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1、饭店项目先期筹划假如说，饭店是一座志向的大厦，那么，饭店的筹备工作就是建立这座大厦的基础。饭店企业的开业筹备规划从总体上来说是“两个重点”及“三个主线”。“两个重点”指的是饭店开业筹备中的硬件筹备和软件筹备。硬件筹备主要是指饭店的工程筹建工作，软件筹备则是指饭店的预开业经营管理筹备工作。“三个主线”指的是饭店开业筹备所经过的三个时期，即先期筹划期、工程建设期和预开业经营管理筹备期。第一节 饭店项目先期筹划须要考虑的问题饭店项目先期筹划将促使饭店决策者和预开业筹备的经营管理者全盘考虑以下几个问题。一、 饭店原委是为谁建立的在进行饭店项目先期筹划是，首先要考虑的是饭店是为谁建立的？是为客人建立的吗
2、？看似简洁的问题细致琢磨琢磨就不那么简洁了。自不待言，不同的客人有不同的消费需求，客人会依据特性化的需求来找寻适合自己消费的饭店。左右客人消费行为的可能是有价格因素、地理位置因素、特性化差异因素、习惯性消费因素等多种缘由。对饭店而言，在实施项目工程前，必需遵守“先定位，再选项”的原则，明确饭店的市场定位，明确饭店是为哪些层次的客人服务的。要做出精确的市场定位，就要了解饭店所在区域有什么样的市场需求，将来的客源结构是怎样的？假如饭店处于城市的中心商务区或交通枢纽地带，客人大部分有商务旅游的需求，那么饭店最好定位于商务饭店；假如饭店处于旅游胜地和风景区，旅游客流量较大，那么，饭店最好定位于度假型饭
3、店；假如饭店周边有大量长住商旅或会议展览的客源需求，那么饭店就很可能会定位于公寓饭店或会议型饭店。二、 如何开发合理的饭店产品适合目标市场的产品才是饭店作为企业生存和发展的根本。通俗地说，客人最喜爱消费的产品也就是合理的产品。在确定了饭店的市场定位和阅历范围后，要把其主要产品依据不同的定位和客人的需求进行细化分析，对客房、会议设施、餐饮设施、消遣设施、公共区域的规模和比例进行合理调配，集中发挥资源优势，最大限度地满意客人的需求。在构建产品结构时，还要考虑到饭店运营的经济性，对于预期能够获利较大的饭店产品要相应的加大投入，保证饭店有足够强的市场竞争力。三、 饭店企业须要实现怎样的目标饭店企业须要
4、实现怎样的目标呢？对饭店业主来说，这个目标就是饭店在将来的经营中能取得怎样的经济效益和社会效益，具体体现在饭店项目的投资回报、有形资产的保值增值和无形资产的形成这几个方面上。对饭店的预开业经营管理者和将来的经营者来说，这个目标是由多个短期目标组成的，它包括饭店刚刚进入市场的培育期、业务拓展期和经营成熟期等不同时期的目标。每一个阶段的目标所带来的收益是不同的。在饭店市场培育期，假如饭店业主要求管理者实现确定的经营利润，这是不现实的。因为在这个时期，饭店的主要任务是树立品牌形象，尽量扩大客源市场，其运营管理成本和人力资源成本相对会高些。当饭店经过一两年的市场培育期进入到业务拓展期和经营成熟期后，其
5、市场形象已经确立，经营管理模式相对固定，收益实力日趋稳定，实现相应的经济任务也就水到渠成了。四、 饭店业主和将来的经营者对饭店的心理预期有何不同在这一问题上，饭店业主和饭店经营管理者的心态是不同的：饭店业主更多看中的是经营结果，他是从宏观上把握和解决问题；而饭店的经营管理者由于市场的不断变更和实际的经营压力，则更重视经营目标的实现过程，他是从微观上处理问题的。心理预期不同，行为方式就会有所不同，这就须要饭店业主和经营管理者都要站在对方的角度上考虑问题，依据饭店的客观发展规律办事，为饭店的长远发展考虑，不要急于求成。五、如何削减饭店的投资风险每一项投资既有经营风险、财务风险，又有市场风险。相对于
6、其他行业来说，饭店项目的投资封存更大。因为饭店产品是凭借个各种设备设施所供应的服务来取得收益的。而服务这种产品本身具有不行储存性，一旦投资决策失误或旅游市场需求发生变更，饭店产品的销售就会受阻，预期的投资效益就会无法实现，甚至亏本倒闭。因此，只有加强投资的风险管理，进行科学决策，才能降低风险带来的损失，提高投资的经济回报。投资风险的大小，还可以用风险率指标来衡量。风险率就是标准离差率与风险价值系数的乘积。标准离差率是标准离差与期望利润之间的比率；风险价值系数一般是由投资者主管确定的，愿冒风险以追求高额利润的投资者会将风险价值系数取值小点，反之，可以取值大点。计算出风险率后，与银行贷款利率相加，
7、假如所得之和小于投资利润率，那么投资风险相对小些；否则，就要对投资的可行性进行重新评估。与此同时，必需通过实行措施尽量削减投资风险；如加强对客源市场的分析探讨，驾驭旅游市场需求变更趋势，组织适销对路的产品，供应适合需求的特性化优质服务，一吸引更多的客源；还可以通过发展多种经营、承保经营，以达到分散风险的目的；亦可通过严格管理，实行敏捷的价格机制，建立能适应市场变更的、灵敏的反应机制六、如何合理规划饭店项目的投资要求和投资步骤规划饭店项目的投资要求，须要投资者做到三点：首先，是建立严密的投资管理程序；其次，是制订投资安排；最终，是进行投资饭店项目的资金预算，刚好筹集项目所需资金，避开由于资金不足
8、造成半截子工程，影响投资效益。考虑饭店项目的投资步骤时，为保证投资的有序性和有效性，须要确立饭店项目投资管理的程序和方法：步骤一，是项目的预可行性探讨。在正式确立投资投资意向前，进行必要的预可行性探讨。步骤二，是依据投资意向进行可行性探讨，要求制定出若干个投资方案以供筛选。步骤三，是逐一筛选投资方案，对每一个方案进行经济评价，最终选出最优方案。步骤四，是制定具体的投资安排，监督资金合理运用。七、饭店经营中如何平衡业主、管理者和员工的利益饭店是由业主、管理者和员工三个部分人员组成一个团队共同经营的。从饭店经营目标的角度来说，这个团队的利益是一样的，他们都期望饭店能在市场上得到丰厚的经济效益和社会
9、效益。但从单个群体的个人目标动身，他们的利益又有所不同，主要表现为：（1）对于饭店业主来说，他们是饭店的投资者和全部者，全部业主都会把饭店的投资行为作为一种期盼回报的经济手段来进行市场化操作。业主的利益在某种程度上说，就是饭店能否成为走上产业化发展道路、能否快速收回投资且带来收益和回报，但这种期盼有确定风险，其中有市场经营风险也有金融风险。从整体上讲，饭店业是一个高投入而相对低产出的行业，中高档饭店的投资回收期一般要七八年。当饭店的现金流支付不了经营成本、管理费用、税金、折旧、贷款利息（假如有的话）等费用而不能产生确定的利润的话，就意味着项目亏损，假如这种亏损不能得到刚好限制和变更的话，很有可
10、能会使投资失败。（2）大多数饭店的管理者都是饭店业的职业经理人，他们的利益一方面是获得薪水和超额完成经济指标的物质嘉奖，另一方面是在业内得到更好的发展。（3）员工的基本利益是有工资、福利和各种保险，能参与专业培训、获得职务升迁等。平衡业主、管理者和员工之间的利益关系，须要业主依据饭店的经济规律办事，给管理者充分授权；管理者尽其所能发挥才能，扩大市场份额，降低成本和费用支出，创建更多的利润，并关注员工的职业生涯规划设计；员工在岗敬业，为客人供应优质服务，建立饭店良好声誉。简言之，平衡这三部分人员利益的最佳方法，就是在饭店的敬业中，大家统一思想、同心协力，提高营业收入和利润，不断把饭店市场这块“蛋
11、糕”做大，实现三赢。八饭店先期筹划对后期经营有何影响饭店的先期筹划能帮助决策者确定企业的市场发展规划、预料筹建中可能出现的问题，在确定程度上削减将来工作中的诸多不确定因素。经营饭店虽然始终会有一些不能预见的状况出现，但完善的先期筹划的确可以帮助饭店的预开业筹备者建立有利于饭店日后经营的目标和准则。任何一个饭店，从项目策划立项到正式营业，都要经过困难缜密的筹建过程，这个过程的主线是饭店建设期、筹备开业期和正式经营期。饭店的先期筹划作为整个主线的基础，对饭店的后期筹备和正式经营工作将产生确定性的影响。在饭店的先期筹划中所涉及的具体内容，如饭店市场定位精确与否，将干脆确定饭店的客源结构和营销策略；筹
12、划建立的功能布局将确定其产品的基本架构和流线是否合理；饭店筹建期选用的墙面、地面等建筑装修、装饰材料的性能，将与饭店开业后的清洁保养费用凹凸休戚相关；饭店等筹划选型的各种工程机械设备的质量和运用年限等，将干脆影响这些设备的后期修理保养费用的凹凸；饭店前期的节能规划，将确定后期能源费用的多少以及是否适应绿色饭店的发展要求；饭店筹建前期的市场调研是否精确，也将对饭店后期经营产生重大影响其次节 如何进行饭店项目的先期筹划 饭店项目先期筹划包括饭店项目立项及概念规划、饭店项目投资环境考察、饭店项目市场论证和财务投资可行性探讨、确定经营方式和饭店项目资金筹划等，本节探讨的重点是饭店项目投资环境考察和投资
13、可行性探讨。一、饭店项目先期筹划的流程饭店项目先期筹划的流程在确定程度上明确了饭店投资者、建设者和预开业经营管理者在这一时期的基本工作内容。饭店项目先期筹划流程如下面图示：饭店项目立项及概念规划饭店项目市场论证和财务投资可行性探讨确定经营方式（托付管理、聘请饭店管理公司或自营）饭店管理合同谈判（若聘请饭店管理公司）饭店项目建筑设计饭店项目资金筹划饭店项目建设饭店项目预开业前经营管理筹备饭店项目经营预算及市场安排审核饭店项目正式开业进入经营期预算和安排的执行及资产的管理二、饭店项目投资环境考察饭店项目投资环境考察是饭店业主在饭店项目立项前所做的第一步重要工作，考察以搜集相关资料为主，形成具有确定
14、参考价值的书面报告。其目的在于从宏观市场和政策上分析饭店的投资环境和发展潜力，使饭店业主或投资者从整体上有个清楚的相识，对饭店的投资必要性做出相关说明，为下一步进行投资可行性探讨做好铺垫。（一）外部一般环境探讨外部一般环境，或称总体环境，其内容庞杂，大致可归纳为政治环境、社会文化环境、经济环境（包括宏观经济环境和微观经济环境）、技术环境和自然环境。在自然环境中。地理位置是制约饭店经营好坏的一个重要因素；气候条件及其变更亦和饭店经营有这亲密的关系。（二）外部特殊环境探讨外部特殊环境包括城市饭店需求评价、区域饭店业供应规模评价、饭店业发展趋势预料（含饭店客房规模及收益统计和饭店业发展的新特点）、旅
15、游业发展趋势预料、现有竞争对手分析（饭店间的竞争有三种基本模式，即纯粹竞争抗衡模式、纯粹垄断抗衡模式和垄断竞争抗衡模式）、潜在投资者和消费者的需求趋势分析（含市场信息的充分程度、消费者收入水平、购买产品的数量和购买者的消费偏好）等。（三）饭店选址进行饭店选址时，须要综合考察宏观和微观两方面因素。在宏观因素中，首先要考虑的是地段和区域，推断哪些地段相宜建立饭店。一般来说，在交通便利的区域如车站、码头航空港；靠近市中心的商业区如城市CBD、主要街区、政治文化中心等、环境宁静，具有确定的私密性的区域等，都是饭店选址的最佳处所。其次要考虑社会经济环境，包括客源地国民生产总值和居民消费状况的综合指标、投
16、资地将来的经济发展速度和当地政府机构有关投资的实惠政策、限制政策、土地征用的规划等。最终要考虑社会文化环境、生态环境和可持续发展环境等。在微观因素上，首先要考虑的是自然气候条件，其次是水文地质条件，最终是地形交通环境状况。三、饭店项目投资的可行性探讨要点对饭店项目投资进行可行性探讨，是指在详尽的市场调研的基础上，运用科学的市场理论依据、对饭店项目进行可行性探讨和市场定位分析。通过对拟建饭店项目周边现有、在建饭店和其他关联业态状况进行调查，对饭店项目的规模、档次和经营方向进行论证。对饭店项目的经营效益、投资回报进行预料，对饭店项目的方案设计及功能布局提出设计要求等专业顾问看法和建议，从而得出饭店项目市场策划投资实施的可行性论证结果。分析饭店项目的投资可行性时，投资者须要
