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1、金银湖板块部分在售楼盘市场调查报告2003年年1月113日文件签送：第一章 调调查说明明一、调查时时间：220033年1月月10日日上午99点至下下午2点点。二、调查目目的：1、 通过对在销销楼盘实实地调查查，收集集板块其其产品及及销售信信息；2、 通过对资料料的整理理，研究究先进楼楼盘的可可借鉴之之处，为为公司新新项目的的开发提提供建议议3、 通过案例研研究，不不断提高高策划小小组人员员素质。三、调查实实施单位位：1、 本次调查参参与人员员：周小小靖、袁袁西、张张国良、徐徐婕、张张炜，王王艳玲；2、 资料讨论人人员：周周小靖、袁袁西、张张国良、徐徐婕、张张炜，王王艳玲、郭郭华梁、辛辛达扬、潘
2、潘继征；3、 调查报告文文案写作作：文案案初稿袁袁西、深深化定稿稿周小靖靖。四、调查范范围：因针银湖各各项目之之间交通通相对不不便，而而公司专专车不足足，大量量步行时时间对调调查进程程影响较较大，加加之当地地餐饮配配套尚未未完善，中中餐只得得回市内内解决，因因此，本本次调查查原计划划的7个个调查对对象（高高尔夫城城市花园园、万科科四季花花城、黄黄金海岸岸、恋湖湖家园、汀汀香水榭榭、丽水水佳园和和碧海花花园）最最终只完完成了前前面五个个。五、调查方方法：采采用实地地踏看、询询问与网网上搜索索相结合合。六、资料统统计及分分析方法法：本次次调查资资料统计计根据调调查记录录和所收收集的各各楼书资资料加
3、以以整理，分分析方法法力求全全面、客客观。七、权威性性说明：本次调调查因时时间有限限，资料料收集还还欠齐全全，对象象了解深深度也不不够，但但报告各各资料来来源基本本能保证证调查报报告的真真实性。第二章 调查资料统统计和分分析一、 板块城市大大配套情情况调查查主要配套调查情况交通整个板块道道路畅通通，但目目前只有有有6003、6604、447，5595三三条区间间公汽进进入园区区，而且且只有5595进进入汉口口市中心心教育已建成的学学校有睿睿升学校校，是一一所实力力颇为雄雄厚的贵贵族学校校，目前前大部分分大盘项项目都规规划了部部分幼儿儿园和小小学，但但将教育育设施放放在第一一期的不不多商网每个开
4、发商商在小区区中都安安排有商商业网点点，随着着小区入入住率的的提高，多多家大型型超市也也有进入入园区的的意向医院有一所综合合性医院院正在选选址，部部分大盘盘配有药药店，并并和市内内大型医医院建立立对口关关系银行、邮电电大部分大盘盘均在区区内配套套相应服服务机构构因特网络属基本配套套水电目前施工用用电没有有问题，但但随着各各项目后后期项目目的销售售和入住住人口的的增加，生生活用电电有点紧紧张，现现正在选选址变供供电站，马马池桥附附近煤气已进入碧海海、万科科，马上上进入的的有恋湖湖、汀香香水榭、黄黄金海岸岸等污水未知从上表资料料统计比比较可看看出：1、 虽然板块路路网系统统完善，但但由于可可移动的
5、的公共交交通设施施没有跟跟进，进进入的公公汽也基基本上是是短途区区间车，有有些项目目甚至一一辆公汽汽都没有有通，因因此，整整个板块块的生活活和市内内相比还还难以谈谈得上便便利，即即使对于于整个家家庭只有有1辆私私家车的的有车族族的来说说，也还还有诸多多不便，对对于这一一点，有有些万科科的业主主也声称称万科有有欺骗之之举（广广告上只只注明有有4路车车，没有有标明起起点站和和终点站站）。当当然，随随着整个个板块开开发的深深入，这这些也可可能在335年年内得到到很好的的解决。2、 从教育配套套上看，虽虽然板块块教育资资源不足足，但板板块内各各项目建建幼儿园园和小学学的比较较多，建建中学的的比较少少，
6、建高高中的几几乎没有有，而且且均把教教育配套套放在后后期，因因此，对对于前期期入住的的人来说说，开发发商所描描述的贵贵族式教教育仍然然是一张张规划而而已，而而各开发发商也没没有把教教育当做做自己的的卖点；3、 从商业配套套看，各各项目均均在内部部进行了了配套，但但目前正正式开业业的不多多（因为为目前销销售率尚尚可，但但入主率率不高），但但从商人人的逐利利本性分分析，这这种不便便是暂时时的，只只不过消消费者希希望先看看到成熟熟的商业业配套，而而商人希希望先看看到成熟熟的消费费群体和和市场而而已；4、 从其它城市市大配套套看来，只只能客观观地说：本板块块做为一一个新兴兴的发展展区域，具具有强大大的
7、成长长潜力，但但目前城城市生活活大配套套仍然是是弱项，还还需要政政府和开开发商之之间更多多地互动动，也需需要开发发商更多多地承担担政府的的职能，共共同促进进板块的的成熟和和繁荣。二、 调查对象规规划指标标统计分分析楼盘名称开发商占地面积（亩）开发面积（万平方）容积率绿化率高尔夫城市市花园武汉市高尔尔夫房地地产开发发公司570581.5342%万科四季花花城武汉万科房房地产公公司东区4100西区15000东区240.956%丁香水榭武汉美好愿愿景房地地产开发发公司27212.2660.945.000%恋湖家园武汉深江物物业发展展公司450321.246.988%黄金海岸湖北汇丰置置业责任任公司1
8、247.350.5946.500%丽水佳园沿海发展武武汉公司司470361.440%碧海花园武汉宏宇、玉玉龙房地地产开发发公司800200.754%从上表资料料可以看看出：1、 板块各项目目的命名名相对市市区项目目来说更更具有诗诗情画意意，并充充分表现现“水景”的魅力力；2、 绝大部分开开发商是是“混血儿儿”，是外外地大型型房地产产公司在在武汉注注册或合合资的分分公司，因因此有外外地总公公司的强强大资金金和品牌牌支持，特特别是象象上市公公司深圳圳万科和和北京房房地产行行业黑马马美好愿愿景公司司等，还还有在国国际上有有着300年高素素质房地地产开发发管理经经验的香香港新邦邦国际有有限公司司（武汉
9、汉高尔夫夫房地产产公司的的上级公公司）等等；3、 充分发挥板板块土地地资源丰丰富的优优势，占占地少则则数百亩亩，多则则数千亩亩，均属属武汉数数得着的的大盘，大大盘一来来可以利利用自身身的配套套来弥补补城市配配套的不不足，二二来树大大招风，由由此有更更大的实实力去打打广告，更更容易出出名；4、 从开发容积积率分析析，本次次调查的的大部分分项目规规划指标标均小于于1.00，但从从项目现现场情况况看来，由由于各项项目沿湖湖大多是是亲水公公园设施施，占地地较多，而而真正的的住宅组组团区，其其建筑密密度估计计也在11.5左左右，象象高尔夫夫花园11.5的的容积率率，并大大量联排排别墅，其其建筑密密度感觉
10、觉有点过过大；5、 绿化率均在在40%以上，和和市内项项目相比比有明显显的景观观优势。三、各项目目规划设设计特点点分析楼盘名称布局层数结构户型风格环境配套智能化高尔夫城市市花园由中心景观观向四周周成辐射射状布局局3层联排层层小高别别墅，44层复式式洋房，112层小小高层，223层高高层框架98-3113平方方米，共共17种种户型现代简约风风格组团景观取取景于五五大洲著著名高尔尔夫景观观特色，四四面水景景是其景景观优势势之一，但但因密度度过高，楼楼前除私私家花园园以外，基基本上没没有公共共绿地，原原高尔夫夫广场对对其来说说只是一一个概念念，没有有象南国国奥林匹匹克花园园那样形形成互动动会所、商网
11、网、健身身、休闲闲、餐饮饮、幼儿儿园、小小学、游游泳池宽带、可视视对讲、红红外监控控、三表表远传万科四季花花城行列式、半半围合与与锯齿形形相结合合别墅3层、洋洋房4-5层框架90-2220平方方米各式式户型，做做到户户户阳光房房欧洲小镇风风格入口建设中中型休闲闲假日广广场、一一条欧式式水景带带贯穿整整个项目目，各楼楼前绿化化也各不不相同，尽尽量做到到步移景景易，门门前广场场景观先先行会所、幼儿儿园、菜菜场、银银行、药药店及其其它商网网、公交交汽车站站可视对讲、红红外线监监控丁香水榭行列式，总总体上围围绕中心心狭长的的人工湖湖布局，重重视南北北朝向联排别墅33层，花花园洋房房5、66层框架别墅1
12、600-2550平方方米，花花园洋房房1066-1553平方方米，现代简约风风格美国EDAAW公司司设计，虽虽然没有有临天然然湖优势势，但其其中心地地带人工工湖，入入口棕榈榈道有一一定的特特色，步步行道彩彩色波浪浪型、每每户均有有私家花花园、顶顶层露台台部分有有水泥板板遮阳棚棚会所、泳池池、网球球场、篮篮球场、特特色广场场、儿童童游乐区区等三网合一、电电视监控控、可视视对讲、联联动报警警恋湖家园和其它几个个项目比比较，有有点兵营营式的感感觉全部6层洋洋房砖混框架二室二厅一一卫、三三室两厅厅两卫，户户型偏小小美国小镇风风格后期建筑有有临湖优优势，中中心建有有30亩亩半园型型人工湖湖景，中中式荷池
13、池与西式式穹顶亭亭、钟楼楼相结合合，和整整个建筑筑风格似似乎不相相匹配，也也有点模模仿深圳圳万科四四季花城城的感觉觉，入口口商业街街过多，缺缺少动感感水景点点缀和人人的参与与，感觉觉有点空空寂，缺缺少居家家温馨感感，人工工湖景观观先行学校，商业业街比较较长，因因此规划划了超市市、银行行、休闲闲、邮电电、药店店、时装装店、网网吧、美美容店、精精品店咖咖啡店，类类别齐全全，但没没有一家家开业宽带、红外外监控黄金海岸总体成扇型型放射状状布局独立别墅和和联排别别墅23层、花花园洋房房5层框架别墅1677-3000平方方米、洋洋房2*133*2，446-1179平平方米现代简约风风格采用“人工工护城河河
14、”围合成成四面环环水社区区，中心心建有一一圆形主主题公园园，中式式凉亭、水水景与假假山相结结合，但但圆形的的限制，使使其意境境并不浓浓厚，主主题公园园景观先先行会所、网球球场、泳泳池、休休闲设施施齐全的的临湖休休闲带三网合一、水水质净化化系统丽水佳园多层、小高高层砖混框架幼儿园、商商业服务务区、会会所可视对讲、红红外监控控从以上表资资料可比比较分析析出：1、 在布局设计计上有意意充分利利用水景景，形成成有项目目中心向向水景环环形辐射射布局的的共同特特点，且且有别墅墅一般建建在水边边，一方方面环境境是别墅墅建设的的基本条条件和卖卖点，二二是在空空间上可可以形成成中高外外低的景景观视线线空间，有有
15、利于景景观共享享；2、 因有得天独独厚的自自然环境境，就整整个板块块而言，开开发产品品品种较较丰富，临临湖区大大多有别别墅，别别墅又分分别有独独立的、两两联体、六六联体、八八联体等等，大多多为三层层；有少少量复式式楼，有有四层的的，也有有将洋房房顶层做做复式楼楼的；洋洋房大多多为到到层；也有部部分小高高层和少少量高层层，打破破了武汉汉市多年年来郊区区不建高高层的惯惯例；3、 从各个项目目的产品品重点看看来，因因各自的的天然景景观优势势存在差差别，所所以推出出的产品品组合也也有偏重重，象汀汀香水榭榭、高尔尔夫花园园更重于于联体别别墅，万万科四季季花城和和恋湖家家园更偏偏重于花花园洋房房，黄金金海岸则则更偏重重于独立立别墅4、 从产品结构构上看，“外来和尚”的项目起点都很高，彻底摆脱了宏宇碧海花园以砖混保证低价的模式，也不同于常青花园、百步花园和南湖花园先建砖混后建框架的梯级开发模
