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4、整体发展报告及营销、推广计划凌峻（中国）房地产策划代理机构二零零四年十二月目 录第一部分：总论一、汉正街第一大道整体发展目标二、汉正街第一大道是什么三、汉正街第一大道卖给谁四、重要节点控制第二部分：业态说明以及优势提纯的量化一、汉正街第一大道指导性业态二、汉正街第一打道的优点提纯与数据量化分析第三部分：项目发展目标及实现途径一、战略目标的设定一）项目品牌与公司品牌目标二）经营目标三）销售目标二、方法与途径一）项目品牌与公司品牌目标二）经营目标三）销售目标第四部分：各阶段的工作筹备与计划一、工作目标二、途径与方法三、工作计划四、宣传计划五、销售计划第一部分：总论一、汉正街第一大道整体发展目标1、
5、创造并实现汉正街第一大道利润的最大化2、打造中国中、西部最大规模、最具有影响力的服装采购源头市场。3、三年时间内实现从无机市场到有机市场的转变，奠定汉正街第一大道作为中国中、西部服装源头市场的第一地位。4、成为武汉标志性商圈，成为武汉旅游购物首选地。5、全面树立项目品牌与公司品牌。 二、汉正街第一大道是什么我们结合汉正街第一大道的五个重要特征：规模大、优良的购物环境、街区式布局、一次性采购、交易成本低和完善的配套服务。这些特征已经超越普通专业批发市场的定义，更符合“MALL”的特征。在批发市场中还没有“MALL”的定义，因此我们引入了“MALL”的概念，赋予汉正街第一大道全新的定义。因此，我们
6、将之定位为：中国首席服装批发MALL阐述：MALL是零售商业的顶尖级商业形态，引发商业经营和消费的革命。本项目的定位“中国首席服装批发MALL”更是具有独创的，是能够直观项目规划、建筑以及未来管理的优势，是与汉正街批发的同类型市场市场有着明显区隔的中国批发市场顶尖级商业形态，更是引发中国专业批发市场的改造以及经营、采购的突破性革命。具体表现在：中国首席服装批发MALL规 模 大优良的购物环境街区式的布局交易成本低、一次性购足统一管理，独立经营完善的配套服务一）规模大n 关键词：聚集、细分本项目一期的规模已经达到14.38万平方米左右，不仅仅具备了一个MALL的规模而且是中国中西部地区最大的专业
7、服装批发的源头市场市场。 项目规模大的特征，引发了服装行业业态的聚集和细分，通过广、杭、海、汉派等全国各大服装流派的聚集及按照不同服装种类和档次的细分业态，满足采购者一站式采购的需要。科学合理的业态和丰富多样的种类为采购者提供清晰、准确的采购定位，提高采购效率，降低采购成本，实现一站式采购。二）优良的购物环境n 关键词：标准化物业管理、规范化商业运营汉正街第一大道整体的硬件设施上是优良购物环境的基础。街区式的布局规划、完善的配套服务和合理的设施布置，能够实现项目内人流、货流的畅顺，提高采购效率和降低采购成本。同时，本项目采用标准化的物业管理和规划化的商业运营。通过标准化的物业管理，杜绝了普通专
8、业市场的“脏、乱、差”；为采购者、经营者提供一个干净、整洁、有序、交通通畅性的舒适场所，提高采购效率和降低经营方面的开支。另一方面，项目通过规范化的经营管理，特别设立六大职能服务平台的有效服务。从物流配送、仓储、税费交纳、证件的办理、小额融资、经营培训等诸多方面实现了全方位的贴心服务，彻底解决了经营者的后顾之忧，为经营创造更多的经营商机，实现更多的利润空间。采购者能够积极享受到六大职能服务平台带来的更多的便利性，在货品的采购、中转、发货得到“一条龙”服务，缩短采购时间，提高货物配套效率和便利性，得到完善的售后服务体系的保证，直接降低采购成本。完善的售后服务体系能够免去采购的后顾之忧，保证采购者
9、的利益。三）街区式布局关键词：无障碍到达、间间都是临街铺MALL是由相邻的几个建筑物形组合综合建筑体形成了街区，实现交通的通达性，提供多于一般市场临街铺面的数量。项目采用街区式布局，最大的特色是：无障碍到达、100%临街铺、提供更多的展示空间。汉正街第一大道与城市道路形成了一个大街区，一纵四横的道路，多福南路，汉正街、汉水街、板厂街、沿河大道；现成了项目与外部道路的顺畅通达性，提供了更多临主街的铺面，保证项目内交通组织的通畅性、便利性。汉正街目前的传统服装批发市场大多是单体建筑，临街商铺少，只占总体面积的5%左右。本项目通过街区式布局，100%的商铺全部临街。其中临城市交通干道的商铺面积超过总
10、量的30%以上；其余部分通过室内街道的设置，没有死角，实现了商铺的均好性，并通过环形坡道、室内街道、天井的有机结合，间间都是临街商铺，保证市场各个商铺的大量人流，创造更多的商机。项目通过项目整体的规划布局、室内环形坡道、室平层纵横内街构成了完善的垂直交通交通体系形成了小街区。而象白马类型的专业市场垂直交通少，使采购者、经营者货物的转运繁琐，降低效率，造成成本的增加。本项目的第一层可以实现货车直接到达店面门口。坡道的设计，是武汉乃至华中、西部地区是具有首创的。采购者、经营者通过坡道可以将货物运送到市场中任何一处地方。街区式布局，增加橱窗展示面积和广告展示空间。大面积的广告形象展示面积和橱窗面积，
11、为经营者提供更多的展示空间。垂直交通系统的解决是与国内、外成熟的专业市场相媲美的。本项目垂直交通的有效解决实现了项目人流、货物的运转速度在传统市场的基础提高四倍，也就是说比同类型、同面积的市场市场容量提高四倍，为经营者提高四倍的交易机会，实现采购者提高采购效率，降低采购成本。四）一次性购足，交易成本低n 关键词：降低交易成本本项目作为中国中西部最大的单一服装业态的专业市场，其业态丰富能够满足采购者多种类产品的采购需要，实现一站式采购，为采购者节省了人力、物力和时间成本。由于项目在前期的设计中，通过合理的整体规划、建筑设计和交通组织积极减少经营者的经营成本。经营者的经营成本减少直接促进了采购者的
12、采购成本经营减少。既提高了采购者的采购效率同时减少了采购成本。五）统一管理，独立经营关键词：经营整体性、有机互补零售商业MALL中是由主力店、品牌店和各类店面组织。它们接受项目管理公司的统一管理、统一宣传、统一形象、统一推广的基础上实行个性化独立的经营，这样只有保证项目整体的经营兴旺，才能带动单个商铺的兴旺。从目前的批发市场特别是汉正街的批发市场来看，只有个体而没有整体。本项目引入“统一管理、独立经营”的理念，是区别于其他同类型批发市场的重要特征。它既保证项目经营的整体性，同时又能够保证单个商家的自身利益。通过“统一管理”能够为经营户节约商业运营成本，创造市场大品牌，服务于经营户的小品牌。同时
13、，在统一管理的原则下，创造规范化市场，树立项目形象，建立透明公平的交易平台、保证各商家、采购者的利益。六）完善的配套服务关键词：职能平台零售商业MALL提供了除商品以外如儿童游乐场、美食、电影院等其他服务，其重要的满足消费者的需要，实现效益的最大化。普通的专业批发市场仅仅只是提供一个商品交易的场所，而没有提供其他配套或增值服务能够为提供经营者一个更大的交易平台。本项目硬件配套设立了商务中心、银行、休闲公共空间、餐饮保证了采购者和经营者的采购、经营的便利性，从而提高经营社采购的效率。另一方面，设立商务中心、物流中心、专业电子商务平台、商会组织等配套增值服务，让经营拥有更多的商机和良好的经营环境。
14、为采购者提供更多的采购的便利性，提高采购效率、降低采购成本。通过严格的售后服务体系，保证产品的质量，免去采购者的后顾之忧，从而吸引更多的采购者来项目进行采购，实现经营者和采购者的双赢。三、汉正街第一大道卖给谁汉正街第一大道的目标客户群不同于其他类型的商业物业消费群体，主要面向的共同投资者。汉正街第一大道的客户群的行业经验分析来看主要分为专业购买群体和公众投资购买群体两种类型。目标客户群专业购买群体武汉自营客户汉正街自营买铺投资客户外地自营客户武汉以外投资客户武汉本地投资客户纯投资购买群体目标客户群专业购买群体本地自营客户本地投资客户外地自营客户外地投资客户武汉市纯投资户纯投资购买群体1. 外地
15、（武汉以外）的投资客15%2. 外地（武汉以外）的买铺自营者20%3. 武汉市买铺自营者30%4. 武汉市买铺投资者25%5、武汉本地的纯投资买铺10% 四、重要节点控制根据目前项目的进度安排，项目在2005年8月才能达到预售标准。如果考虑春节前收取诚意金，从开始收取诚意金到项目的正式公开发售有8个月的时间，由于周期长可能造成早期的购买者对项目缺乏信心。结合项目的情况和整个销售、推广周期的安排。因此主要考虑从春节前异地的宣传推广开始，充分利用2005年2月份（春节期间）的时间寻找合适的机会参加异地商会组织的团拜会，宣传项目。同时在春节前针对武汉做生意的外地人进行点对点式的宣传，利用他们回家乡过春节的时机传达项目信息。3月5日开始收取诚意金。对于收取诚意金的本地大户不给出具体的价格，但可以明确具体的商铺位置。在诚意金收取到一定量时（基本实现预期的蓄客量）统一出价格，签定认购书。对于收取诚意金的外地大户给出
