二手房交易知识

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1、第一部分房屋买卖相关知识1.售房的相关知识1.1 售房人身份有哪几种？房屋共有权人： 共有房屋一般分为：“按比例共有”和“共同共有”两种。所谓“按比例共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务；“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。继承人： 继承人是指依法继承财产的人，分为法定继承人和遗嘱继承人。前者指依法的当然继承人，后者指被继承人所指定的继承人。? 法定继承是指按照法律规定的继承人范围、 继承人顺序、遗产分配原则的一种继承方式。（继承顺序： 第一顺序： 配偶、子女、父母；第二顺序： 兄弟姐妹、 祖父母、 外祖父母。继承

2、开始后， 由第一顺序继承人继承， 第二顺序继承人不继承。 没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。）?遗嘱继承： 是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求，确定被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额。委托人：是指委托他人为自己办理事务的人。受托人(被委托人 )是指接受委托人的委托，代理委托人从事民事、商事活动或者诉讼、仲裁活动的人。监护人： 是指对无民事行为能力和限制民事行为能力的人（如未成年人或精神病人）的人身、 财产和其他合法权益负有监督和保护责任的人。监护人必须具有完全行为能力，并依法律规定产生。我国规定的监护人有以下三种情况：? 监护人的近亲属， 包括父

3、母、 成年子女、 配偶、兄弟姐妹、 祖父母、 外祖父母、 孙子女、外孙子女；? 关系密切的其他亲属和朋友。 这些人虽然与近亲属不同， 没有必须担任监护人的法律上的义务，但是，有些是自愿承担监护责任的，经所在单位或者居委会、村委会同意，可以担任监护人；如果没有上述监护人， 则由社会和国家负责， 由所在单位或者居委会、 村委会或者民政部门担任监护人。1.2 房屋的产权性质如何判断房屋的产权性质？答：从房产证上看房屋性质一栏：商品房、已购公房、 经纪适用房、 按限价商品房管理等等。商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以营利为目的，按市场规律经营的房子。已购公房（房改房） ：指按照国家房改有关售房政

4、策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房。精品文档你我共享经济适用房： 是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造， 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。经济适用房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。哪些房产可以直接上市交易？答： 商品房、已购公房，满5 年的经纪适用房或部分限价商品房，可以直接上市交易。经纪适用房包含哪

5、些类房屋（一类、二类）？答： 一类经纪适用房：面向社会公开发售的经纪适用房二类经纪适用房: 回迁性质或康居安居性质的房屋，按经济适用住房管理的其他类房屋。经纪适用房如果上市交易需要达到什么条件？答： 房产证登记日期满5 年如果该房屋仍有按揭未偿还请，要上市交易需要做哪些事情？流程如何？大约的时效？需要提供哪些资料？答：必须先还完按揭，才能交易。还完贷款后，银行出具解除抵押证明及他项权利证书，银行人员 （部分银行需业主本人到场）到房屋交易中心办理解押手续，当天可办理完毕，但房屋交易中心需要3 个工作日进行二次审批，之后才可以正常进行过户等手续的办理。1.3识别房产证和身份证真伪如何识别房产证真伪

6、答： 几种常见的辨别真假的方式：1 ）看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳（深红色），字体纹理清晰醒目；内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，有特殊的图案,图案的识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来；假的产权证则封面光滑，颜色暗淡（暗红色） ，封皮较软。2 ）看纸张。假产权证的水印平铺就容易看见，质量粗糙，模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗的响声；假的纸张手感稀松、柔软。6 ）看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐；假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显。7 ）看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积

7、等；假产权证中附记有些为空白。8 ）看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚；假产权证的图纸很薄，类似一般的 A4 纸厚度，而且，印刷模糊。AAAAAA精品文档你我共享9 ）看团花。权证扉页上有由土红、翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。10 ）看花边。 房产证首页， 即发证机关盖章页上下左右均等宽、对称，为咖啡色花纹边框，花纹细腻、清晰。识别身份证真伪从身份证件来鉴别，识别一代身份证真伪主要途径有哪些？答： 1）一看激光防伪标记。2002 年以后的身份证都有激光防伪标记，真身份证激光防伪标记在摇动时防伪标记会闪光，假身份证在摇动时激光防伪标记不闪光，并且也不清晰。2

8、 ）二看身份证反面的红绿花纹。真身份证红色与绿色网状花纹相交，色彩柔和，红、绿颜色平衡均匀， 而假身份证花纹不是偏绿便是偏红， 其中必有一种颜色比较突出。 并且反面右上角的第四组绿色花纹的形状与任何绿色花纹形状不一样。3）三看 xxx 公安局的“局”字，这是最有效、最容易的辨别方法。真身份证的“局”右面的两竖是在同一水平线上，而假身份证由于是电脑制作， “局”字的右下一竖是抛出的。从身份证件来鉴别，识别二代身份证真伪主要途径有哪些？答： 1）看身份证有效期。16 周岁至 25 周岁的居民有效期为10 年； 26 周岁至 45 周岁居民有效期为20 年； 46 周岁以上为长期有效。2）看“性别位

9、置”的背景“长城”图案。真的左眼看是黄色，右眼看是绿色，两眼一起看则是蓝色。3）看相片下方的变光“中国CHINA ”字样，该图案假证没有。4）是用放大镜可以看到，在身份证的正面中央的位置有字符串“JMSFZ ”，而假身份证则没有或看不清，这是辨别二代身份证真伪最容易的方法。如何通过身份证号码来鉴别？答：大陆的身份证为 18 位，老的身份证是 15 位。关于身份证的 18 位是怎么计算的，原理如下：根据中华人民共和国国家标准GB 11643-1999中有关公民身份号码的规定，公民身份证号码是特征组合码，由十七位数字本体码和一位数字校验码组成。排列顺序从左至右依次为：六位数字地址码，八位数字出生日

10、期码，三位数字顺序码和一位数字校验码。地址码（身份证前六位）表示编码对象常住户口所在县( 市、旗、区 )的行政区划代码。（所有区域的编码可以到这个网站查询到最新的县及县以上的行政编码资料。）生日期码（身份证第七位到第十四位）表示编码对象出生的年、月、日，其中年份用四位数字表示，年月日之间不用分隔符。例如：1981 年 05 月 11 日就用 19810511表示。顺序码（身份证第十五位到十七位）为同一地址码所标识的区域范围内，对同年、月、日出生的人员编定的顺序号。其中第十七位，奇数分给男性，偶数分给女性。AAAAAA精品文档你我共享2. 购房的相关知识2.1 客户购房资质青岛家庭购房的限购政策

11、分别是什么？答：青岛限购政策内容为：青岛本地户籍者，以家庭为单位（包括未成年子女），每个家庭最多能购买两套住房，非青岛户籍者，以家庭为单位（包括未成年子女），如能提供一年以上社保或一年纳税证明者，每个家庭最多购买一套住房。外籍人士的限购政策是什么？答：外籍人士如符合购买条件只能购买一套，而且不能购买商业性质房屋。所需材料有：国家安全局出具的安全证明， 出入境管理处出具的入境中国一年以上证明， 房屋交易中心出具的无房证明，一年以上的学籍证明或劳动用工合同。公司购房的限购政策是什么？答：公司购房， 如是崂山区房屋， 那必须的在崂山注册的公司或在崂山税务局有纳税申报号的公司。其他区无限制，公司购买住

12、房也不受限购的限制。如是外企，只能购买一套商业房屋，而且，必须是本公司注册地址的房屋。青岛籍家庭购房需提供哪些资料？答：本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、 户籍证明的原件和复印件。崂山区如结婚未育者则需要提供，未生育证明。驻青部队现役军人和现役武警家庭购房，需提供哪些资料？答： 驻青部队现役军人和现役武警家庭应提供军(警 )身份证件原件和复印件、婚姻证明。外埠家庭购房需提供哪些资料？这些资料在什么地方办理？时效如何？答：外埠户籍家庭或个人， 需提供一年以上社保证明或一年纳税证明， 要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件。崂山区如结婚未育者则需要提供，未生育证

13、明。通过哪些特殊方式获取的房产不受限购，但计入拥有住房套数考量？答： 通过司法裁定获取的房屋，继承所得房屋。2.2 付款方式商业贷款的基本流程及时效是什么样的？答：报单后，会先预约银行面签，再向评估公司递交评估申请，并完成挂牌、出网签，银行在件齐后一般 3-5 个工作日批贷，批贷后，即可以进行缴税过户。在新房产证下来后，抵押出他项权利证，银行领取到他项权利证后，最快3 个工作日放款。商业贷款，银行认房认贷政策具体含义是什么？答：认房： 以家庭为单位在青岛房屋套数，网签在其名下和登记在其名下（房产证是他的名字）都认定为其拥有的房屋套数；认贷：以家庭为单位名下贷款用途为购房的贷款笔数，包括外地购房

14、贷款和已经结清的贷款（贷款以住房贷款计算。装修贷、汽车贷、信用贷等不计算套数）；AAAAAA精品文档你我共享认房认贷政策： 以家庭为单位， 如果名下有房产或者有过房贷记录都会计算在内，计算套数。针对商业贷款，现行银行政策对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的政策？利率如何？首付款要求？（截至2012年 10 月 24 日，后期如果政策有所调整，以内网公示文件为准）答：购房执行认房认贷政策：首套：首付3 成，基准利率为6.55%深圳发展银行贷款金额50 万以上、中信、农业银行、邮储银行：基准利率85 折；工行：基准利率8.51 折深发贷款金额30-50万：基准利率9 折；光大银行、深发贷款金额30 万以下：基准利率；二套购房：首付6 成，基准利率上浮10%三套购房：不能办理贷款。商业贷款存在哪些情况下，银行会拒贷（银行逾期等）？答： 1、三套及以上