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1、商品房买卖中的惩罚性赔偿最高人民法院于2003年5月7 日发布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对于商品房交易中如何适用惩罚性赔 偿的问题作出了明确规定。在研究商品房买卖合同的惩罚性赔偿中，有些问题专家和学者的 意见不够一致。对此我做以下说明意见： 一、关于商品房究竟是不是商品的问题 商 品房当然是商品。这不仅仅是其名称上就已经包含了商品的字样，而且其符合商品概念的一 切特征。商品就是用于交换的产品，而产品就是经过了一定加工的物。商品房当然是经过了 人的加工的物，是为了进行交换而生产出来的产品。因此，没有理由认为商品房不是商品。 二、惩罚性赔偿的法理依据惩罚性赔偿不是大陆
2、法系的法律制度，而是英美法系的法律制度。 在英美法系，认为赔偿的主要功能是补偿，但是也有非常重要的功能是惩罚，那就是通过适 用惩罚性赔偿，对违法行为人进行经济上的制裁，使其不敢实施违法行为。因此，英美法系 的惩罚性赔偿是理直气壮的赔偿，它的赔偿幅度是原价值的三到七倍，足以将违法行为人罚 得破产。 在我国，自从清末起草现代民法典草案之后，就贯彻了大陆法系损害赔偿的补 偿功能的立场，对损害赔偿性质的认定，只认为是补偿损失，而不具有惩罚性的功能。但是 在历史上，中国也是存在惩罚性赔偿制度的。在秦、汉的法律中，就有“加责”的规定。在 唐律和宋刑统中，规定了“倍备”制，性质是惩罚性赔偿，但在宋朝中期，这
3、个制 度不再实行，理由就是这种赔偿不合理。后来，在明会典中又规定了“倍追”制，也是 惩罚性赔偿制度。这三种惩罚性赔偿，前两种是对盗窃的惩罚，后者是对收受和使用假币等 的惩罚，不过其性质更像是行政处罚。 制定惩罚性赔偿金的基本法理依据，就是对违法 行为人的惩罚。大陆法系之所以坚守赔偿的补偿功能立场，就是认为在私法领域解决的是个 人之间的争执，不具有公法性质，因此不能进行惩罚。如果说惩罚，也就是补偿的本身同时 具有惩罚的性质。因为一旦在私法中进行惩罚，就是使受害人得到不当利益，会引导社会追 求这种不当利益的倾向。但是英美法系认为，私法同样具有惩罚性，同样能够起到这样的作 用。如果出现追求不当利益的
4、赔偿的话，那也是利大于弊，并且可以作为对向违法行为作斗 争的鼓励，更有利于制裁违法行为。 三、我国惩罚性赔偿原则的发展过程及发展趋势 在我国，从建国初期接受前苏联的民法理论开始，就采用大陆法系的立场，坚持赔偿的补偿 性立场，几十年来没有改变。在1993 年制定中华人民共和国消费者权益保护法（以下简 称消法）的时候，借鉴了英美法系的惩罚性赔偿制度，规定商品欺诈和服务欺诈实行两倍 的赔偿，正式地、有限制地采用了惩罚性赔偿制度。 这项制度制定以后，一直存在不同 的意见：有的认为这个制度是正确的，有利于制裁消费领域中的欺诈行为，维护消费领域的 秩序；有的认为这样的制度引导人们追求不当利益，使市场经济秩
5、序更为混乱，同时也不利 于发展经济。从现实情况看，确实存在这样的问题，一方面有的组织打假公司进行专业打假， 依法从中获取利益；另一方面，有的进行“消费欺诈”，千方百计欺诈商品经营者，谋求双倍 赔偿。在北京发生的两个“五毛五”双倍赔偿案件的不同处理，就反映了对惩罚性赔偿制度 的不同态度。几年前，一个人于法定假日，在北京的东城和西城分别打了一分钟的长途电话， 按照当时节假日话费半价收费的规定，应当收取电话费0.55 元，却收了 1.10 元。就多收取 的部分，该人向北京市东城区法院和西城区法院分别起诉，得到了一个双倍赔偿、一个只赔 偿 0.55 元 的 两 个 判 决 ， 明 显 地 显 示 出
6、对 同 一 个 法 律 规 定 的 两 种 不 同 态 度 。 !-empirenews.page-尽管存在认识上的不同，但是对于惩罚性赔偿金积极作用的认识大体还是一致的。在消法实施之后，在合同法中又做了肯定性的规定；同时，在起草 民法典草案的时候，专家又提出在产品侵权领域也应当建立惩罚性赔偿金制度，以更好地制 裁只顾盈利不顾消费者死活的生产者的违法行为。可见，惩罚性赔偿金制度尽管会存在一些 缺点或者消积的一面，但是其积极意义是被肯定的，在保护人民利益、维持正常的社会秩序 中，作用是积极的，应当会有谨慎的发展，但不会发展得过大。 四、如何认识商品房买 卖中的惩罚性赔偿的性质和法律依据 司法解释
7、规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿的性质 和法律依据，很多人认为是消法规定的商品欺诈行为，适用的法律依据也就是消法。 笔者认为，商品房买卖中的惩罚性赔偿，既源于消法，又不同于消法。 首先，商 品房买卖中的惩罚性赔偿源于消法关于商品欺诈和服务欺诈的惩罚性赔偿的规定。在合 同法中，也规定了这种惩罚性赔偿金制度，但是它的基础还是消法。如果没有消法作 为法律依据，就没有惩罚性赔偿制度的法律基础。 其次，商品房买卖的惩罚性赔偿，并 不是典型的产品欺诈和服务欺诈。在司法解释规定的适用惩罚性赔偿的五种情况看，无论是 商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人、商品房买卖合同订立 后出卖人又将该
8、房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚 假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给 第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，都不是真正的欺诈，而主要是由于出卖方故意或者 违背诚实信用原则，只是标的物无法交付或者标的物上具有某种瑕疵，或者故意隐瞒真相， 欺骗消费者。这就是说，司法解释规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿，适用的不是这种领域 中的商品欺诈或者服务欺诈，而是在买卖商品房中，卖方不遵守买卖规则进行的行为欺诈或 者恶意违约，因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销。 第三，正因为如此， 司法解释中规定的商品房买卖适用惩罚性赔偿，是对消法和合同法规定的惩罚性赔偿金 的扩大解释。由欺诈或者恶意违约的这五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、 解除时，可以请求惩罚性赔偿，即买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失 外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这样做的意义就在于，能够 有利于有效制裁和遏制商品房买卖中的欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场 交易安全的行为，维护守约方的合法权益，为商品房交易确立诚实守信的正常秩序。
