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1、2013年上半年度青岛房地产市场回顾及展望住宅持续回暖自去年下半年以来，青岛住宅市场逐步回暖，住宅存量消化速度加快，开发商信心增加，推盘速度加快，2013年第2季度住宅新增供应与上季度相比明显增加。2013年第2季度，全市住宅批准预售面积为291.07万平方米，环比增加35%，和去年同期相比则大幅增加205.51%。从供应的区域来看，城阳区和胶州市为全市供应主力，约占全市总供应面积的58.08%。在成交方面，官方数据显示，截至2013年5月，中国主要的100个城市平均住宅价格已连续上涨了12个月。住宅市场持续回暖，购房者观望情绪减弱，需求不断得以释放。本季度住宅销售面积较上个季度继续上升，第2
2、季度全市一手住宅成交面积为264.18万平方米，环比减少7.1%，同比则增加78.60%。其中，中小户型的普通住宅需求仍然是市场需求的主流，60-120平方米的中小户型成交面积约占总成交面积的71.25%。持续高位的成交量促使开发商对住宅市场信心十足，不少项目取消了原有的优惠活动甚至有部分项目借机涨价。2013年前5个月，全市住宅新房的成交均价为每平方米7,897.99元，同比增加5.95%。虽然近期青岛住宅市场成交量和售价有所增长，但鉴于短期内政策调控未有松动迹象，预测下半年青岛住宅推盘量及成交量会维持在一个较为稳定的水平。写字楼租赁市场区域表现分化继上年末中海大厦交付之后，市北CBD本季度
3、又迎来了一幢新的写字楼入市，为市场带来了22,791平方米的办公面积，至此全市甲级写字楼存量达到724,768平方米。2013年第2季度，青岛甲级写字楼租赁市场较第1季度明显活跃，加上新入市项目较高的自用需求，全市甲级写字楼的吸纳量环比上升61.19%至20,193.62平方米。由于本季度有新供应的影响，加上市南CBD部分项目租户租约到期，业主提高租金报价，本季度退租现象较上个季度明显，全市甲级写字楼整体空置率为27.77%。除少量的新增租赁需求外，本季度甲级写字楼的租赁需求的主要来源仍是存量需求的转移，特别是对于交通、环境要求较高但承租力又不太强的中小企业，随着崂山CBD商务氛围渐渐成熟，逐
4、步由市南CBD的老楼搬迁至此。从租户来源看，外资企业对成本的控制仍比较谨慎，新增需求有限，内资租户仍然是本季度甲级写字楼的吸纳主力。在租金方面，由于本地经济的逐步回暖，市场整体活跃度较去年有大幅度提升，但各个区域表现却有所差异：市南CBD由于良好的商业氛围，其租户承租能力都比较强，随着对经济前景预测的改善，业主对于租金的期待有所提高，但由于未来供应的加大，多数甲级写字楼业主仍将采取相对保守的策略，本季度市南CBD的租金仅环比上涨0.56%至每月每平方米114.59元；崂山CBD引进了大量的银行和企业总部，商务氛围会逐步成熟，加上自身优越的环境及充足的停车位，租金一改以往的不温不火开始稳步上升，
5、本季度崂山CBD的租金环比上涨0.62%至每月每平方米86.74元；市北CBD商务氛围薄弱，目前业主多数会采取优惠措施来吸引租户进驻，且新入市写字楼租金报价远远低于市场水平，租金环比下降13.86%至每月每平方米85.28元。未来几个月，青岛甲级写字楼市场仍有约10万平方米的新增供应，写字楼市场在新供应的刺激下有望在下半年逐渐活跃起来，租赁需求会有所增加，但考虑到写字楼供应放量水平将远远大于经济环境下需求增长的幅度，未来甲级写字楼租金上涨幅度趋缓。商业市场表现平平2013年第1季度青岛市全市社会消费品零售总额同比增长12.50%至685.50亿元，增幅较去年下降2.8个百分点。经济增速的放缓虽
6、然一定程度上抑制了居民的消费意愿，但商场为了吸引消费者，都加大了营销力度，纷纷在节假日推出各种促销活动，青岛消费市场仍显现出旺盛的态势。消费市场的持续向好继续支撑商铺市场平稳发展，但由于购物中心的不断涌现以及网购市场的冲击，竞争不断加剧。为在激烈的竞争中求得生存，部分百货类存量项目开始新一轮品牌调整及硬件设施升级。尽管零售商扩张的步伐有所放缓，但由于购物中心的快速扩张及传统百货的转型及品牌升级，仍带动了相关业态的快速发展，快时尚、年轻时尚品牌、餐饮、便利店等业态仍显示出对青岛市场的信心，纷纷在本季度布局新店。UNIQLO在伟东乐客城租下逾1,100平方米的营业面积；Gap在百丽广场布局新店；欧
7、洲时装品牌Bestseller集团旗下only、veromoda、selected在CBD万达营业面积都有所扩大；当地知名中端餐饮品牌粥全粥到计划在浮山后商圈开设一家1,000平方米以上的新店；截至5月底，7-11便利店已在青岛布局14家门店，永旺旗下精品商店在万邦和青岛中心开设新店。相关业态的快速发展，支撑核心商圈购物中心租金保持稳定上升水平。戴德梁行研究部数据显示，未来几个月青岛市场将有超过10万平方米的优质项目入市，这将促进核心优质商圈和新兴商圈的市场氛围进一步成熟，但项目间的激烈竞争将可能导致业主议价能力下降、全市租金增幅放缓，并使物业表现出现进一步分化。部分位于优质地段或运营更为成熟
8、的物业有望通过品牌调整及升级实现较快租金增长，预计未来竞争越来越激烈。险资投资活跃官方数据显示，2013年上半年，全国房地产开发投资额达36,828亿元，同比增长20.3%，其中，住宅投资25,227亿元，增长20.8%，占房地产开发投资的比重为68.5%。国家对于房地产政策方面，地产政策已进入相对平稳期，未来将以落实国五条细则和观察政策效果为主；在金融市场方面，6月份广义货币投放量增速从高位下落了近两个百分点，金融市场出现短期“钱荒”。国内实力险资机构实施海外优质物业并购行动，例如：平安保险2.6亿英镑收购伦敦劳合社大厦。二线城市的优质蓝筹办公楼投资市场蓄势待发，逐步吸引国际资本与国内险资介
9、入。房地产咨询顾问-估价机构发展的广阔天地传统的估价业务范围主要包括：房地产抵押估价、房地产征收征用补偿估价、土地使用权的出让估价、房地产课税估价、房地产司法鉴定估价等。目前大多数估价机构局限于传统的估价业务范围，由于业务范围重叠，生存空间狭窄，各地估价机构普遍存在低价竞争、恶性竞争以及程度不等地忽视估价报告质量的情形，损害了估价机构和估价师的社会形象，并进一步影响了估价行业的健康发展和估价机构的做大做强。随着我国房地产业的快速发展和逐步成熟，目前有关机构、企业和个人越来越多的、越来越迫切的提出对房地产咨询顾问的需求，正是这些日益增多的客观需求，为估价机构的未来发展提供了广阔天地。房地产估价主
10、要是对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。而房地产咨询顾问则是对涉及房地产整个产业链各个环节的各种复杂问题，进项调查、分析、测算、比较和判断，并提供相关专业意见的活动。两者之间的研究对象、主要业务类型、研究成果、产品形式、工作责任、从业资格、服务方式等还是有所不同。相对于房地产估价而言，房地产咨询所要解决的问题和服务范围要复杂和广泛得多，涉及房地产市场分析、房地产开发投资、房地产置业投资、房地产间接投资、房地产贷款项目、房地产资产管理、房地产政策参考、房地产征收征用和房地产事务办理等各个方面。因此适合估价机构选择开展的房地产咨询顾问项目是相当多的。目前国内房地产咨询市场基本上是一个待开拓的领域，大多数估价机构尚未介入，市场竞争尚未形成，可以避开低水平恶性竞争，有着高额利润增长机会和企业规模扩张机会。估价机构从事房地产咨询顾问业务拥有自身独有的资源优势、人员优势以及信息优势，估价机构只有整合自身的资源、人才、信息优势，并不断创新发展，抓住机遇，有选择地或者全面地开展各项房地产咨询业务，才能逐步做大做强。
