《沈阳房地产市场调研报告51页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳房地产市场调研报告51页（54页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、狮城天下地产中国辽宁沈阳房地产市场调研报告;君悦(北京)企业集团 地产事业部禾臣创致（莆田）房地产全程营销有限公司2007年11月15日目 录第一部分：宏观经济分析篇。第02页第一章：沈阳市宏观经济分析。第02页第二章：皇姑区经济发展概况分析。第16页第二部分：房地产市场分析。第19页第一章：2006年沈阳市房地产市场分析报告。第19页第二章：2007年9月沈阳市房地产最新发展数据。第19页第三章：沈阳市高端物业市场分析。第33页第一部分:沈阳宏观市场分析第一章:沈阳市宏观经济形势分析沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，
2、总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。 沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-29-36之间，平均气温8.3，全年降水量500毫米，全年无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。 沈阳是闻名遐迩的历史文化名城。因地处古沈水（浑河支流）之北而得名。沈阳地区蕴育了辽河流域的早期文化，是中华民族的发祥地之一。据对新乐遗址考证，在 7200年前的新石器时代就有人类在此繁衍生息。从公元前229年设立侯城起，沈阳的建城史已近2300
3、年。沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王城”之称。1625年，清太祖努尔哈赤建立的后金迁都于此，更名盛京。1636年，皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644年，清军入关定都北京后，以盛京为陪都。清初皇宫所在地-沈阳故宫，是中国仅存的两个完整皇宫建筑群之一。 沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。经过几十年的发展，沈阳的工业门类已达到142个，现在规模以上工业企业3033家，地区生产总值2240多亿元。近年来，沈阳市委、市政府以振兴沈阳老工业基地为主线，坚持改革开放和工业立市方略，国有经济战略性调 整步伐加快，外资和民营经济迅速成长壮大；城市发展空间和产业布局得
4、 到拓展优化；汽车及零部件装备制造、电子信息、化工医药等产业初具规模，已成为全市经济快速发展的重要支撑；科技创新能力和企业研发能力不断提高，形成了一批具有较强竞争力的产品和企业；城市基础设施建设明显加快，软环境建设得到了进一步改善。沈阳经济和社会长足发展，人民生活水平快速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展的新时期。在此同时，沈阳先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”的称号，连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身国内十大最具竞争力城市行列在经济全球化迅猛发展的今天，面对全面实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇,沈阳市政府确定,到2010年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融
5、三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。沈阳以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。一、2006年国民经济和社会发展计划执行情况（一）国民经济继续保持快速增长，综合实力进一步增强。全市地区生产总值实现2482.5亿元，增长16.5%，其中一、二、三产业分别增长4.1%、22.1%和13.1%。规模以上工业增加值实现929.3亿元，增长32.5%；全社会固定资产投资完成1790.3亿元，增长31.3%；实际利用外资30.4亿美元，增长43.4%；出口总额26.5亿美元，按可比口径增长20%；社会消费品零售总额1
6、048.7亿元，增长14.6%；地方财政收入236.4亿元，增长30.3%；城市居民人均可支配收入11651.4元，增长15.4%；农民人均纯收入5712元，增长13.1%。经济增长创造了近14年来我市的最高水平，经济指标增长幅度在全国副省级城市中位居前列。（二）工业结构调整成效显著，发展速度与质量效益同步增长。全市规模以上工业总产值完成3295.1亿元，增长41.5%。汽车、装备制造、电子信息、医药化工、农产品深加工等八个优势产业，通过调整改造成为全市工业发展主体，八个产业完成产值2697.7亿元，占全市工业的81.9%。企业科技创新能力增强，启动了数控机床、重型装备、先进能源设备等领域13
7、个重大科技专项；全市新增科技型企业1135家，高新技术企业329家，高新技术产值实现1500亿元，增长36%。工业运行质量和经济效益明显提高，全市规模以上工业实现利税总额178亿元，增长51%；利润总额实现71亿元，增长65%；经济效益综合指数达到160%，同比提高11.4个百分点，突破了工业效益增长多年低于速度增长的局面。细河经济区、欧盟经济区等一批特色产业园区建设全面展开。国有企业改革取得突破，24户重点国有企业和227户国有中小企业转制任务基本完成；非公有制企业活力增强，发展迅速，全年实现规模以上工业产值2200亿元，增长50%，占全市的66.8%。（三）县域经济发展速度加快，新农村建设
8、取得新成效。通过引进和开发工业项目，实施“一村一业、一乡一业乃至一县一业”等措施，促进了县域经济快速发展。八个县（市）、区新上工业项目1037个；开发“一村一业”项目96个，336个村率先实现“一村一业”；集中规划建设10个农业经济区；全市农村地区生产总值实现1030亿元，增长20.5%，高于全市四个百分点；地方财政收入37.4亿元，增长38.1%，高于全市7.8个百分点。（四）服务业发展加快，中心城市功能进一步拓展。全市第三产业增加值完成1209.6亿元，增长13.1%。通过举办“国际旅游节”、“清文化节”等活动和开展与周边城市旅游合作，全年接待国内外游客4553万人次，增长30.1%，旅游
9、总收入实现272亿元，增长20.2%。其中“世博园”接待中外游客1268万人次。全年举办各类展会活动146项，交易额908亿元。全市物流业增加值实现408亿元，增长15%。房地产业继续保持稳定健康发展，全市商品房销售面积1243.8万平方米，增长24.9%，销售额419.9亿元，增长32.3%。其中房地产开发投资538.3亿元，增长30.2%。金融支持经济发展的力度增强，全市本外币年末存款和贷款余额分别达到4000亿元和2600亿元，增长8.2%和10.4%，发放个人消费贷款440亿元。通过对传统服务业的调整改造升级，促进了消费需求，全市社会消费品零售总额实现1048.7亿元，增长14.6%。
10、（五）“开放年”活动成效显著，利用外资和引进内资规模继续扩大。以项目为载体，加强对内对外招商，全市实际利用外资30.4亿美元，增长43.4%，连续两年位居全省第一。对内招商也取得显著成效，共引进投资500万元以上项目1805个，调入资金536亿元。进出口贸易稳步增长，全年进出口总额完成49.5亿美元，其中出口26.5亿美元。辽宁沈阳出口加工区正式封关运作，沈阳（张士）出口加工区正在加快建设，两个出口加工区将成为我市承接国际产业和技术转移的重要平台,对外交往日益活跃，继世园会、“制博会”和“韩国周”之后，又成功举办了第十四届世界生产力大会、中国风险投资论坛等重大国际活动。（六）投资结构进一步完善
11、，总量继续保持合理较快增长。工业投资和非公有投资比重继续加大，全市工业投资694.3亿元，占全社会固定资产投资的38.8%，增长36.1%；非公有经济投资完成1347亿元，占全社会固定资产投资的75.2%。全年开工建设投资3000万元以上项目1425个，其中竣工710个，完成投资1084.5亿元，占全市投资的60.6%，促进了投资合理较快增长。在项目经济的支撑下，全社会固定资产投资完成1790.3亿元，增长31.3%，以拓展“四大发展空间”为重点，加快了沈西工业走廊、沈北新区、大浑南地区、棋盘山旅游风景区开发建设步伐，进一步提高了产业发展的承载能力。（七）城市建设力度加大，环保与节能工作取得新
12、进展。以举办世园会为契机，进一步加大投入力度，去年全市投入城市建设资金155亿元，增长26%。地铁一、二号线相继开工建设，奥体中心体育场工程主体结构完工，沈西、沈北开发大道和沈铁大道、胜利大街南段续建工程建成通车。全面启动了环境综合整治工程，仙女河污水处理厂二期工程及西部污水处理厂投入运行，新增污水处理能力35万吨；实施中水回用示范工程100个；通过开展大气污染综合治理，全市空气环境质量优良天数达到320天。二、2007年沈阳城市建设现代化建设发展目标：(一)加快推进地铁建设，力争使一号线及其延伸线部分车站和区间土建主体工程竣工，加快建设地铁二号线。奥体中心主体育场全部竣工，规划展示馆年底前投
13、入使用；启动奥体中心配套工程、国际会展中心、美术馆等一批功能性、标志性建筑。(二)完成机场路扩建工程，贯通南北二干线，沈阳至康平高速公路年内竣工通车。建设沈西工业走廊出海通道及沈山、沈大、沈丹高速公路联络线等高等级公路，进一步完善“四大发展空间”交通基础设施建设。启动沈阳至彰武、阜新、铁岭高速公路和沈营一级公路工程，增强沈阳都市圈内快速通行能力。(三)是加速推进辽宁中部城市群合作交流。重点在空间发展布局、基础设施建设、资源开发利用、产业整合等方面加速推进城市间的交流合作；开展经济区轨道交通项目的前期规划工作；加快本溪至辽中、辽中至新民等中部城市群环线高速公路建设。四是坚持建管并重，强化市容市貌
14、、道路交通、环境卫生、公共绿地等监管工作。(四)是加强传统商业街区改造，促进传统服务业升级。继续加大对太原街、中街、长江街、西塔等中心商贸区和22条商业街改造建设力度。大力发展社区生鲜便利店和标准化超市，建设标准化社区商业服务中心30个。三、“南北金廊”沈阳城市世纪战略规划提出的核心概念 金廊即“中央都市走廊”,是沈阳城市发展战略中的核心概念。开发建设金廊是沈阳市委、市政府为应对竞争和挑战、完善中心城市功能、提升城市竞争力、创造新的产业带和新的投资热点而推出的一个重要的战略之举。它将奠定沈阳一个南北走向的都市空间，以此带动沈阳形成以金融、商务、资讯、酒店、商业为主的新的产业群，并辐射周边其他城
15、市乃至整个东北亚经济圈。从根本上说，“金廊”将带动沈阳形成新的产业群，这个产业群的布局上将是一个群落和空间带，凝聚整个城市的人、财、物，乃至全部辽宁中部城市群的力量，是沈阳从工业文明走向知识文明的智力创造含金量所在。其目标是：通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，是东北中心城市的核心控制区。(一)金廊建设的意义和目标1、整合资源、明晰城市结构。沈阳的北陵大街青年大街从城市空间结构上是沈阳的中轴线，其沿线已建设了较多具有重要功能的城市建筑和标志性建筑，具有较完善的交通功能和景观功能。这次重新规划和建设金廊就是依托现有基础，整合资源、提升品位、拓展空间，完善结构，使其成为城市空间结构的脊梁和城市发展的黄金地带。2、完善城市功能、提升城市竞争力。沈阳历史悠久、工业基础雄厚、区位优势明显，
