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1、龙城金帝园物业运营管理方案山西华岳物业管理有限公司2015年12月编制（一）服务理念及发展目标（二）管理机构、人员编制及薪资（三）收费项目及标准报备（四）开办测算及日常管理测算（五）公司各部门岗位职责（六）公司各项规章制度及员工考核标准（七）公司各岗位工作内容（八）员工服务礼仪及规范（九）员工理论知识培训（十）突发事件应急处理机制及处理程序（十一）物业接管验收附件:业主临时规约1. （一）服务理念及发展目标服务宗旨：2. 全心全意全为您服务理念：3. 真诚为基、理解为柱、沟通为梁质量方针：4. 科学管理、完善服务、注重细节、坚持创新服务准则：5. 依法管理，业主至上，用我们的真心、热心、爱心、
2、细心、精心为业主提供五心服务员工修养理念：勿以恶小而为之，勿以善小而不为。每日学习，每日进步。将投诉做成惊喜。始终保持耐心，始终保持微笑。企业的每一位员工都是企业的形象代言人，每一个人的一举一动都代表着公司形象。发展目标企业不发展就是退步以金帝园项目为基础，以万科物业为样板，保证质量，练好内功，宣传自己，扩大影响，打造本地最好的物业服务企业，努力在本地承接多个物业项目，使我公司不断发展壮大，力争在三到五年内晋升成为国家二级资质的物业服务企业。（二）人员编制及薪资人员配置职位名称配置人数项目经理1人客户服务中心主管1人客服人员、财务人员2人工程维修部主管1人工程维修人员2人公共秩序维护部主管1人
3、公共秩序维护部人员6人环境绿化部主管1人保洁人员5人绿化人员1人共计21人人员薪资体系序号岗位工资标准备注1物业经理60002客服20003电工26004管道工24005白班保安21006夜班保安15007室内保洁14008室外保洁1500（三）物业收费项目及标准法律依据：国务院物业管理条例发改委、建设部物业服务收费管理办法福建省山西省物业服务收费管理实施办法，并根据晋中本地的物业管理市场实际情况制定。序号项目类别计价单位标准备注1物业服务费住宅平米1.182物业服务费住改商平米3.003物业服务费商铺平方2.504水费居民立方3.00含二次加压5水费商铺立方7.306电费居民Kwh0.487
4、7电费商铺Kwh1.338采暖费居民9采暖费商铺10电梯费0.35一层不收11垃圾处理费居民每户每年6012垃圾处理费商铺20平米以内：60元/月户超20平米部分：0.3元/月建筑平米15装修管理费平米6.00建筑面积16车位服务费月个8017车位租赁费同上30018天燃气初装费19有线电视初费20住宅专项维修基金21（三）开办测算及日常管理测算办公费明细表费用项目子项目测算依据费用小计办公费交通费日常租车估算200服装费通讯费电话费两部电话，平均每部月120兀，共计240兀240手机费经理150元、维修工各50元250服装费前台客服夏装2套：，冬装2套：，（900+480）X2/24（两年折
5、旧）115保安员夏装2套：，冬装2套：（140+280）X2/24（两年折旧）210管理人员3人维修工4人保安6人冬季大衣13件2913X80=/36（三年折旧其他员工秋冬装2套X180=360夏装2套X80=160（360+160）X7/24（两年折旧）475办公用品纸张、笔等100其他费用综合计算合计1439物业开办用品购买计划金额单位：元2015年9月物品名称规格单位数量估价金额用途办公类文件柜个63502100前台用办公桌张；6P2601560前台4维修1门卫1办公椅把1080800电脑:台2:30006000前台1办公室1档案袋个50015001打印纸包32060笔记本:个10r1.
6、5151中性笔支20120铅笔支100.55直尺把：2P24橡皮高质的块313圆珠笔支100.55复写纸盒1:55收据本10220订书机个21530订书针盒5r15曲别针盒212大头针盒212白板600X800块1:4040白板笔支236计算器个22550验钞机台1350350打印复印机台1:20002000办公桌椅套1500500办公室用夹板个5420纸夹个J10r0.77n文件夹个53.518档案盒牛皮纸、塑个20120口取纸张120P120d胶水瓶515宽胶带个2510小胶带个J10r0.55n合计元14387开办费用比重分析费用类别日常耗材固定资产合计固定资产比重总额323517560
7、2079584.4%办公类1077133101438792.5%维修类25240065261.3%清洁类1346400174623%其它费用5603450401086%物业固定资产明细表（从开办计划中摘录）金额单位：元序号物品名称单位数量单价金额备注1办公类2文件柜个635021003办公桌张626015604办公桌套1500500带椅子5电脑台2300060006打印复印机台1200020007验钞机台13503508小计元133101维修工具类2电锤个13003003万用电表个11001004小计元4001清洁类2三轮车辆1400400小计元4001其它类2三人椅把15005003更衣柜个
8、335010504茶几个12002005饮水机个13003006对讲机个720014007小计元3450合计20795物业收支亏盈表金额单位：元序号项目测算依据月收支年收支-一-收入小计741468897521物业服务费住宅面积（一期）57789X1.18681918182922车位管理费月均60个80元480057600-二二支出小计404354852201员工工资员工工资表375004500002办公费办公费用表1439172683环境清洁绿化费综合测算（含化粪池一年一次的清洗）35042004公共设施设备维护费用综合测算30036005固定资产折旧（五年分摊）固定资产（计划）346415
9、26其它开支费用综合测算5006000三盈余33711404532（五）公司各部门岗位职责项目经理岗位职责一、责本项目管理处全面工作，对公司总经理负责。二、负责项目处人员调配、招聘录用及运筹、策划本项目处的各项经营管理工作。三、责制定本项目处规章制度和管理规定，提高工作效率，完成预定经营管理目标。四、指导各部门日常工作，为业主和住户创造一个高品味的生活环境。五、定期召开项目处工作例会总结，检查前期工作，布置今后工作任务。六、指导各部门主管开展管理工作，并考核各部门主管工作绩效,上报总经理后作出升降调整及奖惩决定。七、注意人力资源的开发利用，提高管理队伍的工作能力和管理水平，使管理与服务逐步走向
10、标准化、规范化、科学化。八、组织审定项目处中长期发展规划、年度计划、各种专项计划、物业服务方案和重在发展计划。九、做好对外沟通、对内协调工作，保持与有关部门之间良好的关系。十、塑造企业形象，确立企业文化，抓好团队建设，审批业主、员工的合理投诉，并批示整改意见。十、完成上及交给办的其他工作。客服部主管岗位责职一、在项目经理领导下，全面负责本部门的日常管理工作。二、收取及审阅每天的投诉记录、查巡报告及管理日志，并跟踪处理。三、负责对本部门员工的工作做出安排并进行监督及考核。四、接受及处理业主（住户）投诉，并认真做好记录，对违章操作和行为应及时制止或按规定处理，重要事件要向经理报告。五、负责领导下属
11、做好业主档案管理工作，督促下属及时收缴各项物业服务费用；统计各项费用的收缴率并向经理汇报。六、熟悉管理处各项管理制度、收费标准、客户情况，定时对服务质量进行统计、分析，并提出整改方案。七、负责本部门的日常培训工作，制定培训计划并报告经理审批实施。八、组织策划开展小区各种社区文化活动及宣传工作，丰富小区文化生活。客服部员工岗位职责一、迎接客户，主动问候，语气亲和，热情服务。二、接待、受理业主的投诉、求助与报修，并予记录；责任范围内的事情立即处理，超职责范围的立即向上级报告。三、负责办理业主入住手续、办理各种协议的签订、申报装饰装修,向装修施工人员签发临时出入证，向业主发放或填写装修告知内容。四、负责建立与归集整理业主档案、装修档案、电梯档案，以及保管建设工程承接查验
