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1、( 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 )一、B 问答题 /B( 总题数： 3，分数： 30.00)1. 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期 5 年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼 业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权 属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 请问： 1针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节 2装修补偿应如何确定 ? 3 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理 ?(分数： 10.00 ) 正确答案： ()解析： 1在估价程序上应特殊注意： (1) 被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，
2、估价人员应做好 无利害关系第三人见证工作并在报告中做出相应说明。 (2) 估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公 示7 日，并进行现场说明。 (3) 公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人并由委 托人向被拆迁人转交分户报告。 2 被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定； 协商不成的， 可以通过委托评估机构确定。 3拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响。 ( 或按完全产权评估 )2. 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被 依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价
3、款除法律规 定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问： 1估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业 ?为什么 ? 2 拍卖保留价应由谁确定 ?如何确定 ? 3 乙公司欲竞买该办公楼， 现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费 ?(分数： 10.00 ) 正确答案： ()解析： 1估价机构没有义务将估价结果告知借款企业；估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人 (或：估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；估价机构仅对委托人负责：法院是委托人，借款企业不是委托人)。2 拍卖保留价由法院确
4、定，应以评估价格为基础确定。 3 应注意以下费用： (1) 拍卖机构佣金； (2) 补缴土地使用权出让金； (3) 房地产交易相 关税费； (4) 估价机构的评估费用。3. 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作 为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分 别为 280万元、 300 万元和 350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 请问：1 这样的做法有哪些错误？2 若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求 取估价对象的年净收益 ?(分数： 1
5、0.00 ) 正确答案： ()解析：1 错误(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实 例不宜作可比实例； (2) 未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益； (3) 不应采用年总净收益， 而应采用单位面积的年净收益； (4) 不应选用 350万元作为估价对象的年净收益 (或应采用三个可比实例 的平均值作为估价对象的年净收益 )； 2 具体可选择过去数据简单算术平均法， 未来数据简单算术平均法， 或未来数据资本化公式法确定。二、B 单项选择题 /B( 总题数： 3，分数： 20.00)( 每小题的备选答案中只有一个最符合题意 )估价对象为某三星级宾馆，土
6、地使用权性质为划拨商业用地。(分数： 8.00 )(1) . 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是( ) 。(分数： 2.00 )A. 抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险VB. 抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C. 抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险D. 选用估价方法不恰当形成适宜性风险解析：(2) . 如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆 的价值时 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 该宾馆财务数据中的当年净利润可
7、视作年净收益B. 按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C. 该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D. 根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾 馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益 V解析： ( 关于净收益的， D 为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润 )(3) . 若采用成本法估价，下列表述中不正确的是 ( ) 。(分数： 2.00 )A. 应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B. 无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C. 在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土
8、地使用权出让金VD. 在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金 解析：(4) . 假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值， 估价结果为 3500 万元，则 ( )。(分数： 2.00)A. 3500 万元是该宾馆的公开市场价值B. 3500 万元是该宾馆房地产的公开市场价值C. 3500 万元是保险事故发生后的损失价值D. 投保时，保险金额不能超过 3500 万元 V解析：(关于保险评估3500万元的，D为保险金额不能超过 3500万元)某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用， 该商品住 宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。(分数： 6.00 )
9、(1) . 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( ) 。(分数： 2.00 )A. 道路扩宽后，交通发生变化B. 绿地率发生变化 VC. 公共配套设施发生变化D. 土地形状发生变化解析：(关于小区减值的，B为绿地率减少)(2) . 若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( ) 。(分数： 2.00 )A. 噪声和污染程度发生变化B. 土地形状发生变化C. 人口密度发生变化D. 出行便捷程度发生变化 V解析：(关于小区增值的，D为交通条件改善)(3) . 房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是( ) 。(分数： 2.00)A. 由于
10、住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B. 以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C. 用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度VD. 用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度解析：(关于小区估价的，C为改变前后分别估价，求差额 )某工厂有甲、乙两个厂区， 当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。 其中甲厂区 在 20 世纪 90 年代已经补交丁土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。 现在甲厂区为危险房， 乙厂区为严重损坏房， 房地产行政主管部门已通知工厂停止使用，该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂
11、区、抵押乙厂区房地产，用筹得 的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。 现请某估价机构同时对两厂区 进行估价。（分数： 6.00 ）（1）. 针对以上情况，在估价时最恰当的做法是 （ ） 。（分数： 2.00 ）A. 将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B. 将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告VC. 两个厂区分别估价，出具一份估价报告D. 视委托人要求进行估价并出具估价报告解析：（关于出几个报告的，B为出两份报告）（2）. 委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（ ） 。（分数： 2.00 ）A.
12、可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价VB. 只能对两个厂区的土地进行估价C. 可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D. 可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价解析：（关于甲乙厂区估价的，A为甲乙厂区的房产和土地都要估价 ）（3）. 对乙厂区的土地估价的思路应当是 （ ） 。（分数： 2.00）A. 按出让土地使用权评估其公开市场价值B. 按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金VC. 用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D. 用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税
13、费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费解析：（关于乙厂区土地估价的，B为市场价格扣减土地出让金）三、B 指错题 /B（ 总题数： 1，分数： 40.00）4. B XX在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录 （ 略 ）致委托方函 （ 略）估价师声明 （ 略）估价的假设与限制条件 （略）房地产估价结果报告 /B一、委托方 （ 略 ）二、估价方 （ 略）三、估价对象1区位状况 （略）2实物状况 （ 略）3权益状况 （ 略）四、估价目的为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。五、估价时点2005 年 4 月 18 日。六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准，
14、即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。七、估价依据 （ 略 ）八、估价方法估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发 法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币 4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员（略）十一、估价作业日期2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估价报告应用的有效期（略）B估价技术报告/B一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、最高最佳使用分
15、析（略）四、估价方法选用 估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目 的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：1 根据房地产估价规范，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其 中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预 计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润 以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。2估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法 的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象 的客观合理价格或价值。3对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程（一）假设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价
