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1、物业公司业务综合收费项目范围类别收入名称税率/征收率物业管 理收入住宅/商业物业服务费6%车位物业服务费6%装修服务费6%门禁卡销售/管理费6%装修垃圾清运费6%灭火器租赁16%入户维修16%商铺、写字楼消防/强弱电改造收费16%多种经营收入产品销售16%提供平台，收取居间费6%房屋租售中介6%业主委 托经营电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告代理6%电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、 小区场地摆展10%或 5%全体业主共有的车位出租或临停10%或 5%开发商委托经营开发商产权车位出租或临停10%或 5%物业项目前期启动费6%营销案场管理6%代收代/代收水费0%垫款项代收电费/电梯能耗费
2、/公区电费0%代收城市生活垃圾处置费0%押金、保证金装修押金、物管费押金、投标保证金、履约保 证金等0%物业公司收取的上述物业管理相关的各项费用，适用 的税目税率是有所不同的，企业应该分别核算，分别 按照适用税率缴纳增值税。没有分别核算的，将从高 税率征收。对于代收费事项建议直接走往来帐即其他应付款 取得可以抵扣的各类凭证，按可抵进项税额如下 取得时：借：相关成本费用科目应交税费一增值税（进项税）贷：银行存款/应付帐款等物业公司的涉及的不动产租赁税目的收费项目，根据自己的纳税人身份参照不动产取得时间按租赁项目征 收增值税1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务 从属业务，应为混合销售，适用
3、主营业务的 6海率。 装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合 销售，适用6癥率。2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务， 不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用 16痂率。 税负增加物业公司需调整价格。3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收 费，属于提供修理修配修配劳务，适用 16癥率。税 负增加物业公司需调整价格。4、关于水电代收，。根据财税201636号附 件一营业税改征增值税试点实施办法，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款 和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名 义开具发票代委托方收取的款项。物业公司代收水电费可以满足上述条件：（1）物业公司
4、接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可 以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方 肯定不会开）。这条满足上述“以委托方名义开具发 票”，只是委托方不愿意开发票而已。（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。想不交税的前提是不加价不开发票以及体现委托代 收。至于供电公司和自来水公司给予的手续费，可开票按 经济代理项目计算纳税。5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。6、上述“ 10%或 5%，主要是涉及不动产租赁，如果小区在2016年5月1日前交付，则由
5、物业公司自行选择10%还是5%如果小区在5月1日后交付，则全部按照10%对于全体业主共有的，因为没有产权，一般建议按房屋整体竣工的时间确认 5%或 10%7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提 供业务，合同中如果写明委托物业公司制作发布的为 “广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告 服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3% 税率。如果是物业公司仅提供媒介，不参与发布的可 参考按不动产租赁交纳。小规模纳税人则很简单，上述不为0%勺需要交税 的内容，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电 梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业 主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用
6、3%勺征 收率。对于不动产经营租赁服务，可按照 5%正收率计 算纳税。物业管理行业增值税应纳税额计算物业公司在为业主服务的过程中，也向业主提供其他 服务或产品销售税率问题如向业主提供车位租赁、日常生活物品等商品销 售、入户维修服务，适用什么税率？是否可认定为混 合销售，按照销售服务征税。国税答复：能否认定为混合销售，需要看是否是 一项业务的派生业务。如果提供的业务是物业管理服 务内的职责，则可以作为混合销售，适用于物管费税 率。但如果属于单独的有偿服务，应当视为兼营，分 别核算，否则从高适用税率。写字楼免收租金和物业费的涉税问题？例如签定3年合同免收一年房租和物业费。这种情况 比较常见；前一年
7、看似免费，但要按税法规定属于视 同销售问题。应该按正常价格计征。同时按相关规定 第一年应该按房产的余值计算房产税。企业在所签订的房屋租赁合同协议中“不确定”免 租期时间，以合同确定的开始租赁时间为准。 将其给予承租方实际的免租期间的租金优惠采取“销 售折扣”的形式来处理。按照上述规划方式，从企业的角度来看，由于免租期 的优惠对承租方来说也得到了实际体现，只是在合同 协议中规避了 免租期这一大家公认的常规条款， 实际执行结果并没有改变，出租和承租双方都能接受。 同时，企业在出租开始时的这种特殊租赁期间通过采 取上述规划方式来规划免租期间房产税问题，也是一 种合理、有效的方式，出租方企业也能找出应
8、对税务 约谈等所谓“价格偏低”的合理、正当的理由。物业公司承租不动产后再次出租，是执行简易计算办 法征收还是一般计税办法征收？国税答复：这个问题要看承租的时间，如果实在 营改增前，也就是5月1日前承租，可以选择简易征 收，5癖率，如果是5月1日以后签订的承租协议， 需要按照10%纳税。物业服务合同中的甲方是产权人，物业公司是乙方。 根据物业管理条例，房屋的产权人可以和使用人约定 由使用人交纳物管费，甲方将商铺租给第三方，第三 方向乙方交物管费，物业公司是向合同甲方开发票还 是向实际付款人开发票？国税答复：物业公司可向实际付款人开发票。按照省局的回复，物业公司就可以放心的开发票给 实际付款人了。
9、事实上，因为物业公司也确实向房屋 使用人提供了物业服务，收其款后向其开票，也是合 情合理，是基于交易事实所开发票，不应当属于虚开。 有的合同条款约定了结算周期，可能存在提前交纳合 同款项的情况，如合同约定2016.4月缴纳 201642016.12月的费用，物业公司给对方公司开了 地税的发票，也收到了款项。营改增后，是否对于5-12 月的这部分收入还要计征增值税，如计征，是否属于 重复征税？国税答复：若书面合同明确约定了付款日期，营 改增后，对于5-12月的这部分收入不再计征增值税。 若合同中没有约定付款时间，则应按照劳务提供时间 纳税，5-12月的需要在每月计算缴纳增值税，之前对 预收的款项
10、已经交了营业税的，需到地税申请退税。物业公司部分其他问题整理（国税版）1、有的开发商将地下车库免费给物业公司用于 出租，收入给物业公司，应当怎么纳税？国税答复：增值税与营业税有一个很大的不同， 有大量的视同销售行为。如开发商免费将停车场给物 业公司用于出租，属于视同销售中的无偿赠送行为， 开发商需要纳一次税，物业公司还需要再交一次税。 但开发商只是计算纳税，并不增加其账面收入。2、物业公司帮开发商出租车位，然后按照一定 比例互相分成，如何纳税？国税答复：物业公司收到的款项全部做销售额计 算纳税，将分成款项拨付给开发商，开发商需要按照 所收金额向物业公司开具发票。3、物业公司代收小业主电费，向小
11、业主开具增值税票，取得的电力公司的专票，能否用于抵扣？国税答复：可以。视同转售电业务。4、临停费如何向停车人提供发票？国税答复：按照国税的要求，所有的发票都需要 进入开票系统。但对于临停，因营改增时间紧，总局 尚未出台有关要求和政策，过渡期可借鉴以前营改增 部分特殊行业，使用国税定额发票。5、实际的采购、外包业务是 4月份的，但取得 发票和付款是在5月份，是否可以抵扣进项？国税答复：按照实际业务发生的时间，营改增前 发生的进项不可以抵扣。6、收取5月份之前的欠费，是否需要交增值税？国税答复：根据增值税暂行条例及实施细则规定，销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者 取得索取销售款的凭据的当天
12、。故增值税的纳税义务 发生的时间的一个必备条件是提供了劳务。 5月份之 前的欠费，其纳税义务已经发生，不属于后期的纳税 义务，不交增值税，应属于之前的营业税。7、减免物管费是否需要纳税？预交 1年物管费 送一桶菜籽油，怎么纳税？国税答复：减免物管费，应视同销售，仍需缴税。 预交物管费送油，属于视同销售，且属于混合销售， 适用于物管费的税率。但若是单独销售油，则属于兼 营。8业主补交拖欠的物管费怎么纳税？国税答复：对于当期物管费，应在当期计算并缴 纳增值税。对于预交物管费，如果先开了发票，则需 先交税。如果是补交以营改增之前的按营业税计算交 纳。但可开增值税普通发票。欢迎您的下载，资料仅供参考!致力为企业和个人提供合同协议， 策划案计划书，学习资料等等打造全网一站式需求
