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1、WORD蔚蓝海岸登良路商业街与内街销售报告XX市世方商业地产顾问2007-9-23目录第一部分项目商铺的价值评估体系3一、项目登良路商业街价值评估要点3二、XX同类区域商业价值比较41、同类区域的共同特点比较：42、口岸区商业价值评估5三：区域内同类商铺的价值比较61、三条商业街的共同特征：72：价值比较模式7四：蔚蓝海岸半开放式商业街价值评估71、商业街基本情况72、项目商业价值评估7五、商铺定价与销售策略81、销售价格制定原则82、销售均价确定93、项目销售价目表94、项目销售收入预测9第二部分项目SWOT与竞争突破口分析11一、相关商业物业销售市场特征111、目前宏观政策对商铺市场的影响
2、112、目前XX商业物业销售形势11二、项目销售SWOT分析111、项目的优势分析（Strength）：112、项目的劣势分析（Weakness）123、本项目的机会点分析（Opportunity）124、本项目销售的威胁点分析（threats）135、本项目竞争突破点分析13第三部分项目整体营销策略13一、项目销售模式：131、带租约方式：132、认筹销售：14二、商铺投资客户分析14三、项目销售整合推广策略15第一部分项目商铺的价值评估体系一、项目登良路商业街价值评估 要点一：蔚蓝海岸登良路商业街，从目前的地段现状和业态看，属于一般性的社区商业街，但是受到西部口岸、地铁口、规划中的西部金融
3、区的影响，该项目已成为一条集口岸、金融区、地铁于一身的商业街，从投资的角度看，具有相当成长空间。 要点二：对于一个需要透支未来成长空间的商铺，其价值评估的主要手段有两个已经发展成熟的同类区域的商铺价值比较法本项目主要参照的同类区域为XX其他集口岸、商务（金融）、地铁为一体的商业区：罗湖人民南商圈、福田皇岗口岸商圈。项目周边的同类商铺的价值比较法项目周边同类街铺包括2类：一是同样有口岸、金融区、地铁等利好的社区型商铺，我们选取的参考样本为海德一路观海台商业街、工业八路招商海月商业街。二是住宅小区内的半开放式街铺，我们选取的样本为星海名城内商业街、阳光棕榈园内商业街。 要点三：蔚蓝海岸登良路商业街
4、不同于我司代理的缤纷商业中心项目，缤纷商业中心是一个相对成熟、定型的社区型商业中心，其主要价值点重在评估项目本身的一些硬指标，而本项目重要评估口岸区、金融区、地铁口等大型市政功能的价值，这些大型市政带来的价值相对难以用严密的数据来佐证，而需要适当以感性的炒作来提升。综上所述，蔚蓝海岸登良路商业街的价值评估体系需要采取现实环境比较与未来发展空间预期相结合的方式来进行 现实环境：将本项目放进西部口岸区的大背景之中，与罗湖人民南口岸区、福田口岸等片区相比拟，寻找理性的价值规律； 未来发展空间：展现西部口岸商业区、后海金融区、地铁2号线站点等概念，提高投资者对未来的期待。二、XX同类区域商业价值比较1
5、、同类区域的共同特点比较：同类区域商业价值比较，选取了罗湖人民南商业区和福田皇岗口岸商业区与本项目所在的西部口岸区做比较，这三大区域有着四大共同特点： 都是XX最重要的口岸区之一：XX湾口岸福田皇岗口岸罗湖口岸设计日均客流6万，目前日均客流2万日均客流17万日均客流25万 都是区内的金融办公中心：西部后海金融区福田CBD人民南办公区规划了230万平方米的商务办公区、120多万平方米的商业空间以与50余万平方米研发办公场所（总部基地）。全部写字楼面积210万平方米，其中金融办公面积在50万平方米左右 都处于市级商业中心边缘：南山商业文化中心福田CBD商业中心罗湖东门商业中心距南山商业文化中心直线
6、距离800米距福田CBD商业中心直线距离1400米距东门商业中心直线距离1600米 都是区内的大型居住区之一：后海居住区福田皇岗居住区人民南居住中区目前已有的蔚蓝海岸、观海台、招商名士花园等大型住宅社区，居住人口超过5万，根据后海湾最新规划，未来将有5万人进入后海湾居住，总建筑面积超过132万平方米。 都有地铁接驳：地铁2号线登良路站地铁4号线富民站地铁1号线国贸站高峰小时客流量12068人次。设计客流量16895人次/小时高峰客流量为17148人次小时。设计客流量为22292人次小时2、口岸区商业价值评估综上所述，本项目随着区域内居住、金融、交通等大开发、口岸的作用日益突显，其商业价值可短期
7、直追和福田口岸商业区，远期可看齐人民南口岸商业区。 短期商业价值随着后海滨路年底通车，XX地铁2可达到福田口岸区的三线与二线之间价值6.58万元/平方米之间注：即福强路骏皇名庭与金田路福涛东园的6.58万元/平方米（由于项目所邻近的南山海上金融城、后海滨路等大型市政级别较高，本项目的商业价值与福田口岸区三线与二线商铺之间的价差距离较小，详细数据见调查报告）。 远期商业价值可达到人民南口岸区的三线与二线之间价值8.811万元平米之间注：人民南三线商业样本国际名苑的.万元平方米。人民南二线商业样本置地逸轩的万元平米（详细数据见调查报告）。蔚蓝海岸登良路商业街的现实定价与升值进程，需要考评如下南山口
8、岸区空前绝后的宏伟大市政规划，以与马不停蹄地开发进程：年月，摩托艇世界锦标赛永久性赛场启用。年月，地铁二号线基本完成建设启用。年月，后海体育中心完工并投入使用。年月，公里长滨海长廊初步完成建设，并继续打造成金融区（备注：福田中心区商务成熟期预计年时间）。年，投资亿元的XX歌剧院完工并投入使用。年，占地.万平方米的XX市现代艺术馆与城市规划展览馆建成。除了上述官方公示的规划之外，还有如下的利好：目前整个西部口岸的后海滨路区域，处于全面的大开发之中，整体住宅开发量较大，将形成XX的高尚海滨居住区，形成港人和XX高消费群体居住的集中区域，而据业内人士称，该区域必须在年之内全部开发。XX西部一体化进程
9、加快，香港方面未来将加强西部元朗区域的开发，形成香港西部的商业、办公、居住等中心，与XX西部形成互动。三：区域内同类商铺的价值比较1、三条商业街的比较：区域内同类商业街参照我们选取了观海台海德一路商业街、招商海月工业八路商业街作为样本，三者之间有多个共同的特点 邻近XX湾口岸 邻近金融办公区 邻近南山商业文化中心区 邻近地铁口 都是社区配套商业街 次级道路，并紧邻后海滨路主要道路2：价值比较模式评估：上述指标尚未进一步完善，预计三者价值相当，但因为金融区的未来影响力，观海台海德一路商业街、蔚蓝海岸登良路商业街价值可能略超过招商海月。四：项目内街商业价值评估1、商业街基本情况业态基本情况：华润社
10、区店，面包房、药店、外贸服装、保险超市等。租金基本情况：80元/平米月左右铺位面积情况：铺位面积适中，以40-70平米为主体，而大型出租的铺位实际为多间街铺组合，不影响实际销售价值，具有单铺总值低的优势。周边环境情况：商业街距离小区后海路出入口较远，加上车辆出入口收费亭的影响，使得商业街开放程度受限。2、项目商业价值评估 本项目租金评估：商铺目前延续年签约租金，整体租金偏低，预计考评商铺租金自然递增率以与口岸效应，在调整合适的情况下，租金应该看齐星海名城与阳光棕榈园社区内商业街水平，将突破性元平米月，并有望达到20元平米月。参照租金评估售价，万.万元平米。 在确定上述基本价格的前提下，评估影响
11、铺位价格的修正因素，分别为每间铺位定价： 单铺面积与总值； 承租商户的租金和品牌； 次主力店； 商业街在本社区的服务半径； 商业街的开放程度； 商业街周边聚集人气的环境； 片区住宅价格增长情况等。五、商铺定价与销售策略1、销售价格制定原则a、项目销售价格确定原则 分区定价，划分价格区间，以能在预定时间内实现整体销售为原则。 以现有同类型社区商业设施租金状况与周边区域在售商铺价格为定价参考。 依据项目特点，以引进超市辅营区所能实现的租金收益为定价依据。 根据单个铺位实际所处位置、自身结构与开间、进深、临街层高、柱、距离出入口和垂直交通口的远近等因素，合理设置价差。b、项目整体均价确定依据 市场投
12、资回报率控制在6-8%之间 根据铺位的具体区位合理确定价格 与项目租金对应的售价 以超市辅营区物业的可实现的租金为本项目理想经营状态下的价值参照来定价 项目未来成长空间对项目价值提升2、销售均价确定 从现代城崇尚百货街铺租金反推售价：目前现代城崇尚百货街铺一般40平米（建筑面积）的铺位租金在330元/，按6的租金回报返推售价：330120.066.6万元/考虑本项目地段、门前广场、品牌连锁百货进驻等优势作用下，街铺价值平均比现代城街铺提升2030左右，则街铺对应售价提升为88.5万/。 从新街口街街铺售价推算：目前新街口的街铺销售均价在6万元/，考虑本项目考虑本项目地段、门前广场、品牌连锁百货
13、进驻等优势作用下，街铺价值应该是新街口街铺的1.31.5倍，则街铺对应售价提升为7.89万/。则本项目一般中小型铺位的均价因在：89万之间。 餐饮大铺的售价推算：目前周边餐饮大铺的租金在200元/，按6的租金回报返推售价：200120.064万元/。3、项目销售价目表由于未能提供项目具体规划位置与单铺面积、实用率等指标，因此不能准确制作，该部分内容待相关因素确定后再提供。4、项目销售收入预测 项目各层租售面积统计本项目只销售负一层部分内铺与一层的街铺，其余商业面积整体租赁给大商家，不销售。项目销售面积统计表注：以上面积为初步预测，一层街铺建筑面积以80的实用率进行测算，负一层内铺建筑面积以50
14、的实用率进行测算，最终面积以政府部门查仗报告为准。项目租赁面积统计表注：以上面积为初步预测，一层街铺建筑面积以80的实用率进行测算，负一层内铺建筑面积以50的实用率进行测算，最终面积以政府部门查仗报告为准。 项目销售即时收益分析1、一层商铺销售统计：一层全街铺销售，不返租，大型街铺与一般中小型铺位分别定价，合计销售总值为2.33亿元。铺位类型铺位总面积（实用）铺位总面积（建筑）销售均价总销售值中小型铺位1656207090000元186300000元大型餐饮铺位9511188.7540000元47550000元合计26073258.75233850000元注：以上面积为初步预测，铺位建筑面积以80的实用率进行测算，最终面积以政府部门查仗报告为准。2、负一层商铺销售统计：负一层的可销售实用面积为：2387，按50的实用率计算，可销售建筑面积为4774，按均价3万元/计算，合计销售总值为1.4322亿元，扣除一次性2年16的返租后，实际可回收资金为1.2亿元。负一层铺位总面积（实用）铺位总面积（建筑）销售均价
