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1、精选优质文档-倾情为你奉上 房地产项目开发全过程的成本控制与管理 前言 房产行业发展很早，但近十几年来，我国房地产业发展迅速，造就了一批亿万富翁，房地产开发利润空间较大，以致于诸多企业都纷纷把眼光投向房产业，房价一再上涨，房屋空置率逐渐上升，房地产泡沫加大，现在国家有连续出台政策打压房地产，控制房价，我们多数人对房价比较关心也比较熟悉，对地价可能也大概了解，但对房地产的泡沫是多大了解的不是很详细，只有我们把握了房地产的成本组成才能真正了解房地产企业的利润，也只有知道了成本组成才能有针对性的去控制开发成本。 我们通常涉及到的狭隘的成本控制，施工图预结算、招投标很少考虑全过程成本控制与管理成本控制
2、不只是房产公司成本控制部门(预结算部)的事情，而是贯穿于整个房产开发的全过程，不是单纯的工程成本，而是全成本。 房地产项目全成本的概念和范围：房地产项目的成本可以理解为以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入住为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和。 全成本费用组成1、土地成本（地价、拆安费青苗补等偿）、2、工程成本、3、营销成本（广告宣传、代理费）4、管理成本5、财务成本（税金利息）以上费用贯穿于房地产开发的九个环节（有的环节也可以合并但我还是按九各环节去介绍），所以成本控制工作要在九个环节都要介入，成本控制与管理是房产开发公司全员的事而不是哪个部门那几个人的事情。
3、 以下是九个环节成本控制的要点及涉计到的责任部门（今天我所介绍的职能部门基本上按咱们公司现状，真正房产运作时，公司的组织机构还要健全，应有总工、各分管副总，有些工作的审批到总工或各分管副总即可。） 房产开发项目成本控制的九个环节 第一项 项目立项环节成本控制 第二项 二、规划设计环节成本控制要点第三项 招投标环节成本控制 第四项 施工环节成本控制 第五项 材料及设备采购环节成本控制 第六项 销售环节成本控制 第七项 工程预结算环节成本控制 第八项 期间费用的控制环节成本控制 第九项 物业管理阶段成本控制 一、项目立项环节成本控制要点 项目立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环
4、节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。这一环节的控制基于公司与政府的各方面关系。 该环节涉及的工程成本主要是土地成本，土地的获得方式可分分有偿获得（出让、转让、合作开发、还有一种就是出租，房产开发不可能）和无偿获得(行政国家划拨，房产开发不可能)。 这一阶段成本控制公司领导及经营部门(按我们公司工作划分，其他公司不一定叫经营部也有的叫企发部等)主要作用。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 征地费用 少交或晚交，力争减免 经营部负责 拆迁安置费用 房产确权后办理拆迁经营部负责 安置费用 自建部分按照公司工 1、 新征土地 工程
5、部、项目部和成 程体系走；交政府部分 （国家出让方 本部负责 大市政费用 按有关规定办理 式获得） 满足公司利益最大化，公司决策层负责 合理提高容积率，降低工程、营销、成本参 规划条件 开 土地成本 与 发 买断内容 明确买断内容明细 公司决策层负责 形 付款总额 为公司争取最大利益 公司决策层负责 式 2、 买断项目 付款时间 周期长、次数多 公司决策层负责 （转让方式获 工程部负责 四通一平的标准 明确验收标准明细 得） 与项目付款时间直接 手续风险 公司决策层负责 挂钩。 符合集团要求，有利于公司决策层负责 合作方式 3、 合作开发 公司发展； 分成比例 双赢原则； 公司决策层负责 交房
6、时间 尽可能地延后交房， 营销部负责 交房标准 不低于合同中交房标营销部负责 准 付款总额 选择有利于公司利益公司决策层负责 的方式 付款时间 公司决策层负责 二、规划设计环节成本控制要点 规划环节的成本控制所占权重最大，决定整个工程成本的70%80%，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。经营部、工程部、项目部在该环节承担主要的职能。（二、三、四、五属于工程成本） 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 市场信息搜集和分析 市政状况信息分析
7、 经营部、工程部、 （1）可行性规划设计 规划要点确立 营销策划相互配合 可行性研究设计任务书 可行性设计变更 组成可行性规划评审委员1、 规划方案 会，对方案进行评审、确定。 由公司决策层工程 （2）方案评审 部负责，销售部配 未通过的方案进入可行性 设计变更环节，再重新评合进行评审。 审。 对可行性规划设计根据实 际情况进行细节调整 工程部负责。 （3）设计成果 设备选型方案提前确定 成本部负责，工程 根据提交的设计成果进行 投资估算 部配合 根据项目前期运营的情况 工程部负责，销售 和市场分析制订设计任务 部协作 书 2、报批设计 （1）设计方案 工程部负责 方案设计招投标 工程部负责组
8、织 方案设计评审 注意市政设计 （2）报批 工程部责。 注意相关法规，完善自身 报批规范性，材料完整 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 对报批设计进一步调整 （1）扩初设计要求 工程部负责 设计要求 内部审核 根据扩初设计招投标方案 和设备选型、实体研究、环工程部负责，成本 （2）成本概算 境方案等因素对总成本作部配合 3、扩初设计 出概算 工程部负责 制订经营指导书 根据扩初设计要求招标 工程部负责 专家评审 （3）扩初设计图 内部评审 工程部负责 设计调整 勘查单位的选择 （1）地质勘察 4、地质勘探 工程部负责 勘查报告的分析 （2）设计方案评审 根据销售包装设计、桩基 设计、功能
9、设计及配套设施 等因素，在扩初图基础上确 立施工图设计要求 工程部负责，其他 （1）施工图设计要求 建安施工图中结构造价、 部门协助 建筑造价和环境设施费等 约占总造价70%的部分属于5、施工图设计 设计方可控部分，应严格审 核。 政府部门报批费，按政府 （2）报建 工程部负责 有关政策交纳。 互审互签，明确修改意见， （3）审图 工程部负责 设计洽商 6、销售处设计 售楼规模要求 工程部负责 结合营销费用控制 根据扩初设计图、经营指 工程部负责，销售 （1） 方案设计要求 导书和实体研究的结果确 部协助 定方案设计要求 7、装修方案设计 市场信息调研 （2） 材料设备选型成 工程部负责 根据
10、设计要求确定装修材 本方案 料和设备 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 销售部负责 市场调研 （1）小区建筑物功能 工程部负责，销售 的经济评估 有针对性扩充建筑物功能 部协助 市政状况调研 （2）市政配套方案 工程部负责 争取政府有利条件 根据投资估算和报批标准 工程部负责，项目 确立环境设计方案目标成（3）环境方案设计 8、功能设计 部协助 本总额 市场现状分析，智能化必 （4）智能化设计 要性分析 工程部负责 智能化内容控制 保持各部门与销售部的信 工程部负责，销售 （5）销售宣传 息畅通，保障销售承诺与实 部协助 际功能的一致性 （1）设计调整费用 工程部洽谈 工程部负责 9、设
11、计变更 工程部负责、销售 严格按照设计变更洽商流 （2）设计变更洽商 程进行 部协助 在扩初图确定前确定材料 （1）选型 设备，使设计在图纸阶段就工程部负责 10、材料设备 （2）方案确定时间 考虑了材料设备的安装 招投标 工程部负责 （3）采购 工程部负责，成本其他费用 限额设计 物业管理完善费 部配合 三、招投标环节成本控制要点 招投标环节的成本控制涉及到工程部、成本控制部、项目部、财务部等多个部门的配合运作。这个环节成本控制的重点在于招标文件的制订、参加投标的合格服务商的选择、标底的编制。该环节的工程部、项目部、成本控制部共同承担该项职能。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 经营部
12、负责规划、 建立合格承包商、工程监 理、造价咨询、材料及设设计、勘察等前期 备供货商名录及资料库。 工作的招标洽谈； 成本控制部负责工 从公司合格承包商名录 中选择投标单位。 程、监理、造价咨 （1）资质 询、配套工程、及 （2）管理水平 投标单位不少于三家。 （已建立合格承包商名录材料的招投标及合 1、投标单 （3）技术力量 的直接从名录中筛选，没同洽谈签约，工程 位的选择 （4）历史记录 有的公司各部门均可推部项目不配合。 （5）资金实力 荐）销售策划、方案代 （6）合作经历 理等部负责 招标委员会审核 各负责单位筛选三家以 招标委员会主任审 上投标单位报公司审核。 批。 各类合同的招投文
13、件内容 成本控制部会同工 工程部、项目部负责编报 应包含： 招标项目的技术要求； 程部和项目部对照 1）工期； 表材料进行市场考 成本控制部负责招标文 （ （2）工程造价或取费标准； 件商务部分的起草，连同察；工程类招标由 （3）质量要求； 工程部或项目部编报的技成本控制部负责各 （4）付款方式； 术文件汇总整理招标文件类标的的编制与审 （5）招标范围； 后按流程审核。核。 （6）结算方式； （7）验收标准； 2、招投标 （8）投标注意事项； 文件 （9）废标条件（投标书必 须加盖投标单位法人印 章）； （10）投标时间； （11）开标时间； （12）评标方法； （13）投标单位补充意见； （14）标准合同条文； （15）图纸、其他要求等。 （16）保修期限 综合评定，确定中标单位。 1、技术评标 3、评标和 (1)技术性评标和定标 2、经济评标 公司评标小组 定标 (2)经济性评标定标 3、合作经历 4、企业业绩和信誉 四、施工环节成本控制要点 施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更签证带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制需项目部、工程部、成本
