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1、中桥地产顾问创景外滩营销执行总纲创景外滩营销执行总纲【衡阳房地产状况分析】【创景外滩项目分析】【创景外滩项目财务分析】【创景外滩项目定位】【创景外滩项目营销执行】【创景外滩推广步署】【创景外滩形象参考】2010年7月26日第一部分、衡阳房地产状况分析一、衡阳城市概况1、 历史沿革:衡阳位于湖南省南部，自古为湖南重镇，两广门户，现辖耒阳、常宁二市和衡南、衡东、衡山、衡阳、祁东县及珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五区，总面积1.53万平方千米。衡阳是一座有2000多年历史的古城，因“雁阵惊寒，声断衡阳之浦”得名雁城。地理位置：衡阳地处东经11032161131632，北纬260705272802。东邻
2、株洲、攸县、安仁；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、祁阳、东安、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭。东西宽173公里、南北长150公里。土地面积：衡阳市总面积15310.20平方公里。合153.10万公顷，占全省土地总面积7.32%，在全省各地、州、市中，幅员位第7位。2、 人口状况，2008年末统计全市总人口731.14万人（实际人口达900万）增加2.26万人。其中，城镇人口311.25万人，增加10.82万人；乡村人口419.89万人，减少8.56万人，号称湖南“第二大城市”。从城镇人口的转达变可看出乡村进城的人口每年在增加。3、 衡阳区位优越，紧靠沿海，临近港澳，承东接西，是沿海的内地，内地的前沿；
3、“扼两广，锁荆吴”，地处“南北要冲”，历来是商贾云集之处和江南主要商品集散地。境内交通十分便利，京广铁路、107国道和京珠高速公路纵横南北，湘桂铁路、322国道和“三南”公路横穿东西；和投资20亿元正在建设中的湘江衡阳大源渡航运枢纽工程，将使千吨级货轮顺湘江入洞庭、通长江达上海；武广高铁的通车和两个机场可供开通，已经形成水陆空立体交叉的交通热线络，是名副其实的呼应南北、承接东西、合纵连横的南北交通枢纽。二、衡阳房地产现状分析1、商品房销售量今年，全市累计销售商品房17011套，面积2120751平方米,成交金额557001万元,与去年相比分别增长93.28%、92.34%、127.37%。其中
4、销售住宅14623套，面积1961586平方米，金额450964万元，与去年相比分别增长109.65%、96.70%、136.16%。 2008年、2009年商品房住宅销售面积一览表 (单位:平方米)时间 项目2008年2009年合计合计雁峰石鼓珠晖蒸湘雁峰石鼓珠晖蒸湘一季度8485134111100292188125086532462497169121171870319208二季度102358997166741404181763248166010980694435218406504307三季度21382156432774923057429534810255015656457284246826
5、563224四季度60153517517206821653440050612561019153843323214376574847累计1002558980212749367971499726436306648287926416385147819615862008年、2009年商品房住宅销售套数一览表 (单位:套)时间 项目2008年2009年合计合计雁峰石鼓珠晖蒸湘雁峰石鼓珠晖蒸湘一季度61978263887852919956412172509二季度7675137953124161883370815233682三季度15511721216282112677110836017823927四季度4
6、18363602136527481084143029117004505累计7106521033458469792908357019236222146232008年、2009年商品房住宅销售金额一览表 (单位:万元)时间 项目2008年2009年合计合计雁峰石鼓珠晖蒸湘雁峰石鼓珠晖蒸湘一季度1506228522472125527293107164926138474014869637二季度191014893332276913442216382232401899148965107578三季度423535776445460216027821991314441628659119128840四季度1260
7、9979313964306026896829501427961237560237144909累计20260171442598812556919096178590102406614992084694509642、商品房供销情况今年，我市商品房供销比（期间商品房批准预售面积：期间商品房销售面积）为0.63：1，商品房住宅供销比为0.54：1。2005-2008年，商品房供应量为523.6万平方米，销售量为339.7万平方米，市场库存量为183.9万平方。2009年，市场销大于供，消化往年库存积压77.9万平方米，目前我市商品房库存量为70万平方米。2005年-2009年供销情况对照表时间 项目批准
8、预售(万)当年销售(万)供销比合计合计住宅非住宅住宅非住宅2005年23.88.23226.61.728.31.13：12006年759.884.860.37.267.51.26：12007年150.66.4157122.111.6133.71.17：12008年235.514.3249.899.710.5110.2 2.26：12009年106.327.9134.2196.215.9212.10.63：1累计591.266.6657.8504.946.9551.82010年上半年商品房批准预售面积一览表（单位：平方米）住宅非住宅雁峰石鼓珠晖蒸湘合计雁峰石鼓珠晖蒸湘合计雁峰一季15160074
9、7012667597752350728229902166611701713062956443684二季123899115579015522539470323003035202476257414422117小计275499190280266752529777454312529052018117041892120370865801衡阳市区与本项目紧密竞争楼盘情况：项目名称地理位置楼盘规模价格行情产品特性中菱江景珠晖区沿江风光带新大桥旁4万平方米3480元均价电梯房现房（基本售完）香江城市花园华新区蒸水大道（华新汽车站北行800行）53万平方米3300元均价电梯房准现房中泰峰境解放西路与红湘南路交汇
10、处（原冶金汽修厂）36万平方米2780元起高层电梯房雅仕林衡阳市高新技术产业开发区祝融路26号（市一中斜对面）37万平方米2630元起电梯房衡府华新开发区蒸水大道12万平方米2680元起三错层、电梯房主要竞争项目： 发展商：衡阳富邦升辉房地产 总建筑面积：56万 规划总户数：约5000户 卖点：大社区、完善配套、湘江边 物业管理费：1.2元 价格：27003800元/（靠江边均价：3600元/平方米，靠里面均价：2900元/平方米） 二期推盘时间：2010年3月起推，一期已全部售完，二期目前正在订，由于其总量较大又与本项目最近，预计明年本项目推盘时期，仍会与其形成正面竞争。 （湘水明珠鸟瞰图）
11、第二部分、创景外滩项目分析1、地形，项目整体呈扇形，并被广东路延长线将地块分为南北两半，紧临湘江边属一线江景地块，依势而造景，项目将打造成一个综合性的、大型的、高尚的水岸生活社区。2、规划，整个项目住宅区与商业有机结合功能互补，组团分布较为清晰，且能充分利用江景和区位资源优势，产品分布合理。二、项目SWOT分析：W 劣势 O 机会1、江东综合批市场环境较为杂乱。 1、总体房价呈上升格局；2、容积率高，全为高层。 2、江东片区同等高质素项目不多；3、项目尚处于首期开发阶段。 3、江东片区对购房需求量较大； 4、衡洲大桥的修建带来新机遇。 5、武广高铁的通车对城市带来新机遇。T 威胁1、衡阳市市面上新开发项目较多；2、开发周期长，投资相对较大第三部分、创景外滩项目财务分析项目建设投资估算：序号项目名称单位数量单价（元）合计（万元）备注一工程费用18260%1总建筑面积13115814874其中:住宅楼93736110010311商业门面2374910002375地下停车场13673160021882供水供电131158729443道路工程3384管网工程5505电讯、智能化系统1266电梯购置及安装131158678797绿化1568消防393二其它费用5350%1土地征购费亩454018002拆迁费400015006003规划设计费813115881054监理费6131158679
