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1、西安欧亚学院本科毕业论文（设计）绪论这次自己的选题是可行性研究报告，论文的主攻方向是对房地产项目的研究与定价。文献查阅的大量资料与网络的各类信息，自己的论文在资料方面有所整理，使用的研究方法比较新颖。本篇论文的结构合理，行性研究根据现实情况对拟建项目的包括所处环境和地势，社会和经济体系，当前建筑技术能力等影响因素进行综合分析论证，为该项目建设的必要性提供有力依据；本项目的可行性研究对拟建项目进行全面的技术、经济分析的论证，并对影响本拟建项目的自然、社会、经济、技术等因素进行调研、分析比较并预测建成后的社会经济效益，结合该项目建设的相对必要性，对社会建设的发展程度，对本项目财务的盈利能力，项目经
2、济上的合理性，本项目技术上的开创性和适应性以及本项目建设的有关条件的可能性与可行性，从而为本项目的投资决策提供科学的可靠的依据。第一章、总 论1、项目建设背景根据城市规划的需求和陕西省西安城市的发展和相关的控制计划要求长江东路地区,西安建设集团有限公司,有限公司取得土地通过政府的司法拍卖,共有21.444亩。开发建设有关土地、土地利用和自然变化的下列程序，由西安市土地管理局和市规划局共同办理。西安赵华市项目的初步设计已经完成。西安赵华市项目的建议书已经得到省规划委员会的批准。项目前期工作和项目规划审批工作先后进行。2、项目概况（1）项目名称：西安昭骅城（2）建筑规模：5栋4单元21层（3）建设
3、地点：长安区韦曲南街道办事处长安街南端，规划路以南，规划路以西，黑河管线防护范围以东，地籍编号为CA1-19-5。（4）规划用途：居住和商业（5）建设单位：西安建工集团有限公司（6）经营类型：房地产经营（7）企业性质：其他有限责任公司（8）资质等级：二级（9）企业概况：2017年9月，通过与世界500强企业-格陵兰岛控股集团开展战略合作，率先实施混合所有制体制的改革，实现了本公司的股权多元化配置，成为绿地控股集团成员企业、经过九年的快速发展，西安建工已经成为西北地区第一家拥有房屋建筑施工总承包和市政公用工程施工总承包“双特级”资质的建设企业，另外还拥有房地产开发、建筑工程设计等9项一级（甲级）
4、资质，以及商务部颁发的有关对外承包工程资质资格证书和商务部对外成套项目援助有关资质，形成了集建设与投资、开发与综合改造、设计与服务、物流与运营综合为一体，产业链相对完备的大型现代化建设企业集团。目前，西安建工旗下已经拥有10个二级产业集团和1个职工服务中心，在岗员工2713人，包括一级建造师在内的国家注册类一级专业技术人员3279人。（10）工程概况：西安昭骅城项目占地21.444亩，不含代征路4.492亩(14666.36平方米，容积率不大于2.85，建筑密度不大于20.33%，绿地率不小于21.6%)。土地总费用2300万元（折合105.2万元/亩），地上没有待拆的建筑物，三通一平已经完成
5、。（11）项目建设期：2017年11月-2019年11月。（12）资金来源：本项目建设资金由企业自筹及银行贷款，其中企业自有资金占项目总投资的60%，其余资金向商业银行贷款。据收益计算，税前项目财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元，本项目财务分析结果表明，该项目的经济效益较好。3、可行性研究报告编制依据（1）省计委关于“西安昭骅城”项目建议书的批复；（2）西安建工集团有限公司国有土地使用权出让合同；（3）西安市规划设计院沿江东路沿线控制性详细规划；（4）西安市建筑工程学院设计研究院“西安昭骅城”项目初步规划方案；（5）西安建工集团有限公司地质勘测资料；（6）西安市城市规
6、划局西安市土地使用变更通知书；（7）中国建设银行西安分行资金证明；（8）国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；（9）建设部房地产开发项目经济评价方法；（10）国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）；（11）2017年五、六月建筑工程经济指标；（12）民用建筑设计通则JGJ37-87（13）商店建筑设计规范JGJ48-88（14）住宅设计规范GB50096-1999（15）城市居住规划设计规范GB50180-93（16）健康住宅技术要点4、可行性研究报告研究范围根据“西安昭骅城”项目建议书的初步批复和初步规划方案，本项目的立项审批和初步规划，研究范围主要是住宅市场分析与营销策略、建设规
7、模与功能、住宅与公共工程建设、投资估算与融资、项目经济评价。5、研究结论及建议本项目是一个商品房地产住宅开发有关项目，符合我国当前住宅开发政策，西安昭骅城项目开发用地变更和项目建设规划手续正在后续办理，西安昭骅城项目通过自筹和银行贷款来解决部分资金，其余部分资金由预售解决，现场建设条件已经相对具备。从商品房升级与换代来看，住宅建设由低档走向高档的社会发展趋势和西安市已有一部分收入较高的群体与高消费住宅群体，户型规划为高档住宅，根据对西安市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明本项目，项目经济效益可行。从目前陕西省房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还相对很突出，建议在下一步规划
8、住宅户型和功能标准要再进一步的进行市场调研，尤其是较大的商品房，如住房，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强房地产营销工作，降低开发的建设成本，尽量减小项目的可控风险。6、主要经济技术指标“西安昭骅城”项目主要设计指标见表1、表2表1：“西安昭骅城”项目主要规划设计技术指标序号项目名称单位指标1总用地面积平方米146663容积率2.754地表绿化率%不小于21.6%5建筑的密度%不大于20.33%6高层的户型平方米/户130平方米（三房）7总户数户8408车位数300表2：居住区用地平衡控制指标（%）序号用地构成居住区（%）用地面积（平方米）1民建地用
9、量（R01）251907.342公建地用量（R02）302288.93道路地用量（R03）10762.944绿地用量（R04）352670.285居住区地用量（R）1007629.36第二章、市场调研分析1、西安市房地产市场运行情况分析2017年1-4月西安市房地产开发投资额为42444百万元，同比增长26.8%；2016年1-12月西安市房地产开发投资额为194950百万元，同比增长7.1%。编号1：2015-2017年西安市房地产开发投资额及增速（数据来源：中国产业信息网）2017年1-4月西安市购置土地面积为674.7千，同比增长43%；2016年1-12月西安市购置土地面积为1911.
10、3千，同比下降36.4%。编号2：2015-2017年西安市购置土地面积及增速（数据来源：中国产业信息网）2017年1-4月西安市商品住宅开发投资额为29328百万元，同比增长23.5%；2016年1-12月西安市商品住宅开发投资额为133735百万元，同比增长2.5%。编号3：2015-2017年西安市商品住宅开发投资额及增速（数据来源：中国产业信息网）2017年1-4月西安市商品房施工面积为137122.6千，同比增长15.5%；2016年1-12月西安市商品房施工面积为146868.5千，同比增长10.2%。编号4：2015-2017年西安市商品房施工面积及增速（数据来源：中国产业信息网
11、）2017年1-4月西安市商品房新开工面积为7648.1千，同比增长90.6%；2016年1-12月西安市商品房新开工面积为28670.8千，同比增长14.2%。编号5：2015-2017年西安市商品房新开工面积及增速（数据来源：中国产业信息网）2017年1-4月西安市商品房竣工面积为5899.4千，同比增长101.7%；2016年1-12月西安市商品房竣工面积为15454.3千，同比增长61.7%。编号6：2015-2017年西安市商品房竣工面积及增速（数据来源：中国产业信息网）2017年1-4月西安市商品房销售面积为6013.3千，同比增长38.3%；2016年1-12月西安市商品房销售面
12、积为20361.8千，同比增长15.5%。编号7：2015-2017年西安市商品房销售面积及增速（数据来源：中国产业信息网）2017年1-4月西安市商品房销售额为46492百万元，同比增长70.3%；2016年1-12月西安市商品房销售额为134420百万元，同比增长17.3%。编号8：2015-2017年西安市商品房销售额及增速（数据来源：中国产业信息网）2017年1-4月西安市商品住宅新开工面积为6020.1千，同比增长106.8%；2016年1-12月西安市商品住宅新开工面积为19338.3千，同比增长32.6%。编号9：2015-2017年西安市商品住宅新开工面积及增速（数据来源：中国
13、产业信息网）2017年1-4月西安市商品住宅竣工面积为4601.6千，同比增长77%；2016年1-12月西安市商品住宅竣工面积为12510千，同比增长67.3%。编号10：2015-2017年西安市商品住宅竣工面积及增速（数据来源：中国产业信息网）2017年1-4月西安市商品住宅销售面积为5484.2千，同比增长35%；2016年1-12月西安市商品住宅销售面积为18665千，同比增长17.9%。编号11：2015-2017年西安市商品住宅销售面积及增速（数据来源：中国产业信息网）2017年1-4月西安市商品住宅销售额为41313百万元，同比增长63%；2016年1-12月西安市商品住宅销售
14、额为119174百万元，同比增长21%。编号12：2015-2017年西安市商品住宅销售额及增速（数据来源：中国产业信息网）2017年5月西安市房地产平均价格为7827元/，环比增长3.59%，同比增长12.36%。编号13：2015-2017年5月西安市平均房价月度走势图（数据来源：中国产业信息网）2017年，国内外复杂的经济形势面前，陕西省委、省政府重点围绕着供给侧改革之中的“去库存”任务，各级地方政府因城施策，陆续出台了一系列稳增长，对去库存、规范房地产市场的健康发展，陕西省房地产市场扭转了自相对下行趋势于2016年以来的。陕西省房地产开发投资、商品房销售面积回升，商品房价格基本稳定，去
15、库存取得一定去库存的成效。同时，改善性住房供给持续不断的扩大，房地产企业越来越规模化、房地产企业品牌化发展加速，促进了全省房地产业的持续发展。2、分化加速，房地产业供给侧持续优化（1）紧盯市场需求，144平米以上住宅市场份额不断提升“房子是住的，不是炒的”，陕西省房地产发展的首要目标是实现住有所居。2017年，随着陕西全省房地产市场的升温、去库存政策的推进，房地产自身属性不断回归，商品住房以及商品住房改善性的需求不断加快提升。第一是商品住宅预期增长相对较快。2017年住宅新开工面积增长了22.9%，而非住宅类商品房的新开工面积下降4.2%。第二方面是144平米以上的住宅增长速快。2016年陕西省全省城镇居民的人均住房面积达到了31.3平方米，现在居民住房的需求已从“有房住”转变为“住好房”，此外，我国二孩全面放开政策，商品住宅大户型逐渐受青睐。（2）加快行业升级，房地产企业迎来并购的“新年”陕西省全省有房地
