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1、第一章 公司简介 众原人要做中国商业地产营销策划理念的先行者 上海众原房地产投资顾问有限公司现有上海门店20多家，是一家专注于商业地产提供投资咨询、营销代理、运营管理等服务的商业地产服务性企业。公司以“做中国商业地产营销策划理念的先行者”的目标为己任，用睿智的眼光紧盯商业地产前沿，将投资评估、战略研究、产品研发、品牌策划、市场操作、广告创意等系统有效整合，为市场提供全方位的营销解决方案。实现客户长期效益和短期效益相结合的切实需求。服务案例涉东方环球、中海万锦城，新联阳，城市综合体、社区商业、酒店公寓等产品，创造了一个又一个商业营销传奇。历经风雨，方能见彩虹；沧海横流，尽显英雄本色。众原人以一种
2、永不言败的壮志豪情，犹如搏击在市场大潮中的航帆，正不断开创着属于自己的商业天地。公司展望：公司致力于打造上海本土最大最强最专业的综合性房地产服务企业-创造最有价值品牌公司管理：集众志、汇众力，无为而治，终成大业。公司文化：诚信，创新，发展，团结，分享我们所要打造的团队：1、一群用心践行使命的高智力团队2、一群用力担负责任的高效率团队核心优势优势一：众原独特的一、二手联动营销模式专注于商业地产最前沿，众原开创了独特的一二手联动营销新模式，一级销售渠道与二级品牌经纪公司强势联动，瞬时便可全城同步营销，迅速达到去化项目的优势。优势二：众原建立有庞大的分销合作体系众原在多年的商业地产的运作中，深知分销
3、网络的重要性，建立起庞大的分销体系，目前上海有600多家上海知名中介公司加入我们的销售系统。优势三：众原拥有属于自己的王牌电销团队以专业系统培训为基础，众原打造了一只属于自己的王牌电销团队，以善打硬仗大仗为特点，堪称战无不胜的众原王牌兵团，创造着一个又一个商业战绩。优势四：众原积累拥有庞大的客户资源库在长期的操盘过程中，众原积累了大量专业投资客群，并建立起了庞大的客户资源库。特别是在长三角范围内，众原拥有海量的江、浙、沪专业商铺投资客户群体。优势五：众原大胆自信、承诺包销的运作模式承诺包销，来自众原大胆自信的思路、专业运作的经验和实力强大的资金提供平台。在商业地产竞争愈加激烈的今天，众原以大胆
4、自信、承诺包销的运作模式，赢得了市场一个又一个信赖和赞誉。主营内容收购并购：众原从专注商业地产的那一刻起，就明确自己的定位，做专业商业地产投资商及服务商。 主营业务包括：1、 代理包销：对多种城市商业项目提供代理包销服务，利用自己强大资源优势帮助发展商获得更好的利润及更快的资金回笼。 2、合资开发：对拥有良好土地资源、已开发项目或其他优势的开发企业进行合作或合资开发。我们提供资金、经验、信息等方面进行合作。 3、 资产收购 ：对资金紧张物业持有人或运营人提供快速现金收购支持。对由于资产调整、行业转化等希望将物业变现的持有人、运营人提供多种收购方案，解决后顾之忧。 4、 股权收购：本着平等互利精
5、神参与各种股权收购，或搭线第三方并提供收购协助。 5、 行业并购：在商业地产行业内，选择性地寻找产业链内的优质服务供应商进行并购或参股合作。 6、持有物业：对部分优质商用物业采用自己持有，获得稳定现金流，支持主营业务。服务内容投资咨询提供项目推广传播策略、销售策略、招商策略、经营管理策略等全程服务。市场研究综合环境分析/ 整体市场发展态势研究/ 区域市场走势分析/ 细分市场专题研究/ 竞争市场发展分析/ 目标客群消费心理分析。营销策略项目整体营销流程控制/ 项目市场形象定位/ 项目营销战略与战术拟定/ 构建项目核心竞争力/ 项目价格策略拟定/ 促销策略实施方案/ 制定营销推广策略确立营销推广主
6、题/ 项目营销传播策略/ 相关宣传策划与实施/ 媒体选择与组合/ 品牌活动策划组织。企划推广总广告形象定位/ 广告策略及创意构想/ 传播与媒介策略/ 促销活动策略及工具选择/ 公共关系策略/ 分阶段广告策略/ 整合营销传播阶段性策略与组合/ 品牌识别系统建立与设计/ 媒体广告实施/ 项目全程宣传物料实施。销售执行专业销售代理服务/ 销售节奏安排与控制/ 销售流程执行/ 销售团队搭建与组织管理/ 营销中心定位与包装/ 样板房策略与概念设计/ 样板示范段策略与概念设计/ 现场活动策略及执行实施/ 业绩目标制定与执行。营销代理销售团队组建与培训销售团队业务管理销售策略制定价格策略制定销售控制策略制定
7、销售工作执行销售进度实时控制销售阶段分析与反馈运营管理建立国内领先的商业地产运营管理体系，可以为各类商业项目的后期运营管理，提供最契合最完善的专业服务。市场商业机会分析专业市场（购物中心/商业街/酒店公寓）背景分析/ 区域内主要商圈商业地产商铺/酒店公寓供给面积分析/ 可比市场业态分析。运营管理经营的调整与优化/ 租户管理/ 公共管理/ 顾客服务/ 营销推广策略。三、项目的周边参考价格 曹安国际商城出售均价：16829元/平米 天出租均价：1.01元/平米天 所属区域：嘉定 丰庄 物业类别：写字楼 建筑面积：平方米 装修状况：全装修 楼盘简介该案位于上海市曹安路1833号，处于曹安商贸城核心区
8、域。项目占地面积约五万平米，总建筑面积逾十五万平米。是集现货批发、品牌展示、贸易办公、电子商务、会展服务、现代物流等众多现代化商贸功能于一体的专业市场。1区定位于鞋业皮革业态，打造鞋业皮革全球采购中心。项目由两幢单体建筑横向沿曹安路联接构成，建筑产品总长度为350米，地下一层，地上三层，局部九层，其中地下一层为全地下车库，1-3层为商业商铺，首层沿街拟规划为品牌专营店，局部四层为品牌展示中心，局部五层以上为办公、写字楼。 本项目总体规划及各功能区的规划设计将充分体现以人为本的精神，强调人与环境的和谐，20至40平方米的主力铺型、最大可达8至10米的大开间设计， 5.4米层高、3至8米宽通道、3
9、8部自动扶梯与观光电梯有效联动，中央空调系统、智能化服务信息平台、3.3万平方米地下专用停车库，近千个停车位等， 项目布局合理，交通方便，功能齐全，配套完善，将成为一个现代化、国际化、品牌化的专业采购平台。 银座印象写字楼出售均价：17675元/平/天出租均价：1.00元/平米天所属区域：嘉定 丰庄 物业类别：标准写字楼建筑面积：17000平方米 装修状况：公共部分精装修 银座印象简介银座印象低总价，中外环之间，豪华酒店式公寓，高性价比。地处三条轨道交通交汇处，交通便利，周围有大型商场，房型是4.5米挑高，全装修，拎包入住。精装修小户型35-50平方米。 新世界金品广场售价租均价19000元/
10、平方米; 租金均价1.9元/平方米/天商铺类型综合体/购物中心建筑面积平方米所属商圈嘉定新城三、楼盘定位 楼盘复式分布特点：综合，商业，商铺 楼盘业态定位于：打造成为本区域板块居民便利配套。 采用包租方案：一站式服务理念，帮助理财投资客户解决招商困难。 四、整合资源模式+互补行销模式 资源整合模式： 整合我司600多家房地产合作伙伴同时推动该项目，去化率相当快速，节约广告成本。 互补行销模式：同时推出商铺及别墅，商铺客户有部分别墅客户资源，别墅广告同时展出，配合销售。 五、去化速度 1、小面积稀缺，销售期在1个月内去化率30%以上。 2、由于限购政策，销售周期在三个月内去化80%以上。类型面积
11、套数单价写字楼面积约 平米建议租售价格：商铺面积约 平米建议租售价格：总计约30000平米四、项目的整体安排及目标完成签约落实成员市场调研信息落地确定策略审核执行人员培训、售价制定、促进物制作、渠道开发等执行准备工作第一轮市场推广、长三角分销同步启动、蓄水期第二轮市场推广、加强分销实力、强销期第三轮市场推广、吸引力推动力同时启用、去化期人员进场项目启动五、项目销售推进的阶段1、第一阶段客户定位客群组成的战略规划形象定位推出推广的项目概念，确定档次及对外形象五个工作日折扣策略五个工作日低开高走，略高于市场价格的定价策略制定团购、一次性付款、按揭等不同折扣等级以优势带动劣势的销控策略销控策略价格策
12、略卖点梳理广告诉求在卖点基础上制定宣传诉求提炼出最适合销售策略的卖点五个工作日在进行市场调查研究的基础上，充分考虑项目在该区域唯一性及切入点，引入江浙沪一二手联动营销理念，在营销概念上具有一定的前瞻性及先进性，并推出让有实力投资无时间打理的客户群体关注保姆试管理保障体系让投资者更加放心。2、第二阶段广告投放计划投放形式、内容诉求、费用预算等单页、海报、户外、报刊杂志等十个工作日开盘典礼策划隆重而具关注度，现场氛围热烈销售渠道信息搜集客户资源的搜集、分销的洽谈签约等十个工作日十个工作日客户接待流程针对单组及团组客户制定不同的接待流程广告宣传品制作内外场展位、区域划分、沙盘制作等售楼处包装VIP客
13、户接待流程大客户制定专门的接待程序销售说辞、项目讲解的熟练运用五证两书、合同范本等物料到位相关物料准备销售人员培训第二阶段的重点是在第一阶段定位确定后的执行工作。务求精细化、高效化、精准化。3、第三阶段储客期强销期去化期第一轮市场推广第二轮市场推广第三轮市场推广十个工作日十个工作日十个工作日按500的目标客户规划（40%沪籍、40%住沪外籍、20%江浙地），制定精准到位的市场推广策略。以非传统的线上线下多省市同时联动作为项目推广主要方式、通过能直达客户群体的分众传媒作为辅助，以视觉化呈现为主要表现方式，最终将项目信息更快更准的传达给目标客户，达到最短时间内最大化传播到达率。六、项目组人员架构项
14、目经理经理助理总部支持客户支持渠道支持营销支持驻场营销策划主任案场经理客户专员客户专员VIP专员VIP专员案场客户专员10-15名。七、合作方式销售代理：我司销售代理该项目，并在签约后进驻一支由营销策划、案场经理和案场销售组成的项目组。 双方确定项目底价，溢价部分由双方协商分配,由我司制定销售周期、销售任务及分阶段回款任务，并按计划完成。 我方提供全程营销策划方案，包括定位建议、英式管家式服务建议、定价策略、推盘策略、广告推广方案等（详见第五部分）。由我司主导予以执行。八、佣金及底价按销售额 10 %元作为我方的佣金；溢价部分另作协商。项目的销售底价10000元/平方米。九、营销计划发生时间推广主题内容十个工作日蓄水推广相关准备主要为前期蓄水准备的户外广告、外联江浙沪市场联动推广、楼书、单页、海报等售楼处设置及包装、样板房的装修和设立十个工作日开盘开盘当天计划吸引准客户100200组到现场、成交比例10%计算、当天成交量10套以上，完成总销售额的20%左右。十个工作日开盘月常规推广、日常维护外联联动、吸引200-300组准客户到现场、成交比例10%计算、本月成交20套以上、完成总销售额的40%左右。第二个月正常销售期常规推广、日常维护外联联动、吸引200
