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1、房地产企业财务核算与税法的协调会计教研室 赵建华 税收教研室 陈玉琢05147806638（办） （办） （手机） （手机）E-mail：zjhtax- cyztax-第一讲总论房地产开发企业是从事城市建设场地、房屋等建筑产品开发建设的具有独立法人资格的企业单位，实行独立核算，自主经营、自负盈亏。开发企业虽然从事于城市建设场地、房屋等建筑产品的开发建设活动，但它既不同于一般的建设单位，也不同于施工企业。它所开发建设的最终产品，即建设场地和房屋等，不是以满足本单位使用为目的的，而是将其作为商品，向社会和用户实行有偿提供和出售。作为企业，它又不像施工企业那样，仅从事建筑安装生产活动，而是在国家计划
2、指导下，从征地拆迁开始，到开发建成销售为止，从事建筑产品全过程的开发经营活动。因此，开发企业是以城市土地开发和房地产经营为主要任务的生产经营性单位。作为自主经营、独立核算、自负盈亏，对国家承担经济责任，具有独立法人资格的企业，它有以下几个方面的显著特点：1产品的商品性。房地产开发企业开发的建筑产品，不论是建设场地，还是房屋建筑物，均作为商品，进日入流域，实行销售或有偿转让。2开发经营业务的复杂性和多样性。与工业企业的产品生产不同，开发企业开发建设的建筑产品，特别是商品房住宅小区建设，除了商品房等建筑本身的建设外，企业还要根据城市建设规划的要求，同时承担与商品房等建筑产品有关的市政、公用、动力、
3、通讯等基础设施和相应的公共配套设施的开发建设。在建筑产品的开发过程中，为了安置被搬迁居民，企业还要建设一批专门为安置被搬迁居民周转使用的房屋，对于开发的各类建筑产品，企业根据市场对建筑产品的需求，有的销售，有的转让，有的出租，还有的开展自行经营。有相当一部分开发企业开展和从事对商品房售后服务业务，包括房屋维修，产权管理等。可见，开发企业的经营活动，内容广泛、多样、复杂。3生产周期长，投资数额大，经济往来多。土地和商品房等建筑产品的开发建设与一般工业产品的生产不同，生产周期较长，大多在一年以上。由于建筑产品造价高，所需资金就多，资金在生产过程中停留的时间较长，因此，开发建设需要大量的资金不断投入
4、。由于生产的社会性和开发产品的商品性，特别是建筑产品生产的特殊性，企业在开发经营过程中与之发生经济往来关系的单位较之其他生产企业要多。它不仅因购销活动而与材料物资供应单位和商品房等建筑产品的购入单位（包括个人）发生经济往来，而且因工程的发包招标与勘察设计单为、建筑安装施工企业发生经济往来。开发企业与其它单位的经济往来活动，不仅存在与购销流通领域，而且存在与生产领域，贯穿与企业整个供、产、销过程。4房地产开发企业的经营业务主要有以下几个方面：（1）土地（建设场地）的开发经营；（2）商品房的开发经营；（3）城市基础设施和配套设施的开发和建设；（4）代建房屋和工程的建设；（5）经营房屋的出租和经营；
5、（6）其他多种经营业务。房地产开发企业的经营流程：立项发改委选址规划局拿地国土局规划：建设用地规划，建设工程规划规划局设计：建筑工程设计，建筑项目设计设计单位申请施工许可建设局招投标开工进场施工，建设局预售许可房管局竣工验收各部门初始产权登记房管局正式销售许可房管局产权转移房管局清盘物业管理房地产开发企业主要会计科目表顺序号编号科目名称12345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849505152535455565758596061626310110210911111
6、2113114115119121123124125129131133135136137138139141151155156169161171181183201202203204209211214221223229231241251261301311313321322401407501502503511512521522531541542543544一、资产类现金银行存款其他货币资金短期投资应收票据应收账款坏账准备预付账款其他应收款物资采购采购保管费库存设备库存材料低值易耗品材料成本差异委托加工物资开发产品分期收款开发产品出租开发产品周转房待摊费用长期股权投资长期债权投资固定资产累计折旧固定资产
7、清理固定资产购建支出无形资产长期待摊费用待处理财产损溢二、负债类短期借款应付票据应付账款预收账款其他应付款应付工资应付福利费应交税金应付股利其他应交款预提费用长期借款应付债券长期应付款三、所有者权益类实收资本资本公积盈余公积本年利润利润分配四、成本类开发成本开发间接费用五、损益类主营业务收入主营业务成本主营业务税金及附加其他业务收入其他业务支出营业费用管理费用财务费用投资收益营业外收入营业外支出所得税第二讲房地产开发企业的成本核算一、成本核算的内容房地产开发业成本核算的主要内容是开发产品成本。企业在开发、建设和经营房地产业务的过程中发生的各种耗费，称为开发经营费用。开发产品成本是指由成本计算对
8、象，即开发项目负担的开发经营费用。开发产品的成本项目如下：（一）土地征用及拆迁补偿费，指房地产开发企业按照城市建设总体规划进行土地开发而发生的各项费用。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（二）前期工程费，是指开发项目前期工程所发生的各项费用。包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘等支出。（三）基础设施费，是指房地产开发项目在开发过程中发生的各项基础设施支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。（四）建筑安装工程费，是指房地产开发项目在开发过程中发生的种建筑安装费
9、用。包括企业出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。（五）公共配套设施费，是指必须由房地产开发项目负担的，不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。包括建水塔、车棚、公共厕所、锅炉房、托儿所、幼儿园、派出所、居委会等发生的支出。（六）开发间接费用。指企业所属直接组织、管理开发项目的单位发生的工资及福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等费用。开发间接费用相当于一般工业企业在车间发生的制造费用，应经分配计入开发产品成本。同其他企业一样，房地产开发企业发生的营业费用、管理费用和财务费用等期间费用直接计入当期损益、不构成开发项目成本。土地
10、开发成本明细账开发土地名称：甲场地 开发总面积：2000 单位：元1996年凭证号数摘 要土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接设施费合 计月日31付土地征用费9000009000002付拆迁补偿费4800004800003付水文地质勘察费180001800004付市政公司款1700001700005付建筑公司款50000500006预提公共配套设施费194000194000317分配转入开发间接费用620006200031本月合计180001700005000019400062000转出开发成本180001700005000019400062000月末余
11、额 会计和税收上成本内容比较会计上的开发产品成本税收上的开发产品建造成本是指由成本计算对象，即开发项目负担的开发经营费用。包括：（一）土地征用及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施费。（五）公共配套设施费。（六）开发间接费用。83号：是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。31号：开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成
12、本对象。二、成本核算账户的设置房地产开发企业归集和分配发生的开发经营费用，进行开发产品成本核算所采用的主要账户是“开发成本”和“开发间接费用”。（一）“开发成本”账户该账户属于成本类账户，核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，以及企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出。账户的借方反映产品开发过程中发生的开发直接费用和月末分配计入开发产品的开发间接费用，贷方反映结转“开发产品”账户和“出租开发产品”或“投资性房地产”账户的已完工开发产品实际成本，期末借方余额反映在建开发项目的实际成本，该账户的明细账按开发项目的种类设置，如“土地开发”、“房屋开发
13、”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等，并在明细账下按成本计算对象设置账页，按成本项目设置专栏，进行明细核算。（二）“开发间接费用”账户该账户属于成本类账户，核算企业内部独立核算单位开发产品而发生的各项间接费用。该账户的借方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月末按一定分配标准分配结转有关开发产品成本的费用总额，结转后无余额。该账户的明细账应按企业内部不同单位的名称设置。房地产开发企业可以根据管理的要求、企业规模的大小、开发项目和开发间接费用的多少，将“开发成本”账户分解为“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”四个一级账户，或者将“开发成本”和“开发间接费用”合并为一个账户。税收上的要求：83号：房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或
