物业管理服务目标及管理制度

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1、物业服务方案项目名称：中学物业管理服务项目日期：2021 年目录一、管理服务目标各项服务目标 21、保洁服务管理 22、秩序维护服务管理 163、消防安全管理制度 19、管理服务目标各项服务目标1、保洁服务管理（1）保洁服务管理目标和制度（一）服务目标（1）规定范围内的卫生保洁工作。负责工具的保管，如桶、畚箕、火钳、 扫帚， 勤俭节约，减少开支。（2）南洋中学卫生的清扫，并做卫生保洁工作，遵守劳动纪律，清扫的杂 物垃圾 必须倒入垃圾桶，严禁随意乱倒，清扫并保持垃圾箱整洁。（3）保证责任区内路边无杂草，无垃圾、无白色污染，地面干净整洁。厕 所内无 污迹、无异味。每天必须在规定的时间内将责任区清扫

2、干净，同时还必须 坚持日常巡视保 洁工作。随时接受后勤管理人员的工作指导和检查。2、保洁工作范围：南洋中学道路以及场地清扫，清除绿化带内的垃圾；公司内垃圾桶、垃圾池 内的垃 圾清运（男女生宿舍以及食堂垃圾除外）；3、保洁工作要求：（1）对卫生死角及时清除，保持干净、整洁。（2）公共场所的垃圾桶内垃圾无堆积,及时清洗和更换垃圾袋并每周消毒。（3）确保地面清洁、无纸屑杂物、无口香糖、无痰迹。（4）服务楼外围每天清扫二次（上、下午各一次），并随时保洁。服务楼外 围无 明显杂物。（5）场地范围内无杂草。（二）清洁用品、用具使用规范1、不准擅自拿用公司的用品，清洁工具需填写物品领用登记表方可领取；不得将

3、公 司物品私自代理公司；2、爱护工具，如损坏、遗失照价赔偿；3、节约水电，节约使用清洁用品，自觉降低成本；4、工作结束后，清洁工具应摆放在固定位置，保持干净、整齐。工作中，工具应摆 放在身边，不影响他人行走和不有碍观瞻的地方。三）玻璃清洁1、使用专用的玻璃擦拭工具和玻璃清洁剂，根据玻璃脏净程度将清洁剂与清水按一定比例兑好清洁溶液；2、把浸玻璃清洁溶液的擦拭工具在玻璃上擦拭，从顶端用适当的力量按在 玻璃器 上从上向下或从左向右擦抹；3、污迹较重的地方重点抹，刮去玻璃表面上的水分；（四）公共卫生间清洁操作标准1、打开门窗通风，用水冲洗大小便器，用工具夹出小便器内的烟头等杂物；2、清扫地面垃圾，倾倒

4、垃圾篓，更换新垃圾袋后放回原位；3、将洁厕净少许涂于污迹处，用马桶刷擦刷，用水冲净；4、用地拖拖净卫生间地面；5、用清洁抹布擦净墙壁表面和厕所门；6、厕所有异味即可喷适当空气清新剂。（五）地面清洁方法1、清扫干净地面，无垃圾、杂物、砂粒；2、地面有污物时要用小刀刮去；3、用湿拖把均匀拖净；4、拖把清洁后拧干拖净或用地推拖干；5、拖地时要倒着拖，以免将拖净处踩脏，注意身后。（六）抹布擦拭方法1、将抹布洗净拧干，叠成大小适合小块；（对皮沙发，电脑等高档设备要用 专用 抹布）擦拭玻璃时由上往下擦，桌面由左往右擦；2、抹布一面擦脏污物后即反转用完未用的一面继续擦抹,不可一面擦到底；3、更换数次后用清水

5、洗净；4、洗抹布水要及时更换。（七）保洁员工作标准1、垃圾袋口要扎紧、堆放整齐，垃圾拉走后要及时清理，无堆放杂物；2、余垃圾，保持垃圾桶干净、无异味；3、清扫过的路面达到无灰尘、无积土、无积水、无杂物；4、垃圾筒、果皮箱无浮灰、无痰迹，筒内干净可，筒周围无垃圾；5、路面净、道沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、绿地草坪净;6、定期冲洗路面、小径；7、保洁标准达到清洁区内无烟头、纸屑等杂物；8、楼内地面无灰尘、纸屑、污渍、积水；9、扶手无落尘、水渍、污渍；10、墙面、楼角无灰尘、蛛网；11、开关无灰尘(须用干抹布，以防触电)；12、散水干净无泥土；13、走廊内的玻璃洁净无灰尘、无指印；14、电

6、表箱无尘、管道井无杂物；15、消防管道和消防设施无尘；16、做到随手关闭走廊灯；17、检查走廊灯的完好情况，并告知管理员；18、协助管理员监督装修人员的违规操作19、楼道走廊及办公室地面无灰尘、纸屑、污渍，楼梯扶手无灰尘；20、会议桌椅干净，摆放整齐，烟灰缸内存放烟头不得超过5 个；21、卫生间地面、便池清洁，下水通畅，镜面明亮，洗手盆无污渍，卫生间 无异味；22、办公玻璃明亮，无手印、水印。(2) 保洁服务管理作业质量标准及内部考核方法一、室外公共区域的检查方法与质量标准道路：(1)检查方法：每区抽查3 处，目视检查，取平均值。(2)质量标准：无明显泥沙、污垢；每100 平方米内烟头、纸屑平

7、均不超 过2个； 无直径1 厘米以上的石子。绿化带：(1)检查方法：每区抽查3 处，目视检查，取平均值。(2)质量标准：无明显大片树叶、纸屑、垃圾胶袋等物；无直径3 厘米以 上石子； 房屋阳台下每100 平方米内烟头等杂物在5个以内；其他绿化带每100 平方米内杂物在 2 个以下。排水明沟:(1)检查方法：抽查 2 栋房屋的排水沟，目视检查，取平均值。(2)质量标准：无明显泥沙、污垢；每 IOO 平方米内烟头、棉签或纸屑等 杂物在 2 个以下。垃圾箱：(1)检查方法：每责任区抽查 1 个，清洁后全面检查。(2)质量标准：无残缺、破损；垃圾箱内外壁干净；地上无散落垃圾、无 污水、无 明显污迹。垃

8、圾中转站：(1)检查方法：每次清洁后目视检查。(2)质量标准：地面无粘附物、无明显污迹；墙面无粘附物、无明显污迹。 果皮箱：(1)检查方法：每责任区抽查 2 个，全面检查。(2)质量标准：箱体干净整洁；内部垃圾及时清理；外表无污迹、粘附物； 周围地 面无散落、存留垃圾和污水。标识宣传牌、雕塑：(1)检查方法：全面检查。(2)质量标准：目视表面无明显积尘、无污迹、无乱张贴。 沙井和污水井：(1)检查方法：每责任区抽查 3 个，目视检查。(2)质量检查：底部无沉淀物；内壁无粘附物；井盖无污迹。 地面的清洁：(1)检查方法：每责任区抽查 5 处，目视检查。(2)质量标准：无垃圾杂物、无泥沙、污渍；大

9、理石地面打蜡、抛光后光 泽均匀； 地毯无明显打蜡、无污渍。墙面的清洁：(1)检查方法：每责任区抽查 5 处，全面检查。(2)质量检查：大理石、瓷片、喷涂等墙面用纸巾擦拭100 厘米无明显灰 尘；乳 胶漆墙面无污渍、目视无明显灰尘；墙面、墙纸干净无污渍。楼道梯间、走廊地面：(1)检查方法：每责任区抽查 2 个单元，50 米走廊 3 处，目视检查。(2)质量标准：目视无纸屑、杂物、污迹；每个单元楼梯间烟头不超过 2 个，走廊IOO 米烟头不超过1 个；目视天花板无明显灰尘、无蜘蛛网。墙面、窗、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、信报箱、宣传栏、楼道灯开 关等： (1)检查方法：每责任区抽查2 处，全面

10、检查。(2)质量标准：无广告、无蜘蛛网、无痰迹、无积尘；用纸巾擦拭100平 方米，无 明显灰尘。二、广场台阶、绿地保洁1、巡视广场、台阶、绿地，及时扫除地面垃圾、纸屑、烟头。2、地面有个别污渍用保洁剂和教刷擦洗干净，香口胶用铲刀铲除。3、清扫绿地时，及时清理枯枝落叶。不能扫除的杂物，垃圾用手捡起。4、下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时用胶把广场上的积水和泥沙打扫干 净。标准：1、地面和路面无泥沙、无明显垃圾、无积水、污渍。2、草地和绿化带保洁，无枯枝落叶和垃圾。三、垃圾池保洁1、定时巡视垃圾池和周边范围，及时清扫垃圾杂物和积水。2、清运到垃圾房的垃圾要用胶袋装好并扎紧袋口，堆放垃圾池内，

11、防治散 漏污染。3、每天清运垃圾后，及时冲洗垃圾池四周壁面和地面，个别污渍较严重的地方用洗 洁精擦洗干净。4、一周一次全面清洗垃圾池及周边范围，清洗后喷洒杀虫剂及消毒。 标准：木事垃圾池内外五污渍和粘附物、无积水无异味。注意事项：喷洒杀虫剂时要戴口罩，带上胶手套垃圾必须做到日产日清。四、卫生间保洁、卫生间主要特点人员来往频繁，最易脏污的共用地方，全校客户不仅在卫生间大小便，还进 行梳洗 化妆，因此要求空气清新。然而，大小便会产生臭味和其他异味，清除异味难度较大。二、日常保洁项目1 .及时冲洗厕（尿）兜、不得留有脏物。2 .及时清倒手纸蒙，管内手纸不得多于1/3。3 .不断拖擦地面，做到无水迹、

12、无垃圾、无尘土、无污垢。4 .定时擦洗云台、面盆、厕（尿）兜等卫生设备。5 .定时擦拭门窗、间板、墙壁、窗台。6 .定时消毒，喷洒除臭剂、清香剂。7、洗手间、卫生间、浴室：地面无污迹、水迹、纸屑等杂物。镜面无水迹、皂 迹。垃圾桶不过满，无异味。小便池内表无污垢、无异味、排水流畅。大便池无污垢、 积尘和其他杂物。隔板天花板无灰尘、污迹、蜘蛛网装饰物件无灰尘、无破损。室内无 异味无蚊蝇。三、注意事项L作业人员要注意自身保护，作业时带防护手套和口罩，预防细菌感染，防止保洁 剂损害皮肤。中间休息或作业完毕后，应使用药用肥皂洗手，饮食前要漱口 o2 .清洗卫生间所用的工具应专用，使用后定期消毒，与其他保

13、洁工具分开保管。3 .作业时，应将“工作进行中”告示牌放置在门口或当眼处，以便客户注意并予 以配合。4 .注意卫生间的通风，按规定开关通风扇或窗扇。四、保洁程序1 .备：作业前，备好以下用具：地拖、扫把、胶垃圾铲、水桶、抹布（两条以上异 色毛巾，深色为坐厕兜专用，浅色抹其他）、尿兜消毒剂以及手纸、香皂、香球、蚊香等。2 .进门准备：先手手指关节敲门3下,敲时声音要适中，并用礼貌温和语调报明身 份您好!请问男卫生间有人吗？，如果没回音,则停约5秒后重复一遍,仍无反应才能将门轻轻打开.如有客户或老师在内，则致以歉意，并说明“您好! 我是服 务员，对不起，我待会再清洁？ ”，马上退出，等客户出来后方

14、可进行清 洁；进门后把 门固定在开启状态，将“工作进行中牌”放在门口正中央，并把清 洁工具带入开始清洁， 如遇有客户进来，致谦后马上退出；3 .冲：进入卫生间首先放水将厕兜、尿兜冲洗。1 到：扫除地面垃圾，清倒手纸萝、垃圾筒、茶叶筐。同时将手纸管、垃圾 筒、 茶叶筐冲洗干净。5 .洗：按照先云台面盆，后厕兜尿兜的顺序，逐项逐个刷洗卫生设备。厕兜 尿兜要 用专用刷子、百洁布、海绵块等蘸专用保洁剂刷洗。然后再用清水冲洗, 用抹布擦干净。 厕兜存在臭味是因厕兜里部、边缘存有脏污，特别是尿兜的排水 口和厕兜的下部（反水管 水面以上），刷洗时应特别注意。6 .擦：用浅色抹布擦拭门窗、窗台、隔板、墙壁、镜

15、面、干手机、皂液器等，必要 时用刷子、百洁布、刮刀等去污。7 .拖：用地拖拖擦地面，注意边角落，注意尿兜周围，不要留有水迹。8 .补：补充手纸、香皂、洗手液、香球、垃圾袋等。手纸要上好，撕口留在外侧， 折成三角，压在护板下。9 .喷：按规定喷洒除臭剂、清香剂。10 .撤：撤去“工作进行中”告示牌，把门窗关好。五、最影响卫生间保洁的现象是：1 .厕兜未冲或未冲净。2 .手纸萝已堆满或手纸扔在蒙外边。3 .地面有烟头等垃圾，有水迹。4 .镜面有污迹、水迹。六、保洁质量标准D 卫生间设专人进行全天候清扫保洁，无断岗、脱岗现象；2）卫生间通风良好，并按时投放消毒灭菌药剂，及时消毒杀菌，确保无异 味。3）管理间整洁，物品摆放整齐，无杂物。4）卫生间内外墙面、上墙设施、天花板、门窗和隔离板整洁，无积尘、污迹、蛛网，无乱涂乱画。5）卫生间内照明灯具、洗手器具、镜子、挂物钩、冲水设备洁净，无污渍、 水渍。6）卫生间内地面整洁，无积水，无烟蒂、纸片、痰迹等不洁物。7）卫生间每一独立间内放废纸篓，纸篓内垃圾不得超过二分之一。8