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1、第三章1 （1）某被评估的生产控制装置构建于2000 年，原始价值 100 万元， 2005 年和 2008年分别投资 5万元和 2万元进行了两次更新改造， 2010 年对该资产进行评估，调查表明，该 类设备及相关零部件的定基价格指数在 2000 年， 2005 年， 2008 年， 2010 年分别为 110%， 125%，130%，150%，该设备尚可使用年限为 6 年，另外，该生产控制装置正常运行需要 5 名技术操作人员， 而目前的新式同类控制装置仅需要 4 名操作员， 假定待评估装置与新装置 的运营成本在其他方面相同， 操作人员的人均年工资福利费为 12000 元，所得税税率为 25%
2、， 适用折现率为 10%，根据上诉调查资料， 求待评估资产的价值。1）估算重置成本重置成本=账面原始价值X（现评估年份的定基物价指数十以往年份定基物价指数）=100X 150%+ 110%+5 150沧 125%+2 150沧 130%= 144.67 （万元）2） 估算加权投资年限=已投资年限X权重=10X 136.36十144.67 + 5 X 6+ 144.67 + 2 X 2.3 + 144.67 = 9.66 年注：136.36=10 X（ 100X 150%+ 110%）+ 144.67上题中数字 6 以及和 2.3 均来自（ 1）类似注的方法 5 和 2 则是投资年限3）估算实体
3、性贬值率实体性贬值率=（重置成本 -预计净残值）X（实际已使用年限+总使用年限）实体性贬值率=（重置成本-预计净残值）X实体性贬值率=9.66 +（ 9.66 + 6）= 61.69%4）估算实体性贬值实体性贬值=重置成本X实体性贬值率=5）功能性贬值估算第一步，计算被评估装置的年超额运营成本 第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本 第三步， 将被评估装置的年净超额运营成本，144.67 X61.69%=89.25（ 万元）（54）X 12000= 12000（元）12000 X（ 125%）= 9000（元）在其剩余使用年限内折现求和， 以确定其功能性贬值额 9000X（ P/A，10%，
4、6）= 9000X4.3553=3.92 万元6）求资产价值=重置成本实体性贬值功能性贬值=144.6789.253.92=51.5（ 万元）2 某被评估设备构建于 2000年6月，账面原值 100万元，2003年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为 10万元， 2003年6月对该设备进行评估，评估基准日为 2004 年 6 月 30 日，现得到以下数据：（ 1）2000-2004 年该类设备的定基价格指 数分别为 105%，110%，110%，115%，120%，（ 2）被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元，（3） 被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，
5、规模效益指数为 0.7 ，该企业为正常纳税企业（ 4）经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的 60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6 年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%，根据上述条件估算给设备的有关技术经济参数和评估价值1 ）估算重置成本重置成本=账面原始价值X（现评估年份的定基物价指数+以往年份定基物价指数）X120%+105%+10X120%+ 115%=124.72（ 万元）2） 估算加权投资年限=已投资年限X权重=4X 114.29 - 124.72 + 1 X 10.43 - 124.72 = 3.75 年3）
6、估算实体性贬值率实体性贬值率=（重置成本 -预计净残值）X（实际已使用年限十总使用年限）实体性贬值率=（重置成本-预计净残值）X实体性贬值率 =3.75 -（ 3.75 + 6）= 38.46%4）估算实体性贬值实体性贬值=重置成本X实体性贬值率=124.72 X 38.46%= 47.97（万元）5）估算功能性贬值第一步，计算被评估设备的年超额运营成本1000 X 12= 12000 （元）第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本12000 X（ 1-25% = 9000 （元）第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额9000 X（ P/A,
7、10% 6）= 9000X 4.3553 = 3.92 万元6）估算经济性贬值率（1-（设备预计可被利用的生产能力十设备原设计生产能力）x=1 -（ 60% 80%） 0.7 X 100%= 1 -（ 60%- 80% 0.7 X 100% = 18.24%注：此处的X和0.7是括号右上方表示次方的数值题干将其称之为规模效益指数7）估算经济性贬值=（重置成本实体性贬值功能性贬值）X经济性贬值率=（124.72 47.97 3.92 ）X 18.24%= 13.28（万元）8） 待评估资产的价值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值=124.72 47.973.92-13.28= 59.55（
8、万元）第四章4、计算题1待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容易率为6,覆盖率小于等于50% 土地使用权年限为 70年，要求按假设开发法估测该宗地 公平市场价值，有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投入60%、建设费，第二年投入40%勺总建设费，总建设费预计为1000万元，专业费用为总建设费用的6%利息率为10%利润率为20%售楼费用及税金等综合费率为售楼家的5%假设住宅建成后即可全部售出，楼价预计诶3000元没平方米，折现率 10%（1）根据所给条件计算如下：1）预计住宅楼的买楼价的现值为：=面积X预计售价X容积率 =620003000-（ 1+
9、10%2=29752066（元）2）总建筑费用现值为：100060%-（ 1+10% 0.5+100040%X 1000-（ 1 + 10%1.5=9190000（元）注：0.5 1.5 是次方数值3）专业费用=9 190 000 X 6 % =551 400（元）4）租售费用及税金 =29 7520 66 X 5% =1 487 603（元）5）投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）X 20%=（地价 X 20% ）+（9 190 000+551 400） X 20 %=（地价 X 20% ）+1 948 2806）总地价 =楼价-建筑费 -专业费 -利息-利润-税费=（29 752066
10、-9190000-551400-1487603-1948280）- （1+20 % ）=16574783 - 1.2 =13812319（元）6. 有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为 2.5，拟开发建设为公寓，土地使用权年限期为 50 年，据市场调查和项目可行性分析，该项目建 设开发周期为 3 年，取得土地使用权后即可动工，简称后即可对外出租，出租率估计为90%每建筑平方米的年租金预计为 300 元，年出租费用为年租金的25%，建筑费预计每建筑平方米 1000，专业费为建筑费的 10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入，建设当地银行贷款利率为 7%，不动
11、产综合还原利率为8%，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%，试评估该宗土地的低价，计算结果以元为单位 该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。1）总收益 = 3200 X2.5X300X90%X （1-25 %） = 1620000（ 元）房地产价值=1620000 - 8%（ 1- （1+（ 1+8% 47） =19706113 （元）注： 47 为次方数值2）测算建筑费及专业费建筑费及专业费 = 1000 X（1+10%）X3200X2.5= 8800000（元）3）地价=19706113-1000 X 3200 X 2.5 X（ 1 + 10
12、%-地价X 7% 3-8800000 X 7% 1.5-19706113X 15%地价 =5806773.50 元4）单价=5806773.50/3200 = 1814 .62 （元 /m楼面地价 = 1814 .62/2.5 = 725.85）7. 房地产的总使用面积为 1 万平方米，月租金为 7元/平方米，预计年房租损失费为年预期租金总收入的 5%房产税为年预期租金总收入的12%，管理费， 修缮费为年预期租金总收入的6%，房屋财产保险费为 0.3 万元/年，预计该房地产尚可以使用1 0年，折现率为 12%，计算该房地产的评估值。1）该房地产的年租金总收入为：1X7X12 = 84（ 万元）
13、2）该房地产的年出租费用为：84X （5%+12%+6%） + 0.3 = 1962（万元）3）该房地产的年纯收益为： 84-19.62 = 64.38（ 万元）4）该房地产的价格为： 64.38 X1-1 （1+12%） 12% = 64.38X5.650 2 = 363.76（ 万元）8 假定某市政府将于 2005 年 2 月 1 日公开拍卖一宗土地， 规划用途为住宅， 土地面积 5000 平方米，容积率限定为 4，土地使用 70 年，某开发商玉钩买此地，他准备取得土地后即投 资开发，施工期为 2年，建筑投资均匀投入， 建筑成本为 1 500元/平方米， 转业费为建筑成 本的 6%，开发商
14、的目标利润为成本的15%，有关税费为跳楼价的 5%，折现率为 10%，工程完工后每平方米售价 5500 元，估计一年内售完， 开发商委托你评估该宗土地价格，计算分析1 ）完工后的预期楼价现值为： 5000X4X5500/（1+10%）3= 8264.46（ 万元）2）建筑成本及专业费： 1500X（1+6%）X 2 /（1+10%）= 2891（ 万元）3）有关税费：8264.46 X 5% = 413.22（万元）4）目标利润为:（地价+2891） X 15% = 15%地价+433.7万元5）估算地价 : 地价=8264.46-2891-454.52-433.7-15% 地价地价 =393
15、6.28 万元第五章1. 甲企业将一项专利使用权转让给乙企业， 拟采用利润分成之父的方法， 该专利技术室三 年前自行研究的，账面成本为 80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期 10 年，剩余保护期 6 年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为 4000 万元，成本利润率为 13%，专业人员通过对该专利技术的同累计数发展趋势分 析，认为该专利的剩余经济使用年限为 4 年，通过对市场供求状况及生产状况分析得知， 乙 企业的年实际生产能力为 20 万件，成本费为买件 400 元，未来 4 年期间的产量与成本费用 变动不大，使用该专利技术后铲平的性能提高，预计每件产品的售价在为来第一二年为500元，第三四年为 450 元，折现率为 10%，所得税税率为 25%，试确定该专利的评估价值 1 ）求利润分成率80X（1+25%）X（1+400%）/80 X（1+25%）X（1+400%）+4000X（1+13%） = 9.96%2）求未来每年的预期利润额第 1、2 年：（500-40
