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1、万科开发城市居民住宅的经验教训及其规律性总结项目前期 (征求意见稿)企业策划部目 录一、 项目前期选项、决策 - 31、 卸市场朱调查测式励盲粘障葱弃栽猪叛样程伯然敌呈川爷候爬短祖停 -都-较-壤-俗-手-伴-饿-葛-栏-饱-疼-骗 42、 磁项目歌基本协情况却饮限哈色携付售敢梦誉别愚恶征扎炮靠畅演 -甲-虫-址-勺-完-尤-趁-如-礼-疑-脏-丘- 别93、 斩项目玻法律井手续蕉愿滴桂锈搏誓尼胀名旗灯三笑捏舌令略封采 -糊-戚-夺-旺-偷-更-勇-爪-允-悠-描-乘154、 宝项目达地价妹款、晨配套西费用蕉苗逃能康歌弯海吉范揉商 -是-扣-开-候-画-并-也-现-津-拢-妖-登165、 秤项
2、目泄相关垂费用嘴、税雨收 弱雀汇绍返焦吹瓦台挎糟贩姥较-干-壁-层-日-愤-确-幕-代-趣-趟-情-1贡76、 饱项目据投资颂分析临筒亭房县裕环蕉虑毁京哥萝稻颜飘甲痒竭坝 -俱-闷-客-暮-兼-送-多-角-炉-锻-乏-翅197、 筛项目猪开发废战略克性考冶虑 英嘱南坡伤导云移泪山鱼破潜企-孝-料-派-晚-母-战-蔽-答-仔-帆-谊-2霉0二、 爱土地萌合同流您邀偷还逢响百梢卖辉阳案境书锄芒猴迎陶印际玉-交-言-式-散-虫-暗-喉-泥-落-宫-逆-2鞭11、 礼确认扔相关蹈对象奔、环赖节的且合法惯性 蜻肠炉巾悄 -想-则-皂-燃-酸-群-漫-佣-在-哥-决-宇222、 狐明确品土地加性质戏闲然挽
3、遵斗某温舱腔肚窃帅程况随嘴蜓陪恼-畜-叨-今-浅-烤-矿-羽-盈-罪-当-案-断243、 长地价乒比蔑减次观间巴洪稠绵莲丙凭吊必从疮愉削耕糟色正让汉槽困-馆-绩-弊-租-相-盾-裳-敬-岩-木-晴-2紧64、 薄配套答设施爹涌养港当回凭锹情德陵严水缓遣驶神狸钉凝饭婚愿榴-圾-五-赤-悠-尝-卫-锄-第-布-睁-技-2筑8一、 蒙项目晓前期易选项卧、决忽策矛篮虽亭六项目仗前期保选项顷、决亚策在同房地近产开衔发中榜具有抖重要淹地位钩。在臭市场乡经济附较成晌熟的洁欧美艇国家庆，项际目的卫决策焰正确宇与否宋，至楚少要山决定要这个压项目你70备%的宋 命锤运。巧在中码国大误陆的妥现阶遍段，斤尽管谦市场课
4、经济岩还处端在发钻育过牺程中育，决宾策至寄少也谨要决括定项帜目3尘0%油以上蓝的命神运。成壶偏迷在大僵规模旱的房怨地产元项目看开发队中，遭前期期的选录项、讯决策遗应把混握好拾以下纸7个市方面悼：1、 著市场路调查捡：是警项目俗立项辜的必眯要条她件。释有无俗市场葡、有鸟多大辉市场饼，是罩判断奉项目碎开发恼的基星础条世件。2、 愉项目粱基本喷情况送：是耳在多每个项渴目中头选择涨，进纪行比黑较判此断的蛙依据浆。3、 躁项目拥的法表律手判续：赖是项协目开挑发合络法化迎的要乏求。4、 浸项目宴地价庸款、茅配套邻款的俊支付傻情况谣：是樱判断额公司粒资金减实力拣、能沉力的丽依据衫。5、 挑项目退相关漂收费剑
5、、税烫收：岩是判愿断费睁用、岗税收融及手染续的堵依据欺。6、 奖项目闪的投棕资分牧析：潮就项肢目而早言的胃经济拣测算沫与评么估。7、 宵项目管开发规的战梨略性渐考虑到：集葵团发唤展、丘公司冒发展椅的战装略性赛设想葛与该杯项目之开发樱 的哲关系伟。项目法律手续项目基本情况项目地价款、配套费用市场调查 市场项目开发的战略考虑项目的投资分析项目相关费用、税收1、 帽市场芽调查群寄绢傅市场习是房耻地产燥项目沈决策菊的基轮本依字据，辉应了灯解和咬把握焰的方逃面有详：木（1处）、汗当地仙房地界产市惕场宏藏观情回况及洪地块刑所在去区域鹿市场银情况跨：扫有多城大的酒市场剧？可刻以做芒多大浓？喂城市蝇不同慰区域
6、堪的市出场有珠那些嗓特点厅？感（2絮）、片当地桑城市雄近、扇中期兼规划掩发展缝方向洋：浮项目菌未来宴发展棒的前滥景如波何？稿在什扑么地测方做绳？申（3开）、走地块卖周边举楼盘坚情况唯：直供求殊及期价格欺之间猾的关棍系，通做那恋一个筒层面痰的市跳场？侧市场饿竞争缺的优甲劣势妖何在堂？凝（4尺）、隔项目傻的目云标市午场披：查客户荒有那枯些特拆征？村客户构需求欠、购蜓买行黎为有抽何特追点，缓能不抚能满浊足？露（1闷）、钥当地闻房地鸡产市蛙场宏摩观情相况及丙地块睡所在群区域史市场惨情况盾吵脏凳对市亚场的辜总体立情况德进行牧了解南和把奖握，红主要采包括暗：供贞应情坦况、荡销售原情况挤、价般格、湿区域搏分
7、布捐、主侄要发美展商居情况占等。真以北膀京市院的房荒地产怎市场妙近几尚年的块资料翻及市武场状递况分狠析结福果看舍，我茫们可危以通渴过以唱下指车标进听行描温述： 获北京初市近社年来煤严格押控制寺土地扔批租悲的一致级市桐场。担占93牲、9席4、星95渗年出粗让的侧土地迈分别感为9菌25界、6秋50基、6同90倘万平键米，定96佩、9霸7年非逐年垃递减淋。 耽近年淘来，魄北京稳市住谨宅每它年的失竣工旱量在河60渣0-铃70躲0万衡平米声左右旁，销糟售量嫌在3裹00氧万平兄米左姻右，填97梨、9凉8年还呈平海稳发吹展态裳势。 存北京良市商谨品住旱宅销庆售主得要集情中在姓朝阳小区、袖近郊付县区悦和海御淀
8、区帆。 悟个人犬购买样率稳喜步上将升，馅97回年达嘱到3颈0%碌左右注。 遍商品蔬住宅身销售浅以现卵房为潜主。银现房驴供应情量占吐50渣%-业60剥%。 膜商品爆房销组售价狸格稳杨步上爬升，幻近年尸呈平葛稳发毅展态吐势。励市区继四环让附近奴，售貌价在知50崭00乱-8昨00走0元避/平坚米。 饺高价仁位商奖品住舟宅销做售较遭好。歌空置吓房多够为低马价位歉房，逆位置酬较偏餐、交啊通不顿便。 旷市场沸有较担明显匹的区支域特坛征。震住宅旗主要奋集中啊在五障个区丢域，慰占全怠市6猪0%家以上照。 芽主要抽发展洗商多征为国瓜有开蹦发商慨。数粥量占弃全市睛60俱%以斗上。偶因此停，可衫以得能出北灶京房个地
9、产足市场拌的一誓些结各论性刘判断印：锈累在北顷京获剥得土价地有兴一定药难度垃；印迫有一样定市俯场容破量，面每年商约3艇00尤万平杏米；合塑售价奶较高盼；盆党市场圣主要堂集中锐在几懒个区原域；疫秆总体救的市挠场化嘱程度型不高辆；燕固空置概房屋无多为保低档造住宅听。坐除此屈外，蹦还应尼对项御目所知在的融区域德进行帆了解取。假狸如项鼓目位晕于海保淀区惹： 脸海淀都区年堂销售拖量在攀40袋-5子0万读平米景左右呜，市挑场供宣给量候较小首。 茅海淀塌区商馋品住担宅规涌模较酬小，羽销售蔑率较衣高。 辽98裳年上竖半年醒，海页淀区诸出现咱了一凝些滨“磁明星刊楼盘昂”够，带渴动了混周边阶的区卧域市烂场。 穴海
10、淀林区由旷于特倾别的草人文敞环境丽，在逝北京拿市具纷有较蓬高的锯吸引哗力。 较相对蜓而言闹，海疑淀区呼的市沟场竞尊争不六太激文烈，汇有一及定的汪市场陶空间挠。劈（2奇）、寿当地章城市店近、严中期葵规划将发展围方向句满紧编周由于谊规模冻大，翼项目辨开发馋周期墙长。膊项目阀后期寻销售辛走势雷，与诚当地雾城市圾近、征中期锐的发恒展规遇划、格功能傍布局盖、基状础设仆施建胜设等躬方面梨有较均大关哑系。死玻认下 因筋此，奶应了俯解城久市的殖发展语方向参、区昏域的紫功能稀定位常等。部傻例如纱：语北京按市的回城市舞规划碗及发衡展可忠描述烫为：蚕北京宁市的赴居民煌住宅蹈总体潜是从叔市中钳心向斑外扩亭展。醒未来猫
11、几年睡内，车东部广、东划北部姥和北蝇部地番区是用北京牌市城滨市居羊民住选宅发拘展的螺主流思方向苗。苗西北透部地它区，童作为当高新肝技术炒产业艺的配太套，惑商品鬼住宅咬会有希适度利发展撒。打南部扯地区脸，城扁市住颜宅的驻开发客，总糠体呈罪平稳拦发展盐。缓段城市锹各区秀域的乐发展拐和功轿能定舰位大僵致是偷：轻北京社市中妈心区邀积极登建设即；岁北京控市南栽部、抖西南纯部、符东南返部以陵工业逢为主辜；末北部扑发展帮成为邻大型恼文化唯、商雕业和举体育污中心锤；捎西北公部为蕉新技锐术产闸业区雁西部粱以国贵家机免关办咱公设式施为决主沸东部软、东播北部斗大力境发展污商务摩中心困。苏所以址，北源京市已商品浮住宅
12、呢开发煤首选狡是东矿部、晕东北喇部和皇北部渣地区落；其滔次可奔考虑拘西部润地区四。需者要注峡意的景是，紫在实捐际操漫作中斥，要男得出运较为诊正确盖的结字论，染对当梦地市般政发排展政薄策性扑规划杜纲要而及区宣域性恭规划颈的发轨展走亮势及念有关本文件址的掌爷握是嫁至关计重要粒的。隐（3干）、坑地块筛周边岗楼盘始情况棕了解底地块逗周边率2-访3K辉M范滨围内丙的楼衔盘情缝况，虾把握故竞争兵的水饭平与事程度悉。发稍展商压进行扣自我嗽定位副。均尽可搅能了同解：达楼盘违规模堆、规水划特肢点、醒立面唉及平留面、灭销售孔价格准、销拨售率尘、营冰销特训点、壮主要嫁卖点离、主豆要客工户群跳体、藏销售秆现场崇布置蒜
13、、小观区环格境、拆配套经、休角闲娱甘乐设计施、盏会所挨、入陪住率嗽、物挂业管简理等纹。展例如既：上京海万圈科城窑市花腔园周甲边楼介盘，零航华列小区校的总爪体特决点是宇： 历以中艇挡物傲业为秤主，袋销售喂价格收在3个00诞0-歼40奏00贷元/筒平米你之间雕； 长产品施差异厌化明脚显，茧发展卫商都芳力求猪做出登个性延； 运区内弊配套者与周更边配怒套相间结合删； 派绿化崭率较疲高，店普遍建在3尺0%移左右刷； 凤主力志客户六群为姜三资碗企业时白领壁、证齐券人蛙士； 错卖点跳突出握，大榆部分影以规华划、相欧化牢外立过面、吼绿化抛环境洞和成后熟社懒区为谨卖点朗； 械容积飞率较远低，斑1.钻4-绿-1市
14、.6兴左右胜； 盐平面盾设计办较复坟杂，饺反映浮出市愈场定淹位不犹专一赤； 销推广竿以报腰纸平爪面广漂告为房主； 精价格耻上以退低开闭高走半为主宋。鸟点评乖：孙92惭年万般科开嫩发上哨海城锦市花泼园，苦当时蜡项目衰周边错没有币可以禁比较窗的楼没盘，责通过下对城甚市发嘉展及调住宅饭新概胀念的端把握映，作巩出了述较准限确的临市场恼定位贡，采贵用了方新加终坡式裹的园冬区设蜡计，邪突出刻大面记积的辫绿地被、共眯享空终间，蒙打破厦兵营导式布役局，害广告尺上以船洋派腾、温懂馨、竟生活浊舒适尾和方补便为弱卖点替，以雨“圈明天龄我们且住在冈哪里国？便”谁推广否主旋芝律，泉在上态海市气场上意一起视轰动烤。城她市
15、花换园超排前的钻发展来思路耍，高丹起点译、高诵定位哲的规埋划和醒推广假，即恳使与队2、晃3年含后同亦区域补的其总他项座目相碌比，序总体圣上仍战位居不该区宴域前规列。蝶特别圆是在译规划砌设计翠、销柱售环买境包咐装、粮小区蜜配套翠、平脊面设步计、胜物业撑管理现等方是面处艘于领梅先水滤平，拾其他柿方面樱至少板处于忠中等呢以上让水平炉。速（4并）项通目的适目标堆市场西拨踩 是芬对项振目主障要客讲户群州体的缎认识决。包章括：语客户尺职业违、年灾龄结遍构、旬家庭兔人口古、收私入水浆平、脾区域庙分布家、置旧业目籍的等参。这今是项稳目操纽作的厉方向管性依杏据。即例如演，在边北京喂海淀神区开蜜发中铸高挡性居民滔住宅路，其唱目标盏市场慰大致端可选铅择为盛： 而海淀烘区内竭的三萄资企功业部匙门经骗理以始上人阀员；携中关粘村民砌营、腹私营安企业职主；剃周边嘴学校爸留学递回国狮人员略；
