共18页7、负责保证按规定、按时交纳物业管理费。8、协助处理本合同
4、生效前发生的管理遗留问题。9、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。10、不得干涉乙方依法或依据本合同规定的内容所进行的管理和经营活动。11、参与确定管理服务费收费标准。12、对违反合同规定的乙方和乙方人员, 有权终止或要求调换人员。13、政策规定由甲方承担的其他责任。( 二) 、乙方1、根据有关法律、法规及本合同的约定, 制定物业管理制度,自主开展各项管理经营活动。2、遵守各项管理法规和合同规定的责任要求 , 根据甲方授权对物业实施综合管理 , 确保实现各项管理目标和经济指标 , 并承担相应责任 , 自觉接受物业主管部门及有关政府部门和甲方检查监督。3、根据需要制定维修方案, 报甲方
5、审议通过后组织实施。4、向业主和物业使用权人告知物业使用的有关规定, 并负责监督。5、接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督, 并定期报告工作。第3页共18页6、对物业的设施、设备不得擅自占用和改变使用功能, 如需在物业内改扩建或完善配套项目, 须与甲方协商 , 经甲方同意后报有关部门批准方可实施。7、建立物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。8、负责测算管理区域服务收费标准并向甲方提供测算标准与依据 , 严格按标准收取费用。9、依照甲方委托和业主公约的规定, 有权对业主和物业使用人违反法规、规章的行为进行处理。根据实际情况采取批评、规劝、警告、制止、提请有关部门处理等措施。10、管理期满向
6、甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料。11、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务, 但不得将本物业的管理责任转让给第三方。12、负责编制物业年度管理计划、资金使用计划及决算报告。四、物业管理服务费根据物业管理有关规定收取保洁费、保安费、绿化费、管理费、保养费及特约服务费等。总计 :428626.83 元。物业管理服务费标准根据国家有关规定并参照相关标准, 制定本合同物业服务费收取标准。第4页共18页一、清洁卫生费及绿化管理费1、保洁费 :0.35 12 13556=56935.20元/ 年2、绿化费 :0.55 13556=7455.80元/ 年3、化粪池清理费 :0.
7、30 13556=4066.80元/ 年二、保安费 :0.35 12 13556=56935.20元/ 年三、小修费 :每年 40,000 元四、电梯、高压水泵运行保养费:0.45 12 13556=73202.40元/ 年五、供电、供水、供暖运行费:8 800 12=76800.00元 / 年六、收发 :3 800 12=28800.00元 / 年七、特约服务费 :2 800 12=19200.00元 / 年八、管理费及其他:1、管理费 :3.5 13556=47466.00元/ 年第5页共18页2、办公费 :0.35 13556=4744.60元/ 年3、其他应急费 :每年 5,000 元
8、4、法定税费 :420606.00 5.5%=23133.33元/ 年九、中修以上和设备、设施更新费用, 由物业公司提出项目并套用相关定额 , 履行各种手续并由业主审核批准后施行。物业管理服务内容及标准一、保洁 :内容 :区域内公用部分的日常清洁, 设立专职卫生人员以确保为业主提供一个清洁、舒适的工作环境。标准 :1、庭院、门厅、走廊每天利用业主休息时间彻底清扫庭院、门厅、走廊一次, 垃圾及时清运。业主办公时间设置专职卫生员对区域内的卫生进行保洁维护。保持区域内停车畅道路、绿地无废弃物, 使区域内地面无杂物、污渍。对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭。走廊放置的痰桶及时清理, 门厅附近的玻璃幕
9、墙每周擦洗一次。2、电梯第6页共18页每天清洁、擦拭电梯门、镜面、墙面。每晚彻底清理地面一次。由卫生维护人员随时清理电梯间, 每天负责更换地毯, 以保持电梯清洁无杂物、污渍。3、卫生间每晚对卫生间进行彻底清洁。包括 : 垃圾和方便饭盒及时清走 , 墙面便器具、洁具、墙瓷砖、地砖的洗刷 , 拖布和日用品要摆放整齐, 每周对卫生间彻底冲刷一次 , 开水器每周放水、除垢一次 , 定时喷洒空气清新剂 , 保证无异味。4、绿化及时对楼内外绿化植物进行浇水、施肥、修剪 , 及时清除里面的杂草 , 每天清除花卉、叶茎的尘土 , 保持盆内、草坪内无杂物 , 定期喷洒药剂 , 使花木无明显枯萎及病虫害现象。5、
10、地下停车场每周彻底清扫一次 , 及时清理污水、污物 , 保持四壁无灰尘。6、化粪池定时清理、保证正常使用。二、保安内容 :设立专业保安人员以保证业主的人身、财产、消防等方面的安全。标准 :1、值勤第7页共18页保安人员按照职责坚持门岗值勤, 交接班要准时并做好交接班记录 , 加强日常巡视和监控, 积极与公安部门配合, 保证物业安全。2、来访登记对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导, 懂得礼仪知识 ,讲究文明礼貌。对内工作人员要检查、督促持证进入办公楼。3、监控室监控室要实行24 小时监控值班 , 做好值班记录 , 杜绝非工作人员进入 , 保证仪器和设备的安全, 随时提供监控资料。4、消防设
11、备定期进行消防设备的检查和保养, 保证消防设备始终处于良好状态 , 发现火灾事故或隐患, 及时处理并上报有关部门。5、停车场停车场的车辆要排列整齐, 随时指导车辆停放位置, 督促车辆锁闭情况 , 检查车库的安全性, 严防偷盗和交通事故的发生。6、其它突发事件严防刑事案件和治安事件的发生, 随时处理紧急情况和制止突发事件 , 维护工作秩序 , 确保正常办公。三、小修内容 :设备、设施小损、小坏的维修, 保持房屋原来完好等级为目的的日常养护工程。标准 :第8页共18页1、电气随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备, 保证各种电气设施和元件的完好。2、水暖上下水和暖气的保养, 水暖设施跑、漏
12、水的止水和修补, 水阀、便器具、管道的检修和更换等。3、土建房屋的主体结构 , 各种墙、梁、板柱和门窗洞口的修复。4、设备各种机械设备和电器设备的简单修复。如: 开水器、热水器、空调器、供电开关、盘柜、窗帘等。5、其他维修项目业主要求其他需要维修的项目。如: 外点运抵的设备、室内要求装其他设施等。6、维修率维修及时率达到100%,人员 10 分钟到位。电气、水暖维修不超过 24 小时 , 土建维修不超过3 天。四、电梯及高压水泵内容 :对电梯、高压水泵进行日常维护, 保养、检修、处理随机问题。标准 :第9页共18页1、维护按有关规定及时维护, 处理随时发生的问题, 使机械始终处于最佳运行状态。保证设备运行率达98%以上。2、保养乙方应定期对电梯和高压水泵进行保养。如: 管道刷防腐漆、电梯抹润滑油等。3、检修按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修
