《南湖项目竞争市场调查及开发初步建议》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南湖项目竞争市场调查及开发初步建议（34页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、关于开发发南湖花花园中心心地块的的市场调查报告目 录一、 调查说明明二、 武汉住宅宅开发市市场调查查分析三、 南湖社区区内竞争争项目调调查分析析四、 本项目SSWOTT分析五、 项目开发发的初步步建议第一章 调查说明明一、调查查目的 公司于于20001年112月与与宝安公公司签订订了南湖湖花园中中心约992.66亩土地地（以下下简称本本项目）的的受让协协议，为为对该项项目下一一步的开开发提供供市场方方面的决决策参考考资料,特做此此市场调调查。二、调查查对象和和范围 考虑本本项目为为住宅用用地，故故只以住住宅市场场为对象象，调查查范围以以南湖花花园社区区为重点点，并对对武汉的的整个住住宅消费费市
2、场做做了尽可可能多的的了解。三、调查查方法 因时间间和人力力不足的的原因，本本次调查查对武汉汉和汉口口地区的的大市分分析以间间接调查查（网上上收集）为为主，对对南湖花花园社区区内的项项目调查查以直接接的现场场访问、区区内踏看看为主。因因调查方方式限制制，使调调查内容容未能全全部落实实，对竞竞争项目目的销售售效果难难以取得得准确数数据。四、调查查人员 周小靖靖、张国国良五、调查查时间20011年122月222日223日，受受时间、专专业水平平和经验验限制，本本此调查查主要是是为决策策提供参参考资料料，其项项目建议议一章仅仅代表调调查小组组甚至个个人意见见。第二章 武汉住宅宅开发市市场调查查分析一
3、、市场场供求分分析1、 98年历历史资料料分析武汉房房地产年年鉴（119999）显示示，武汉汉市19998年年的商品品房新增增供应总总量约3390万万平米（含含1年上上空置房房52万万平米），销销售总量量2588万平米米。其中中武昌地地区供应应量788万平米米，销售售量499万平米米，消费费总量仅仅次于江江岸区和和江汉区区，但其其住宅空空置率也也非常大大，超过过一年以以上的住住宅空置置率为114.338，近近似于洪洪山区（226.22）。2、220011年媒体体资料分分析 因时间间关系，未未能从房房地局或或开发办办取得武武汉市今今年的总总供销量量统计资资料。据据媒体报报道，市市开发办办在7月月
4、份武汉汉市住宅宅建设工工作会上上透露：目前武武汉住宅宅建设主主要集中中在七大大片后湖、金金银湖、新新华下路路、东湖湖开发区区、武青青三干道道沿线、南南湖、武武汉经济济开发区区。 从这这七大片片分布的的区域看看，武汉汉房地产产开发正正呈城市市“空心心化”趋趋势。几几个大型型住宅小小区如常常青花园园、百步步亭花园园、锦湖湖花园、南南湖花园园、名都都花园、鹤鹤园小区区、钢都都花园等等都在城城郊接合合部。 今年年，这七七大片总总施工面面积达9920.72万万平方米米，年内内可竣工工住宅4472.17万万平方米米，占全全市住宅宅竣工面面积的880。另另外，还还有1220万平平方米住住宅分散散在旧城城区。
5、 在七七大片住住宅中，又又以汉口口、武昌昌最为集集中。汉汉口后湖湖、金银银湖、新新华下路路一带，住住宅建设设总规模模为12285万万平方米米，现已已建成2262万万平方米米，今年年施工3354.19万万平方米米。武昌昌东湖开开发区、武武青三干干道沿线线、南湖湖等地住住宅建设设总规模模达11112万万平方米米，现已已建成2206万万平方米米，今年年施工5538.83万万平方米米。 汉阳阳地区住住宅开发发比较分分散，只只有武汉汉经济开开发区相相对集中中。其住住宅总规规模755.944万平方方米，目目前建成成10.95万万平方米米，今年年施工227.77万平方方米。从以上报报道可看看出，220011
6、年估计计“新增”住宅总总供应量量在5660万平平方以上上（以施施工既销销售为统统计标准准），比比98年年增加444，这这种增幅幅估计要要大于有有购买力力需求的的增长幅幅度。三、武昌昌地区楼楼盘开发发潜力1、 价格和指指数：自自20000年第第2季度度到本年年度第33季度，武武昌地区区的综合合物业价价格（含含非住宅宅）和价价格指数数均平稳稳上升，总总体后市市看好，具具体统计计数据如如下：时间武昌区价价格武昌区指指数20000第二季季度22033.48810155.67720000第三季季度22322.55510299.07720000第四季季度22377.16610311.19920011第一季
7、季度22355.58810300.47720011第二季季度22566.12210399.94420011第三季季度22577.33310400.4992、 集中区域域：南湖湖附近、徐徐东路沿沿线和中中山路等等地，南南湖花园园热度未未减。四、武昌昌地区在在售楼盘盘分析1、 说明：因因时间紧紧迫，未未去房地地局调查查，而尽尽以网上上资料为为分析依依据（详详见附附表二）。2、 总供应量量：网上上在售近近90个个项目，剔剔除其资资料统计计误差（售售罄后未未删除或或项目太太小未登登记），估估计实际际在售盘盘也应该该在600个以上上。3、 在售房产产品分析析：结构构以框架架为主，砖砖混主要要在城乡乡结合
8、地地带，户户型从11*15*22，以22*2、33*1和和3*22为主。4、 在售房价价格分析析：主要要以期房房为主，多多层框架架的价格格14550229800元/平平米、集集中于116000-20000之之间。五、消费费构成及及动机分分析广州的调调查表明明，其个个人购房房比例已已经达到到95以上，而而个人购购房动机机45以上为为二次置置业，115为为投资（买买房收租租），440为为第一次次置业（无无房户），特特别是中中、高档档房的二二次置业业率更大大，达到到80以上，可可见，开开发商的的住宅档档次定位位，很大大程度上上就限制制或者决决定了其其客户来来源。本次调查查虽暂未未能收集集到武汉汉市的
9、有有关统计计资料，但但从武汉汉市的住住房政策策（取消消福利分分房）可可推测，其其个人购购房比例例应该占占绝大多多数，其其个人购购房的消消费动机机也和广广州有近近似性。六、与南南湖花园园类似大大盘比较较在市开发发办公布布的七大大开发片片中，目目前在建建的20000亩亩以上“外资”大盘主主要有常常青花园园(40000亩亩)和南南湖花园园（45500亩亩），今今年新增增的万科科四季花花城(220000亩)也也在规划划建设当当中。1、开发发思路：“外地和和尚” 比起起本地开开发商来来，不但但有资本本优势（利利用股民民的钱做做房地产产），而而且在开开发理念念、程式式和经验验上也要要成熟得得多。从从开发思
10、思路上看看，常青青花园和和南湖花花园都经经历了从从低档到到中高档档的梯级级开发道道路，有有一个品品牌积累累的过程程，而万万科是早早已名声声在外，故故来武汉汉后直接接从中高高品位住住宅（花花园洋房房、联体体别墅）入入手，起起点比较较高。2、 整体规划划：大型型社区的的优势，是是其不但但有空间间进行环环境营造造和社区区配套，而而且这种种很有卖卖点的公公共投资资可以因因其投资资规模而而不过多多地增加加成本。因因此，常常青花园园把社区区大配套套大量设设置在后后续工程程中，一一来防止止后市疲疲软，二二来可使使提价有有了性能能支持（保保持性价价比平衡衡）；万万科更是是超前，规规划阶段段就将一一些公共共配套
11、以以招标形形式引进进，使客客户对其其“便利生生活”更有信信心；而而南湖花花园原来来规划虽虽比较完完善，但但由于保保安公司司为转移移资金，将将项目地地块进行行分割出出售，各各开发商商“各自为为政”在所难难免，不不但其原原有的整整体配套套无法落落实，而而且造成成部分配配套重复复建设，总总体配套套成本增增加，大大盘优势势荡然无无存。3、 年供应量量：万科科今明两两年约有有24万万平米入入市，现现房约110万平平米（主主要为99万平米米花园洋洋房、联联体别墅墅和1万万平米销销售中心心、商业业广场、会会所和超超市）；常青花花园6年年已经开开发了1148万万平米，平平均每年年也有225万平平米入市市，南湖
12、湖花园由由于是多多家开发发，其入入市总量量未能统统计，也也未能在在摸清市市场年需需求量的的基础上上限量入入市，很很可能会会造成市市场积压压。4、 销售策略略：常青青花园由由于其经经济适用用房价格格优势，加加上盘子子大，规规划过得得去，所所以尽管管未打广广告战，但但销量依依然稳中中有长；万科属属于以品品牌物业业、专业业为支撑撑，加上上王石效效应的操操作，更更是很能能吸引“眼球”，其在在武汉，一一是称“炸楼”之机炒炒做理念念，把坏坏事办成成好事，二二是广受受媒体关关注（免免费广告告多）,三是在在销售方方式引进进了网络络平台“万客会会”，让客客户了解解万科、参参与建设设（可与与王石直直接对话话）的同
13、同时也可可让万科科及时了了解客户户的心声声和需求求；而南南湖花园园分割后后，由于于规模小小、各开开发商的的素质参参差不齐齐，操作作水平高高的有南南湖置业业的中央央花园和和宝安公公司的江江南庭院院，其它它大都名名不经传传。第三章 南湖社区区内竞争争项目调调查分析析一、社区区简介1、 方位：武武昌景岗岗村，南南湖之滨滨，原为为飞机场场。2、 交通：559（南南湖花园园南望望山）、5561（南南湖花园园汉口口火车站站）、6609（南南湖花园园宝丰丰路），基基本上能能达到汉汉口和武武昌城市市边沿，但但由于总总路线并并不多，区区内的数数条主干干道并未未铺通，区区口的南南湖路由由于火车车桥涵影影响未能能拓
14、宽，故故南湖花花园的整整体交通通配套还还比较欠欠缺。3、 环境：尽尽管沾上上南湖的的边，但但由于总总面积大大，且南南湖岸边边风景并并未得到到建设，所所以南湖湖花园并并没有把把“湖”做卖点点，而是是在区内内环境上上精心营营造，使使其和武武昌火车车站周边边的脏乱乱老城区区相比，有有种强烈烈反差的的震撼感感。4、 配套：目目前已建建成1110V变变电站，一一中等规规模超市市，引进进了武汉汉电信分分局和44、5所所学校（规规划122所，其其中两所所为实验验学校），其其他规划划待建的的还有医医院和证证券公司司（银行行规划有有，不知知是否落落实），遗遗憾的是是各开发发商各建建各的“豪华”会所、超超市、健健
15、身中心心，不成成规模，也也没有发发挥实际际作用。二、社区区内项目目构成1、 调查统计计对比表表序号项目名称称开发商规划总面面积容积率工程进度度区位1江宏花园园（1、22、3期期）江宏地产产20万平平米1.5一、二期期7万方方现房售售罄，33期100万方开开工见附图2颐和苑湖北天人人房产5万1.4现房在售售1万方方以上3祥和苑宝安房产产现房售罄罄4温馨苑宝安房产产现房售罄罄5宁静苑宝安房产产暂估尾房房在售22万平米米6松涛苑宝安房产产7江南庭院院宝安房产产7.9万万现房，现现房在售售1万以以上8金秋别墅墅花园宝安房产产约1万9南湖中央央花园南湖置业业26万1.31、2期期为现房房在售22万以上上，3、44规划明明年建成成，预计计明年入入新增市市7万以以上10碧云
