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1、限购新政后2011年西安市场分析及走势预测一、西安房地产新政细则及解读1、2.26新政概况限购对象：已有1套房的本市户籍居民家庭，限购1套房能提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套房禁购对象：已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭无法提供1年以上本市纳税证明或社保缴纳证明的非本市户籍居民家庭。房贷条件：2套房贷首付不低于60%西安市关于进一步加强房地产市场调控工作的通知昨日（2月25日）下午，西安市长陈宝根主持召开市政府常务会议， 传达全国保障性安居工程工作会议精神， 讨论并原则通过了关 于进一步加强房地产市场调控工作的通知，俗称
2、 限购令”其中明确规定本市居民限购 2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付 最低60%。自通知发布之日起施行。会议指出，各区县政府、市政府各部门要统一思想，坚决贯彻落实中央房地产调控新政，切实承担起促进房地产市场平稳健康发 展的重任，做好房地产市场调控工作。特别是住房保障和房屋管理部门要切实担负起监管职责，严格执行国家相关文件的要求，积极 采取措施，稳控房价。限购措施二套房首付最低60%已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证 明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍
3、居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在西安 市辖区内向其售房。西安市政府要求有关部门加快个人住房信息系统建设，进一步完善购房人购房资格核查机制，加强对购房人资格的审查，确 保限购政策落实到位。对不符合资格的购房人，不予办理商品房网签、备案和二手房过户手续。对未严格核实购房人资格，违规 销售或代理售房的房地产开发企业和房地产经纪机构要严肃查处。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严
4、肃处理。二手房二手房不足5年买卖全额征税限购令”还调整了个人转让住房营业税政策。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发 项目进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。保障性住房保障性住房今年新增8.6万套今年一季度末，西安市政府将公布本市2011年度新建住房价格控制目标。各区县和市级有关部门要按照市政府 2011年度住房 保障
5、工作目标责任书的要求，切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，加大对保障性住房建设的支持力度，通过新建、 改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面，确保全面完成2011年保障性住房建设8.6万套（户）的目标任务。各区、县、部门和各开发区要认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量 的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要优先保证保障性住房用地。保障性住房建设用地未落实的区县、开发区和部门， 必须停止供应其他住房建设用地。土地使用开发商2年不施工收回土地使用权对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进
6、行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。监督措施房价上涨过快约谈有关负责人进一步加强对住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨、土地出让中连续出现楼面地价超过同类 地块历史最高价，住房保障年目标任务未完成、租售管理和后期使用监管不力的，执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地 产相关税收征管不力、个人住房信息系统建设滞后等问题的，市政府将约谈、问责相关区、县、部门和开发区负责人。2、西安房地产市场新政解读西安购
7、房资格审查昨启动高陵等四县不限购西安版限购令出台后，市房管局积极落实各项住房限购措施。记者从该局获悉，从昨日开始，本市辖区内购买住房的居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女），需进行购房资格审查，经审查同意后，方可办理商品房网签、备案手续。购房需提供这些资料西安市家庭购房申报表户籍及家庭成员证明材料非本市户籍居民家庭应提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明家庭成员个人有效身份证明西安版限购令出台后，市房管局积极落实各项住房限购措施。记者从该局获悉，从昨日开始，本市辖区内购买住房的居民家庭（ 包括夫妻双方及未成年子女 ） ，需进行购房资格审查，经审查同意后，方可办理商品房网签、备案手续。资格严审
8、查市民购房前需提交多项资料为贯彻落实国务院及西安市有关调控楼市的相关文件精神，合理引导住房需求，落实各项住房限购措施，昨日，市房管局发出关 于落实住房限购政策有关问题的通知，要求居民家庭在购买住房前，应当向房地产开发企业、经纪机构或二手房交易登记窗口如实申 报有关情况。各相关单位将对购房者材料进行查验，留存复印件，并妥善保管。同时，将西安市家庭购房申报表作为房屋买卖合同附件。 对非本市户籍居民家庭购房的，房地产开发企业将有关信息录入后，还应将其相关资料报市房管局购房资格审查机构审查。经审查同 意后，方可办理商品房网签、备案手续。二手房交易登记窗口在办理过户手续时，应对购房家庭购房资格进行核查，
9、凡不符合住房限 购政策规定的，不予办理交易过户手续。外地人买房 提交纳税或社保证明二选一“对于外地人买房，一年以上的纳税证明和社保缴纳证明，只需要二选一，提交其中一样就行。纳税证明可以到税务部门开具， 社保证明则在人社部门开具。”市房管局负责人说，针对北京等地限购令出台后，一些从业者为应对提高的买房门槛，而出现的补交假税收、假社保证明的问题。 西安为了真正把限购令落到实处，切实发挥其调控市场的作用，他们正在积极与我市税务、人社等部门联系，尽量杜绝有人钻空子。购房信息联网 夫妻各买一套房也能查得到“目前，我市基本建立完善了市、区 （ 县） 两级联网的个人住房信息系统和数据库，已经可以实现全市个人
10、住房信息的共享、查询 及统计分析。如果一个家庭第一套房是以丈夫姓名购买的，而第二套房以妻子名字购买，这个家庭再买第三套房时，信息系统一查， 就可以明确二者为夫妻关系，从而禁止这个家庭买第三套房。”房管局负责人解释说。记者注意到，新的西安市家庭住房人申报情 况表中，须明确填写申请家庭的每一位成员姓名、家庭关系、是否本地居民及证件号码。严格政策执行 提供虚假材料 经济损失自负该负责人表示，房地产开发企业、房地产经纪机构、各有关单位要严格执行限购政策，在销售现场及经营场所公示限购通知，并 向购房人告知住房限购政策，加强对居民家庭购房资格的审查，确保住房限购政策落实到位，对违反有关规定的，将严肃查处。
11、当事人提供虚假材料、不如实申报的，由其承担相应的经济损失和法律责任。西安版限购令出台后，市房管局积极落实各项住房限购措施。记者从该局获悉，从昨日开始，本市辖区内购买住房的居民家庭（ 包括夫妻双方及未成年子女 ） ，需进行购房资格审查，经审查同意后，方可办理商品房网签、备案手续。市场动向 商业地产显露投资潜力西安晚报讯 （ 记者 王赫） “我们的小面积商铺都卖完了，现在只剩下面积比较大的了，每平方米3 万多元。”金泰假日花城置业顾问对记者说。记者连日来走访了西安多家商业地产项目，了解到在限购的大背景下，由于以写字楼和商铺为代表的商业地产不受限 购令的影响，越来越受到开发商和投资客的追捧。某商铺销
12、售经理表示，西安“限购令”出台，使住宅市场观望气氛渐浓。与此同时，在限购、加息政策打压之下，许多住宅投资 客的“热钱”纷纷转向商业地产领域。不过，他还提醒投资者，投资商铺与炒住宅不一样，商铺的换手率相对低。绝大多数商铺投资 者选择长期持有，通过收租获取利润，这和炒住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式根本不同，切不可盲目投资。陕西省社科院学术委员会副主任张宝通认为，随着西安国际化大都市建设的推进，房地产和现代服务业飞速发展，商业地产的地 位举足轻重。国家多次房地产调控政策并未触及商业地产，在西安商品房限购的背景下，西安商业地产将迎来新的发展机遇。专家预测上周西安版限购令终于出炉， 新政到底会对未来
13、楼市产生多大影响 ?昨日西安房地产信息网数据研究中心预测， 上半年楼市销量或 跌三成。西安上半年住宅销量或跌三成二套房首付比例提升至 60% 影响置业计划西安房地产信息网数据研究中心对去年我市购房者来源以及付款方式的统计数据显示：西安改善型需求置业人群占到购房人群比 例的一半以上，从购房付款方式来看所有置业者中选择按揭付款的人群比例占到60%左右，尽管具体到改善型人群采用按揭贷款的比例尚不掌握，但从身边的改善型需求人群付款方式来看，按揭仍然是主要的方式，因此从这个层面上来看，二套房贷首付升至六成， 其影响的置业人群范围相对较大。5 年内二手房全额征税 降低置业热情据西安房地产信息网数据研究中心
14、有关人士分析，去年诸多以遏制商品房市场房价快速增长的政策直接对二手房市场形成影响。 目前西安市 5 年内房龄交易量占到市场总量的 20%左右，关于不足 5年的二手房出售全额征收营业税，对于目前走的一波三折的二手 房市场而言无疑是雪上加霜。同时这个政策也将使得商品房市场二次及二次以上置业人群的购房热情明显受挫，也对改善型需求形成 影响。其他城市交易量明显下滑 对西安的影响 3 月显现有关专家表示，目前出台的北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨11 个城市的限购令中，除济南外，外地人在本地新购住房均与户籍挂钩。新政后多数城市交易呈现明显下滑。作为刚刚出台限购政策的西安
15、而言，政策对市场 的影响将在 3 月显现。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，西安市外来购房人群约占到近6%，因此对于外来置业人群影响相对较弱，但本土改善型需求人群占据半数，在限购政策与二套房六成首付、 1.1 倍利率的条款综合作用下，对于改善型需求置业无 疑将形成直接抑制，从而影响到市场交易量的增长。三成受调查者持观望态度 二成受调查者放弃购房从西安版限购令内容来看， 所列条款均为“新国八条”的翻版， 该政策会对西安置业者产生哪些影响 ?对西安楼市后续发展又将带 来什么变化 ?西安房地产数据研究中心第一时间对购房者进行的调查结果显示： 30.9%的购房者将呈现观望， 20.1%的购房者
16、表示将放弃 购房， 22.9%的受访者表示自己是刚需，政策不影响其置业意向。西安楼市将“萎缩” 上半年销售量或将跌三至四成“新国八条”以及西安限购令关于二套房首付提高、营业税全额征收、房产税征收、贷款利率优惠停止等等，对楼市投资预期有 所改变。在这种心理因素的影响下，楼市的观望情绪将持续转浓，而春节后央行的又一次加息，使得购房成本再次提升。西安房地产信息网数据研究中心认为，在楼市调控政策的叠加效应影响下，西安楼市销量仍将进一步有所“萎缩”，而根据西安 楼市历年对于政策影响的表现以及全国各城市的表现来看，西安商品房交易量在上半年末或将见底，根据目前的市场情况及购房者对 于政策的调查来看， 预计上半年市
