商业房产项目成功的十大要素

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1、商业房产项目成功的十大要素随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格 向非价格竞争进展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更 为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明， 在十分复杂、猛烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场研究， 才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。2. 从宏观层面来分析和研究2.1 经济环境的分析和生活结构研究房地产业的进展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社 会进展等因素息息相关。这些因素将直截了当或间接对房地产市场和产业产 生阻碍，专门是对房价和销售情形的阻碍。要制定正确的开发项目

2、策略，不 能不综合考虑这些因素。开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研 究，专门是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济进展和政 策的阻碍大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润， 因此其风险专门大。因此，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究 就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。地区或都市的经济特性，包括经济进展规模、趋势、速度和效益总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等全社会消费品零售总额全市商业增加值城乡居民的人均可支配收入，城乡居民储蓄存款余额国民经济产业结构和主导产业。与特定房地产开发类型和开发地

3、点相关因素的调查。关于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有专门大的不同，须结 合具体项目情形展开有针对性的调查。通过对统计局和城调队定期公布的数 据进行连续3-5 年的分析，差不多能够反映出一个都市经济进展的总水平。 有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。2.2 区域都市结构调查与都市进展规划调查所在区域都市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区 不论是同业态的集合经营依旧不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在 都市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地点，则都市 的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是 其中的一方面，还包括：公共设

4、施状况交通体系状况道路状况、通行量都市性质与功能特点各项都市的机能都市规划通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域都市结构机能 的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及 今后的进展规划。例如，交通网的开发打算，交通网密布的地点往往是人口 容易集中或流量专门大的地点，因此在调查时关于交通路线及来往的车辆、 班次、载客量等均作为调查的要素；都市进展规划对商业今后的进展专门关 键，诸如大型社区的进展打算以及商业区建设打算将直截了当对项目的规划 以及以后的经营产生重要阻碍。以上调查必须通过专业的市场调查公司实地调查了解，由于反映问题的 角度不同，一样的调查人员专门难

5、完成以上工作，调查必须有目的性，假如 不明白目的是什么缘故，如此得到的调查数据和资料的参考价值将大打折 扣。2.3 商业进展规划和政策研究每一个都市进展都有进展的规划，商业布局和规划也是都市机能完善的 标志，十多年以来，我国的第三产业专门是零售服务业的进展有目共睹，专 门是上世纪末百货商场大量倒闭、超市业态的迅猛进展和外资零售商业的“入侵”，既加快了零售业的整体进展，也显现大型商业设施重复建设、资源 白费和过度竞争等现象，对国内零售商业的进展提出了新的挑战，一些大中 都市行业治理部门开始加强商业网点整体规划和布局工作。目前包括北京等省会都市和打算单列市差不多完成了该项工作，在对大 型商业房地产

6、开发过程中，开发商及时了解商业网点的布局规划专门关键， 幸免政策性的风险和重复建设。例如，北京市商业委员会关于商业网点的规 划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合都市进展对限制地区的限制项目都 有明确的规定：专门鼓舞在四环路周边进展大型专业市场、批发市场和新型 零售业为主的商业圈；新进展的居住区，10-15 万人要规划建设一个地区级 商业中心；地区级商业中心1 公里以外的居民区，原则上居住人口1-3 万应 有一个综合性的社区商业中心。这些差不多上结合都市进展实际情形提出具 体的建设性要求。3. 区域层面分析研究3.1 区域零售业结构的市场调查与分析假如说前面所要调查的内容要紧是宏观经济形势、政策

7、等方面的研究， 那么区域零售业结构则是区域零售业实际情形的调查，在通常意义上是我们 常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特点，而 且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益推 测提供定性的参考分析。地区间的销售动向业种别的销售动向商业地区间的竞争状况大型主力店的动向以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商 铺面积、租金、职员数量、营业额、经营状况、存在的问题、进展和经营动 向等进行调查，通过反映的一样性的问题，分析能否得出普遍性的结论。3.2 典型性调查与研究对大型商业区进行市场定位和商业功能建议，在初步的市场定位和业态 规划基

8、础上，除通过哈夫模型和损益打算等经济效益分析方法进行推测和评 估以外，对都市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也专门关键。对 大型商业区的规划，能够选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱 乐等要紧从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析 现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的 收益状况。3.3 以后商业地产的供应量分析在一个区域内做商业地产，必须第一调查该区域以后商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，往常在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间宽敞。而商业不同，它最终取决于租赁和销售

9、后的经营如何去支撑。因此，不论是经营者依旧投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。在前期调查中，第一应考虑区域的规划情形，了解其规划的规模、开发 的时刻等。商业地产的供应量是一个专门重要的因素，它直截了当决定我们 以后的商业做多大，做什么。在都市居住区规划设计规范中，明确规定 了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的操纵指标，即每千 人商业服务建筑面积700-910 平方米；社区服务每千人指标59-464 平方米； 金融邮电每千人指标60-80 平方米，以上合计 819-1454 平方米。依照具体项 目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；关于 开发商来讲，在具体开

10、发中，应依照实际情形，选择好开发时刻。开发太早， 会由于居住人口规模没有达到差不多需求，导致消费需求不足，租赁经营不 理想；开发太晚，则不能专门好满足居民的生活需求，且会缺失商业机会。 如天通苑，由于一开始没有发觉商业价值，商业开发比较晚，因此当大量的 人口入住后形成庞大的市场需求，入住的居民也发觉商业价值，许多买了一 层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。因此，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区 商业配套、开发的时刻进行调查和分析；对差不多开发的居住区商业配套的 情形、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发差不多完全市场化运营， 我们开发的目的不仅要实现

11、市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大 化。3.4 消费者消费行为的调查与研究消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的要紧 是收集该地区内消费者生活形状的资料，即针对消费者生活的特性，从人口 结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行 方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。人口结构。人口结构要紧依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进 行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集 聚、膨胀的速度以及今后人口结构的变迁进行推测。如在区域内规划建设高 校，人口的增加的速度和人口结构变化将专门快，将直截了当阻碍整个区域 的消费

12、行为，而且对业态的设计产生重大阻碍。家庭户数构成。家庭户数构成是人口结构的差不多资料之一，可依据 家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进 而能够由人员构成比率，洞悉都市化的进展与生活形状的变化。如这几年通 州区许多项目吸纳了大量的都市搬迁户和CBD的小白领，在短短时刻内扩 大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。都市的搬迁户以3-5人老 中少三代同堂的家庭为主，而CBD的小白领以2人家庭模式居多。收入水平。依照收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消 费处于什么样的状况。例如个人年收入在2万元的消费者和 5万元的消费者 相比，他们在选择服装的购买场所时是完

13、全不同的。前者的选择以市场，而 后者要紧的选择地点是专卖店和百货商场。消费水平。消费水平是地区内消费活动的直截了当指标，对零售业来 说是最重要的衡量指标。据此能够了解每一个家庭的消费情形，并针对消费 内容依据商品类别划分，如此能够运算出商圈内的消费购买力的概况。购买行为。分析其要紧的目的有二：一是能够了解消费者经常在哪里 消费以及消费的要紧商品和服务；二是知悉选择商品和服务的标准，以便对 该地区的消费意识作深入探讨。交通和出行方式。随着汽车越来越多地进入家庭，人们交通方式变化， 由此导致了消费者的购物适应以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和 尺度上，对不同的业态、业种的需求在路上花费的时刻

14、都有心理尺度，如对 家庭日用消费品的需求要紧就近完成，在路上的时刻要求在15分钟以内； 而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的时刻能够比 较长，而交通出行方式改变了消费的时刻和空间，往常步行或骑自行车需要 半小时，由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。因此，对区域内消费者选 择何种交通工具的研究专门重要。4. 地块层面4.1 立地条件研究除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地能力也是专 门重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素 对商业经营的阻碍。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。一个商铺的立地力，要紧包括门前道路的类别、

15、顾客来店的方便度等。道路类别。道路类别是立地力的第一要素，它直截了当阻碍消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。像王府井大 街是全国闻名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功 能。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次确实是靠近商业区 的交通干道。人流方向。人流从哪一个方一直、顾客是否容易到达等因素也专门关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。我们 同样以苏州街的左岸公社和银科大厦比较。对银科大厦而言，能够吸引来自 东西南北四个方向的人流和车流，而且没有任何障碍；对左岸公社来说，西 面的人流要紧在四环上，附路的人流和车流专

16、门少，从南面三环来的人流和 车流又受交通栏隔限制。而交通栏隔对商铺价值阻碍多大，我们只要留意国 展家乐福就明白了，往常家乐福门前没有隔栏时，从两个方一直的人流都比 较容易去购物，而增加隔栏后对西面来的顾客专门不方便，交通栏隔对家乐 福的阻碍如何样，我们暂不理论，然而对面的许多专卖店和饭馆生意就因此 受到了专门大的阻碍，即使增加了过街天桥，这种阻碍也难以被排除。因此， 仅从这方面考虑，就专门容易看出左岸公社和银科大厦的商铺投资价值孰优 孰劣。周边环境和目前的商业设施。这也是什么缘故北京的家具广场都喜爱 选择在玉泉营的缘故。同业经营尽管会使新店面临强大的竞争，但也能形成 集合效应，带来单一消费人流；业态的错位经营或者互补性也专门关键，玉 泉营