《税法基础班讲义》由会员分享，可在线阅读，更多相关《税法基础班讲义（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第八章 房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法本章考情分析本章涉及四个税种，涉及房屋、土地相关的税种。主要针对用房、用地、买房、占地行为的征税。四个税种均为税法考试中的非重点税种，命题主要有单项选择题、多项选择题，每个税种分值2-3分，合计10分左右。2016年，四个税种当中相对重要的是房产税法、契税法。本章基本结构框架第一节 房产税法第二节 城镇土地使用税法第三节 契税法第四节 耕地占用税法2016年教材的主要变化【新增】1.“石油天然气施工临时用地免城镇土地使用税。2.对物流企业自有的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。3.“契税申报的相
2、关内容”。4.契税优惠特殊规定中，企业资产划转、债权转股权、划拨用地出让或作价出资及公司股权（股份）转让契税相关的规定。【删除】1.“关于企业范围内荒山、林地、湖泊占地的减免税规定（城镇土地使用税）”。2.“关于城市公交站场、道路客运站场的运营用地，免征城镇土地使用税的优惠政策”。3.企业出售等相关规定，免征契税内容删除。【变更】将“企业公司制改造和企业股权重组转让的相关内容，变更为企业改制、事业单位改制的相关内容（契税）”。第一节 房产税法房产税是以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。一、纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人（谁受益，谁纳税）
3、房产税以在征税范围内的房屋产权所有人（受益人）为纳税人。其中：1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2.产权出典的，由承典人纳税。（非出典人）【解释】房屋出典区别于房屋出租行为，二者纳税人不同。3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。（如企业无租使用政府机构办公楼用于办公）【例题多选题】下列各项中，符合房产税纳税人规定的有（ ）。A.房屋出
4、典的由承典人纳税B.房屋出租的由出租人纳税C.房屋产权未确定的由代管人或使用人纳税D.个人无租使用纳税单位的房产，由纳税单位缴纳房产税【答案】ABC（二）征税范围1.什么是房产房产的定义：房产是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。2.房地产开发企业建造的商品房（相当于仓库的商品），在出售前，不征收房产税；对出售前房地产开发企业已使用或出租、
5、出借的商品房应按规定征收房产税。【解释】商品房是否征税，关键看是否获得持有环节的收益。3.房产税的征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。（四大区征税）与城镇土地使用税的征税范围一样。【解释】房产税的征税对象-经营性房屋。（上海、重庆试点除外，教材未列举）房屋持有期间，获得收益的两个途径：1.对经营性自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。【例题单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（ ）。（2014年）A.农村的居住用房B.建在室外的露天游泳池C.个人拥有的市区经营性用房D.尚未使用或出租而待售的商品房【答案】C【解
6、析】个人拥有的市区经营性用房属于房产税征收范围，其余选项不征房产税。二、税率、计税依据与应纳税额的计算（一）计税依据按房产余值计税和按租金收入计税两种1.对经营性自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。（二）房产税的税率1.从价计税：1.2%2.从租计税：12%3.（房产税税率优惠）个人出租住房，不分用途，按4%的税率征收房产税。计税方法计税依据税率计税公式从价按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值；（含地价）年税率1.2%应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）1.2%从租租金收入；以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定1
7、2%应纳税额=租金收入12%或4%个人按市场价格出租的居住用房4%【例题单选题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2014年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（ ）。A.288元B.576元C.840元D.864元【答案】A【解析】应纳房产税=120064%=288（元）。（三）房产税计税依据的具体规定1.从价计征所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“
8、固定资产”科目中记载的房屋原价。【解释1】地价款，应计入房屋原值。对按照房产原值计税的房产，无论会计如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。【解释2】容积率=总建筑面积/土地面积【案例】某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4。因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积2土地单价=8000平方米21万元/平方米=16000（万元）。（变形：如果建筑面积达到10000平方米
9、以上，容积率高于0.5，则地价将全部计入房产原值）（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。【解释1】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。【解释2】对于更换房屋附属设备和配套设施的，在其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施的价值。【解释3】对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换零配件，更新后不再计入房产原值。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建，要相应增加房屋原值。（计算考点，结合改扩建的时间）（4）投资联营房产的计
10、税依据对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税(被投资方是纳税人)。对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。【例题单选题】某企业有一处房产原值1000万元，2014年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2014年应缴纳房产税（ ）。A.6.0万元B.9.6万元C.10.8万元D.15.6万元【答案】C【解析】以房产投资联营，收取固定收入，不承担联营风险的，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。应缴纳的房产税=1000（1-20%）1.2%2+5012%=10.8（万元）。随堂练习【提示】点击上面的“随堂练习”即进入相关的试卷。
