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1、世纪花苑二期调研报告第一章 项目概况第一节 地块情况项目地块位于吉安市繁华闹市处，井冈大道与韶山西路交汇处，周边配套设施齐全，是吉安少有的成熟小区。主要配套设施有：学校：吉安八中与小区隔路相对，另有吉安教育学院比邻而居；商业：附近的吉福购物广场，是比较成熟的购物中心，从小区到购物广场，步行只需3分钟；商场内商品琳琅满目，生活用品、新鲜蔬菜等配备齐全。往南500米，井冈大道与阳明东路交汇处，有更成熟的文山步行街商业中心，是目前吉安市最为繁华的商业中心；菜市场：小区独自配备齐全的菜市场，品种齐全。入住小区，为户主生活提供了生活之便；银行：中国银行、农业银行，24小时全天候服务，为小区提供优质的生活
2、服务；交通：2、7、9、10路公交车为小区的交通条件提供保证，10路为环城公交车，2路公交车直通吉安火车站。第二节 发展商发展商为吉安巨富房地产有限公司成立于1999年10月，是由吉安市计划委员会引进的外资投资企业，注册资本为800万元人民币，主营房地产开发、销售、物业管理、水电安装。2001年成功开发了吉安“第一个别墅小区”，创下了吉安市房地产业开发别墅的先河。第三节 项目背景吉安市位于江西中部，吉泰盆地中心，京九铁路、赣粤高速公路和105国道贯穿全境，作为江西中部的政治、经济、文化中心，改革开放以来，特别是近几年，城市发展步伐加快，城市功能增强，规模扩张。撤地建市后，“一江两岸”城市飞速发
3、展的格局已形成，这为房地产开发提供了大显身手的机会。99年成立的巨富公司先后完成了世纪花苑一期商品房开发总建筑面积2.268万平方米。建成别墅37幢，商品房87套，商业店面74间，农贸小商品市场3000平方米。近期购买食品二厂32.5亩土地，拟开发“世纪花苑二期”。我问 由于一期开发的有利条件，二期的开发占尽了天时、地利、人和。第四节 市政规划本项目属城区统一规划范围吉州区内。吉州区是城市中心所在地，以居住商贸为主的综合城区，集居住、文教、体育、金融为一体。可容纳9万人居住，城区安排有市政用地，学校、医院、邮电所、公交车站、大型商业、公共建筑及服务设施。休闲广场成为居住区居民体育活动、集会、休
4、闲、娱乐的场所，离本项目也比较近。第五节 周边现状目前地块周边建筑物较少，均为低矮房，虽属城市中心区，但仅有部分单位自建住宅和居民自建住宅，其中以赣江制药厂生活区较大，地段较为偏僻，道路没有整改，造成交通不便，配套一般，人气不旺。第六节 项目分析一、 有利因素分析1) 1) 导向优势本项目的建设旨在成为超前性、导向性、科技含量高的别墅示范小区，因此，起点高、要求高、前景好。2) 2) 政策优势本项目因为是外商投资，所以获得了吉安市政府及有关管理部门的大力支持和协助，有利于加快建设进程。3) 3) 规模优势本项目共占地100余亩，规模较大，便于以崭新的思路进行设计规划，造就一个完善的社区形象，有
5、操作潜力。4) 4) 品牌优势巨富公司是外商投资企业，加上世纪花苑一期的建设成功，在吉安人们心中已树立了良好的形象，以此为基础带动本项目推出，又为巨富公司的形象锦上添花。5) 5) 中心北移扩势本项目地块位于吉州片区，由于老城改造困难，目前吉安市的建设有北扩南移倾向，小区地块将成为吉安未来的黄金地带，前景光明。二、 不利因素分析1) 1) 位置稍偏从目前来看，小区地块位置较偏，公共交通困难，给来住户出行带来一定的不便，是阻碍消费者购买的大难题。2) 2) 配套问题项目周边目前基本上没有配套，仅有自备商业也难以让未来消费者满意，为本项目的二期销售带来一定的困难。3) 3) 消费者心理障碍市场调查
6、显示，吉安市民有不愿迁出中心倾向，同时对购房后的质量和信誉问题极为关注，况且本项目又在市中心边缘区，这就对项目的形象及宣传手段提出了很高的要求。4) 4) 商品化问题目前吉安市总体消费水平偏低，住宅商品化率低，房改较晚，费用较多。自建房与公建房都削弱了商品房的市场需求，如何在政策上引导消费者、激发购买力，将对项目的成功开发起重大作用。第二章 区域环境分析第一节 自然地理条件分析一、位置和气候条件吉安，古称庐陵，吉州是历史文化名城，位于江西省中部，辖二区十一县。城市规划区域面积820平方公里，规划城区面积43平方公里，设吉州、青原两区，市区人口达30万人。以工业为主，旅游、农业占有比例也较大，电
7、子、机械、医药化工、建材、食品五大支柱产业。吉安的气候属亚热带湿润性气候。四季分明，温和湿润，日照充足，雨量充沛。年平均气温18.3。二、自然资源吉安生态环境良好，自然资源丰富，是一座众山环绕的滨江之城。千里赣江穿越城区而过，城内禾河、后河、螺湖水、文仁河、草坪溪、青原溪汇注赣江。神岗山、华盖山、真君山、天玉山、青原山拱抱全城。自然景观有：天玉山铜壶滴漏、青原山钓鱼石、小口叠泉瀑布，石瀑布、七祖塔试刻石、侍郎山麓、石瀑布、赣江中心、白鹭州、螺子山盘湖、官塘水库等，景色迷人、壮观引人入胜。人文景观有：净居寺（含七祖塔），白鹭洲书院、云章阁、风月楼、古南塔；毛泽东、朱德旧居，革命烈士纪念碑，深情烈
8、士墓、百青原台、因果寺、石屋古塔、周忱墓、逸亭、天后宫、石刻牌坊、阳明书院、临江古窑等为市级人文遗址。钓源村、文石村还有古村道，古柏树是明末清初建筑风格的建筑群。由此可以看出，吉安自然资源丰富，历史文化源远流长。三、交通状况 吉安交通四通八达，105国道，京九铁路和建设中的赣粤高速交通公路均从境内通过。青原大道、井冈山大道、阳明路、韶山路由三座赣江大桥逐线连接，形成“井”状交通网络。1路、2路、3路、7路、9路、10路来回往返火车站及市区各个地方。四、地方风俗 吉安城乡的风俗，属于民族文化范畴，蕴藏着汉民族忠厚淳朴的美德。每逢 ：春节、端午节、中秋节、中亢节、重阳节，本地人民张灯结彩，敲锣打鼓
9、，走村游街，把地方特色展现的淋漓尽致。 分家分户，带子过继，招郎上门，经过新思想的冲击，已经成为一种好的乡村习俗。 饮食：大米多主食杂粮，面食为辅。新鲜蔬菜是本地居民的主要菜肴。在菜肴的烹调上，注重佐料，讲究色香，一菜多味；喜辣，好酒，并有茶相伴。 城市劳动群众在闲暇时间，喜欢上茶馆聊天，爱围“火塘”聊天、玩牌。并在春节期间开展龙灯、狮灯等民间文艺活动。 吉安方言属于赣方言，具有赣方言西南的共同点，没有翘舌音；没有全浊声母，中古浊塞音，浊塞嗓音声母不分平仄一律变成送气清音。市区流言更接近于普通话，其它差异不大。五、宏观经济状况分析2002年月112月份全市国内生产总值达到200亿元，按可比价计
10、算比上年增长了13%；其中第一产业总产值达104亿元，按可比价计算较上年增长了11.3%，第二产业总产值达58亿元，可比价计算较上年增长4.64%；第三产业经济结构继续优化。图2-1 经济状况分析图表1、工业方面通过依靠技术进步和工业园区建设，市直工业进步较快，2002年工业销售收入39亿元，增长14%；2、第三产业（旅游）通过培植市场、引导消费、配套跟进、完善服务并举，旅游增势明显，实现旅游收入15.48亿元，增长了6.76%；3、外贸方面在国际宏观经济疲软的情况下，吉安市采取措施，对外贸易形式喜人，全市外贸出口1600万美元，增长27.1%。总体上来看，目前吉安市第二、第三产业发展迅猛，产
11、业分类逐渐优化，发展趋势看好。4、人口状况全市人口470万人，其中吉安市区人口达30万人。其中0-14岁人口占全市人口的27.6%，15-49岁人口占全市人口的51.9%，50岁以上人口占全市人口的15.5%，10年来年平均每年净增2191人。5、城乡收入吉安近两年来财政收入增长较快，财政总收入已达14.52亿元，增长了10%，其中地方收入9.07亿元，比1995年净增长10.56%，社会消费品零售额59亿元，年平均增长0.3%。2001年，全市职工平均工资，城镇居民人均可支配收入分别为6160元、4826元，分别比去年增加了100元和124元；城乡居民储蓄存款余额达到120.42亿元，平均增
12、长15.9%，居民服务性消费支出比例上升到27.5%。6、城市基础建设设施及发展规划为响应省委、省政府提出的“三个基地、一个后花园”的发展战略，近年来，尤其是自2000年撤地设市以来，市委、市政府致力于调整城市规划布局，提升了城市化进程。目前全市人口470万；其中城镇人口115万，城市化水平达23.46%。城市人均拥有公共绿地5.6平方米，人均居住面积达12.6平方米。城市总体布局采用“双环、方格路网、多中心，轴线串接和山水环绕”的形式，形成“五纵八横、两江三岸”的发展格局：大气魄的城市框架在拓展城市规模、构筑城市框架方面，吉安市下了很大功夫，其中的基础设施建设更是大张其鼓。两年来，市区完成基
13、础设施建设项目投资3.8亿元。新建了青原大道、火车站广场、吉州大道。赣新大道正在建设中，井冈山大道、人民路、上文山路、中山东路等都进行了综合整治。公用事业的发展速度良好，吉安二水厂、五岳观水厂、樟山垃圾处理厂、文山步行街、后河综合治理工程等已建成或将建成的项目和工程使城市的服务日趋完善。大规模的城市美化为了建设美丽的滨江花园城市，吉安市投资980多万元完成了北门街、人民路、仁山坪路、中山东路、田侯路等地的路灯改造复明工程。其中文山步行街形成了“白天看文化、晚上看繁华”的休闲好去处。绿化建设方面，通过拆墙透绿、拆迁建绿、街巷齐搞绿化以及建绿化带，路边花坛，街旁游园等，新辟绿地4万多平方米，加上去
14、年拆墙透绿面积达2.8万平方米，使城区绿化率达到21.1%。7、人民生活人民生活普遍提高，全市城镇居民人均可支配收入6100元，增长了20.1%，农民收入2245元，增长了3.76%，在岗职工平均工资700元增长了72%，城镇居民人均住房使用面积达到23.9m2，增加了3.7 m2，农民居民人均住房使用面积达到了30 m2，增加了0.97 m2，城镇保障体系进一步健全，离退休人员养老金基本按时足额发放，国有企业下岗职工基本生活费、失业保障金、城市居民最低生活保障基本兑现。老年扶贫、民政优抚、社会建设深入开展，城乡居民的生产生活条件进一步改善。8、居民收入详见下二表：表2-1 19951999年国有单位在岗职工工资情况年均在岗人数（人）全年工资总额（元）人均年工资（元）人均月工资（元）19956733126448.53928.13327.3419966678630046.74499374.9219975425830019.65533.77461.1519984508325302.85612.5467.
