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1、承雨-项目招商工作建议书目录一、商业地地产总体体开发现现状和预预测二、商业形形态简析析1、体育场场馆2、连锁超超市3、 便利店店4、 折扣店店5、商业街街6、专卖店店7、 SHOOPPIING MALLL（销销品茂）三、招商中中微观经经营主体体的选择择与配合合1、影响商商业地产产价值的的因素2、几类商商业投资资的特点点3、一般的的商铺选选择基本本分析法法4、项目中中经营主主体选择择和配合合的要素素四、项目实实际操作作中需要要处理的的关系与与招商简简述1、面临的的投资客客户2、面临的的租赁户户3、必须考考虑的问问题五、项目的的大致工工作步骤骤1、市场条条件判断断2、项目位位置选择择3、判断可可发
2、展规规模4、项目土土地取得得及政府府许可5、项目定定位细化化6、项目规规划设计计7、设计方方案的市市场化8、项目设设计、市市场调整整方案及及财务方方案的系系统化整整合9、项目方方案的政政府许可可六、项目招招商的工工作简单单步骤1、提前招招租项目目内的大大型主力力户2、品牌商商家的引引进和规规划3、充分掌掌握客户户需求4、多渠道道进行招招商沟通通5、商户的的最后确确定七、小结对商业地产产进行招招商，我我认为应应该先来来了解商商业形态态和其特特征、资资金的投投资来源源、招商商对象等等。由于于商业形形态比较较多而且且复杂，我我在翻阅阅了大量量的资料料并结合合自身的的一些认认识将出出现或者者曾经考考虑
3、出现现在本项项目内的的商业形形态作个个简单说说明，并并依据不不同特征征和客户户来源做做了简单单的招商商建议，时时间比较较仓促请请大家多多提意见见。一、商业地地产总体体开发现现状和预预测商业地产对对于地产产业来说说是相对对较新的的一个范范畴，自自从中国国加入世世界贸易易组织后后，许多多国际零零售、娱娱乐、家家居、餐餐饮业的的商业巨巨头均在在加快进进军中国国市场，一一些新兴兴的商业业类型推推动了国国内商业业类物业业的发展展。除北北京、上上海、深深圳等经经济中心心城市外外，自220022年开始始，国内内一些大大中城市市商业类类物业叫叫卖声迭迭起，而而且卖价价屡屡摸摸高，商商业地产产发展势势头令人人咋
4、舌；各地都都开始争争建商业业“一条街街”及大型型购物中中心。有有关方面面提供的的数据显显示，目目前我国国大小城城市几乎乎都建有有商业街街，纯粹粹的步行行商业街街也在2200条条以上。从从购物中中心来看看，目前前全国已已建成的的有544个，面面积将近近7000万平方方米，已已经在建建立项的的还有2200多多个，面面积超过过30000万平平方米。另另据中原原（中国国）物业业顾问有有限公司司中央研研究部的的调查，2003年1至11月份，全国完成商铺市场开发投资额为1010多亿元，比上年同期增长42.5，完成商铺竣工面积达2097万平方米，比上年同期增长40.9。我国商业地产从规模和形态上划分主要为六
5、种，分别为底商、百货商铺、购物中心、主题店、SHOPPING MALL和商业街，各种业态互为补充，尤以SHOPPING MALL发展最为突出。大连万达将将商业地地产作为为与住宅宅开发并并重的主主攻目标标，与国国际商业业巨头沃沃尔玛结结成了战战略性同同盟，并并于去年年秋季相相继在南南京和沈沈阳开发发了万达达购物广广场。大大连万达达对商业业地产的的战略定定位很快快吸引了了家乐福福、欧倍倍德、百百安居、肯肯德基、必必胜客、百百脑汇、吉吉盛伟邦邦等国内内外著名名新型商商业企业业的加盟盟，同时时，也由由此获得得了中国国银行110亿元元的授信信。不久久前，该该公司又又直接注注资与港港资合股股成立大大洋百货
6、货集团。并并计划在在上海杨杨浦和北北京等115个城城市开发发商业地地产，可可以说是是国内最最大商业业地产开开发公司司。有数数字表明明，20002年年国内商商业地产产的投资资额增加加了111.8%，商业业地产市市场正在在从长达达近100年的沉沉寂中走走出，并并快速升升温。面对行业的的迅速发发展，经经济学专专家对未未来的中中国商业业地产发发展趋势势做一个个大胆的的预测，在在20005年前前后，在在中国各各地会出出现“商业地地产问题题现象”：1、发展商商给商铺铺投资者者的回报报率不能能充分兑兑现；2、不少项项目由于于定位不不准确，进进行反复复调整；3、一些商商场在开开业不到到一年，就就要关闭闭；4、
7、发展商商将商铺铺卖给投投资者后后，对后后期的招招商、开开业等工工作就置置之不理理，投资资商铺者者利益出出现无保保障；5、一些项项目由于于发展商商实力不不够，出出现项目目烂尾的的情况；6、个别发发展商打打着做商商业地产产的幌子子，实行行圈钱目目的，出出现卷款款外逃的的现象；7、境外资资金、基基金加入入到商业业地产淘淘金的队队伍，带带来全新新的理念念、经验验的同时时，也给给国内的的发展商商带来了了压力，也也让那些些不思进进取的地地产企业业出局；8、零售商商在继续续做零售售业的同同时，也也会在商商业地产产领域进进行投资资，同时时商业地地产开发发企业在在做商业业地产开开发的同同时，也也会涉足足零售业业
8、的投资资，这种种现象将将会越来来越普遍遍，这是是因为零零售企业业希望有有长久租租金收益益的优质质物业，地地产类企企业需要要充足、稳稳定的现现金流；9、未来的的中国会会出现越越来越多多的二房房东企业业，并且且会形成成集团化化的趋势势，这些些二房东东不是采采取先买买地再开开发的模模式，而而是从原原先的业业主手中中租下110-220年的的合约，将将物业的的功能进进行调整整，采取取统一经经营管理理，收取取高额的的租金价价差，这这些二房房东当中中既有世世界5000强的的零售企企业，也也有知名名度很高高的洋快快餐，还还有国产产的专业业二房东东企业，而而这些企企业在二二房东项项目上的的利润率率要远远远超过他
9、他们的本本行，那那些专业业的二房房东地产产企业所所获得的的收益，也也并不比比传统的的房地产产企业获获得的收收益要低低，有的的甚至要要高出许许多；10、会出出现越来来越多的的有关研研究不同同地区消消费者不不同消费费习惯的的机构，而而这些专专业机构构会与生生活方式式紧密地地联系在在一起，而而这些机机构在不不久的将将来，与与世界一一流的制制造企业业、设计计企业合合作的机机会，会会远远超超过他们们与房地地产企业业的合作作。二、商业形形态简析析商业房地产产按照行行业类型型可以分分为零售售功能房房地产、娱娱乐功能能房地产产、餐饮饮功能房房地产、健健身服务务及休闲闲功能房房地产等等。零售功能房房地产又又可以
10、分分为诸如如百货商商场、超超市、家家居建材材、商业业街房地地产、商商品批发发商业房房地产等等功能房房地产，以以及将上上述多功功能集于于一身的的大型购购物中心心和SHHOPPPINGG MAALL类类型的商商业房地地产。娱乐功能房房地产包包括用于于电影城城、娱乐乐城、KKTV等等运营内内容的商商业房地地产。有有些采取取独体模模式，有有些与其其他类型型的商业业房地产产融合发发展，其其发展呈呈现大规规模、复复合度高高、时尚尚化的特特点。餐饮功能房房地产也也呈现独独体形式式和融合合发展的的经营特特点，大大型和小小型连锁锁餐饮都都获得了了良性发发展，同同时在项项目中也也开始发发挥越来来越重要要的作用用。
11、健身服务类类商业房房地产和和休闲类类房地产产首先在在国内大大城市发发展，作作为生活活品质的的一个标标准，被被越来越越多的运运用在商商业房产产中，现现在成功功的案例例主要存存在于国国内大型型城市。目前，大中中MALLL在国国内的发发展势头头极为强强劲。究究其原因因是各种种商业业业态在相相互渗透透和变幻幻。我项项目的业业态依据据此点是是商业发发展的一一个趋势势。我现现将我项项目内预预计出现现的部分分业态作作个简单单描述。1、体育场场馆体育场馆原原来在招招商前期期我们的的建设初初衷是建建造类似似杭州游游泳馆的的集合休休闲娱乐乐为一体体的，但但这样的的投资面面临2大问题题，投资资金额巨巨大和相相对维修
12、修成本的的高昂，在在国外每每5年维护护游泳馆馆的费用用可以再再建一座座游泳馆馆，而这这样的投投资一般般都是政政府做的的公益投投资，所所以对行行业的了了解可以以让我们们知道如如何去那那里找投投资人或或合作伙伙伴。同同时体育育的商业业形态在在近几年年经营的的类型也也在发生生着变化化，这和和体育事事业的蓬蓬勃发展展是分不不开的。简简单来说说体育产产业可分分为体育育服务产产业和体体育商品品产业。体体育服务务产业主主要包括括：竞技技观赏、健健身娱乐乐消费市市场（消消费者为为健身购购买运动动器材，租租用体育育场馆或或设施，接接受健身身训练指指导，参参与体育育旅游活活动等）。体体育商品品产业是是指由体体育派
13、生生的为体体育提供供物质条条件的器器材、设设备、服服装、图图书、音音像、食食品饮料料等有关关体育用用品的销销售市场场。摘录：体育育比赛除除了为运运动员展展现实力力向人类类极限挑挑战及促促进运动动技术水水平的提提高等功功能外，已已越来越越多地成成为商业业开发的的手段和和机会，而而且以奥奥运会、世世界杯等等为前导导，赛事事规模越越来越大大，社会会和经济济效益越越来越好好。通过过组织大大型比赛赛，可以以带动城城市建设设、旅游游、就业业等多方方面发展展，并带带来许多多潜在的的商业机机会。无无疑，下下个世纪纪将有更更多从综综合到单单项的体体育赛事事成为各各国竞争争的目标标，成为为一种世世界范围围的现象象
14、和新的的经济增增长点。大大型比赛赛的投资资主要有有三个方方面：举举办城市市的基础础市政建建设、场场馆及食食宿接待待设施建建设、组组织比赛赛的直接接费用如如文化宣宣传、接接待、交交通、通通讯、人人员工资资等。近近几届奥奥运会在在此三方方面的投投资均已已达到十十几亿美美元。由由此可见见与投资资相比，举举办大型型比赛的的收益则则要更好好。其中中既有看看得见的的直接效效益，也也有可持持续多年年的间接接效益。直直接经济济收入的的主要渠渠道有：出售电电视转播播权、比比赛标志志商品特特许权、广广告权、门门票，发发行彩票票，发行行邮票、纪纪念币、纪纪念章，企企业及个个人的赞赞助和捐捐赠等。许许多国际际体育活活
15、动，透透过卫星星电视的的转播，几几乎传到到世界每每一个角角落，因因而成为为商品广广告的黄黄金媒介介。2、连锁超超市超市是源于于法国家家乐福119633年创建建的特级级市场，该该业态首首次将生生鲜食品品超市与与大型非非食品折折扣店有有机结合合，它倡倡导：超超大的营营业面积积、一站站式的购购物消费费、超低低的价格格体系、自自动式的的消费方方式，以以家庭消消费为目目标客户户。超市市从商品品结构来来看都是是综合形形的商品品销售中中心，但但从消费费形态来来看还是是有好多多种：麦麦德龙现现购自运运的会员员制卖场场、家友友在杭州州翠苑的的仓储卖卖场、广广州沃尔尔玛类似似购物中中心的休休闲卖场场、类似似好又多
16、多底层品品牌服饰饰和小商商品的互互补形卖卖场。百百货零售售业态始始于199世纪中中叶，伴伴随着超超市、仓仓储商店店及网络络购物的的发展，这这些业态态以商品品价格、便便利、品品类深度度、环境境、购物物体验等等多种因因素，将将“特色”与“专营”凸现出出来，给给传统的的精于有有限产品品、高价价格、环环境优雅雅、人员员密集的的百货业业带来冲冲击使其其不再为为商业主主流业态态，逐步步成为追追求高购购物享受受的载体体，在西西方，百百货业的的出路主主要是并并购整合合、连锁锁化、专专业化三三个方向向。超市是一种种以价格格低廉及及商品一一站式消消费来吸吸引购物物距离不不便顾客客的零售售业态，成成功经营营的基础础是如何何最大限限度使顾顾客增加加来店频频率与提提高平均均消费客客单价。具具
