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1、通货膨胀与房价飞跃的关系摘 要通货膨胀和房价是当前人们讨论的焦点。本文通过解读通货膨胀的概念及形成的原因，分析房价与通货膨胀两者间的相互关系，得出两者在经济周期上升阶段往往是相互推动的关系，一环紧扣一环，密不可分的。同时根据当前我国房地产的状况，分析了房价高涨因素，从中发现房地产开发成本变动、房地产市场的供需关系及地方财政过度依赖房地产业等，是房价发生剧烈波动的主要原因。针对这些因素，提出了一些可供参考的应对策略。大体可以划分为如下几个方面，其一要降低房地产开发成本，比如说降低房地产建筑成本、加强房地产公司内部管理、设计成本、合理使用好销售推广费的重要性等；其二改善房地产市场供需关系。目前我国
2、的经济市场，房地产价格的上升导致消费者对此无从下手，望眼欲穿。从而供需关系产生剧烈的变化。在此我们需要搞清什么才是经济供需关系的中的“供”和“需”的力量。理论上说，市场价格的合理，是由市场的需求数量和供给数量所决定。需求量持续增加相对大于供应数量，市场的价格自然上升。但其前提是排除目前市场上的投资性需求，使具有改善型需要和刚性需求的消费者觉得市场价格是合理的，可以接受的，负担得起的。只有满足这个前提条件下，消费者的“购买意愿”才会转化为需求者的“购买能力”市场的价格才会合理性继续上升的空间。一旦消费者感到市场价格超越自身的承受范围时，购买需求量就会下降，同时市场价格就会下降。因而，我们需要把抑
3、制市场投机性需求，将真正“购买意愿”简单地转化为“购买能力”在经济市场供需关系中找到平衡点，达到市场合理的价格。此外，地方财政收入过度依赖房地产业，据国土资源调查的结果，全国地价占房价比平均为23.2%，有大城市地价已占到房价的46.7%。地价的不断攀升导致了房价疯长的深层次原因。近年来，房价的急速上涨已经成为笼罩社会大众心头的巨大阴影。房地产价格持续上涨存在种种诸多的原因，潜在的因素，不得不逼迫着房价的猛增。本论文从通货膨胀的概念及近年走势，CPI与房价的关系，通货膨胀对房价的产出的影响出发，系统阐述了通货膨胀与房地产价格上涨的关系，并罗列分析了导致房价成因的“罪魁祸首”，层层推进。对于所论
4、述的原因，详细提出每个因素所对应的策略，应对的方法与手段。为其提供了一些可供参考的意见或者建议，从根本上遏制房价上涨，完善住房的保障制度，满足居民普通住房需求，平衡市场的供需关系，使得消费者实现自愿购买力，给老百姓们拥有个安乐的窝。关键词：通货膨胀 房价 地价目录序言1一、通货膨胀的概念及近年通货膨胀的走势1（一）通胀的概念及原因1（二）CPI指数及近年走势2二、通货膨胀对房价所产生的影响3（一）近年来房价的变化走势4（二）近年来房价变化的原因51、房产商成本的提升52、房地产市场的供需关系9三、如何降低通胀对房价的提升10（一）合理降低房产成本10（二）避免同业恶性竞争12（三）改善供需关系
5、13总结14参考文献16序言自1999年以来，中国房地产业得到持续发展，有力推动了经济增长。但房价持续地上涨，增幅远远高于一般商品价格，引发了民众对泡沫经济的种种猜想:是否政府干预调控？是否土地资源的紧缺？是否房屋的限购制度等等。尤其在目前通胀压力加大的形势下，房价上涨也变得越发敏感。本文通过从总供给和总需求的角度来分析房地产价格与通货膨胀之间的关联，并针对我国房价的高起分析了具体原因，并指出了相关对策。在研究过程中，本文参考了我国近几年来房价数据，运用数据分析的方法，得出了我国房地产价格波动与通货膨胀之间的关联，实现了理论和实践的有机统一。一、通货膨胀的概念及近年通货膨胀的走势从我国国内情况
6、来分析，我国通货膨胀对整个社会行业产生了一定程度上的影响，通过分析我国通货膨胀发展情况，同时结合我国房地产行业发展过程中，所产生的影响，能够对我国房地产行业和通货膨胀情况予以明确分析，指出具体的解决措施。（一）通货膨胀的概念及原因所谓通货膨胀，是指物价总水平的持续上涨，从而导致货币购买力的下降。这一含义存在三个要素；第一，通胀的主体是物价总水平，而不是某一类商品的价格；第二，通胀的表现是物价的持续上涨，而并不是间歇性的波动上涨；第三，通胀的结果是货币实际购买力的下降。这三要素如果任意缺一则都不能构成真正意义的通货膨胀。然而，通货膨胀也可总结为是一种衡量国家通货膨胀水平的一种有效指标，通常以CP
7、I指标为主要参考数据。我们再此想到，造成通货膨胀的直接原因是国家财政赤字的增加。政府为了挽救经济危机或弥补庞大的财政赤字，不顾商品流通的实际需要，滥发纸币。他们之所以要利用这种方法来弥补财政赤字，是因为这种方法比起增加税收、增发国债等办法富于隐蔽性，并且简便易行。（二）CPI指数及近年走势CPI，也就是居民消费价格指数，主要指数是用来反映消费者在购买商品过程中的支付情况，也可以看作是一种衡量通货膨胀水平优劣工具 任峰. 近期我国通货膨胀的特点、成因及对策研究J. 宝鸡社会科学, 2011,(01) .，可以作为调控国内通货膨胀水平的一种数据指标。CPI告诉人们的是，对普通家庭支出来说，购买具有
8、代表性的一组商品，在当前要比过去某一时间多花费多少。CPI与民生息息相关，是政府进行宏观调控决策时的重要参考指标之一，也反应了人民生活负担得变化情况。近一年来，我国的商品房价格大幅上涨，买房支出已占居民收入很大一部分。房价的走势呈现出快速上升势头反映了我国居民的买房负担较重。2009年我国（城市、农村）CPI呈现先降后升态势，全年下降0.7%；2010年前6月，我国CPI涨幅为2.56%处于较高水平。然而，我国2009年七十个大中城市房屋销售价格指数呈现大幅上涨态势，全年上涨3.8%；2010年前6个月，上半年平均增幅为7.92%，由图表1可见。图表1 08年-2012年CPI价格指数的趋势
9、由于CPI所反映的价格水平和走势是各国政府宏观经济调控的主要目标，因此，CPI自然也成为衡量政府财政和货币政策是否有效以及效率如何的重要指标之一。国际上通常以CPI为主要指标来反应通货膨胀的程度。它们之间也互相牵连着。二、通货膨胀对房价所产生的影响从1998年中央实行在全国停止分房措施之后，房地产行业获得了迅猛发展，在社会主义市场经济体制中，房地产行业占据了重要地位，成为了国民经济发展支柱力量。国家在对社会主义市场经济体制进行管理过程中，往往更加倾向于经济管理手段，因此货币政策对房地产行业影响是非常大的。通货膨胀货币因素对房价影响，是多方面的，包括货币需求量、货币经济管理手段等，这些因素都影响
10、了我国房地产价格形成。从货币使用流通的角度来考虑，货币政策对房地产价格影响可以分为如下方面：其一，我国商业银行自身使用货币供给量增加，造成了房地产抵押信贷供给量膨胀；其二，庞大的外汇储备是我国银行放贷不断扩大的基石，也推动了我国银行货币投放量，大量信贷资金为房价上升提供了货币基础。人民币相对而言比较稳定，即使是最近几年的升值也是在稳步，缓慢的。而且币值的升值，理论上应该是将房价拉低，房价的拉高，应该是货币购买力下降，导致物价上涨 李艳. 我国现阶段通货膨胀原因分析J. 经营管理者, 2011,(08) .。见图表2图表2 我国货币供应量变化图货币引导机制（货币供应变动转化为产出、就业、价格和通
11、货膨胀的变动的途径）影响房地产行业价格，随着房地产行业日趋成熟，房地产行业承载货币政策信号逐步强化，同时对整个社会宏观经济形成有力影响。房地产行业属于资金密集型企业，因此货币政策对房价影响是非常大的，银行通过货币政策能够有效影响到房地产市场，通货膨胀对房地产行业影响也是非常大的。在货币调整过程中，大多数国家把物价稳定作为首要目标，同时很多国家并没有把房地产作为目前国际资本日趋流入国内，随着人民币升值，房地产市场资本过分流动性对我国房地产行业产生了深刻的影响。通货膨胀能够对房地产行业产生深刻的影响，预测通货膨胀能够稳定物价，使得货币政策与房价保持一致，货币政策在房地产信息中发挥指导作用。根据价格
12、传导机制理论来分析，市场经济条件下，各种商品能够形成统一的价格体系，呈现出一种价格上的相互关联性，并且通过其他因素来进行传导。房地产价格在传导过程中会形成统一的影响，引发全方面的通货膨胀。房地产作为一种特殊消费产品，能够对其他行业生产产品形成一定程度上的影响，房地产价格上涨能够对消费品产生一定影响，推动成本类型消费品上涨，导致CPI价格不断上涨，推动生长成本和消费成本不断高涨，这些高涨的物价水平能够对工资水平产生深刻影响。房地产行业作为末端行业，通过逆向需求来推动整个社会物价水平上涨，比如说生产建筑材料水泥等，这种生产建筑材料能够实现整个社会总需求基础材料增长，带动相关行业获得迅猛增长，同时这
13、种变动并不是单一性质的，而是呈现出一种连锁变化趋势 。实际上房地产行业对整体社会的消费水平的影响有限，但是我国房地产行业泡沫带动了房地产行业的投资热潮，促成了国内社会通货膨胀形成。（一）近年来房价的变化走势房地产价格处于稳步上涨趋势房地产作为一种不动产，包含土地及建筑在土地上的永久性建筑。房产一直被认为是具有增值价值的财富，是创作其他财富的基础。尤其是从上个世纪九十年代开始，我国房产成为了一种投资商品之一，增加了房产的金融投资属性。房地产作为一种商品之所以能够具有投资属性 李梦凡. 浅析当前通货膨胀的原因和解决路径J. 北方经济, 2011,(05) .，主要是因为房地产商品具有独特的收益风险
14、预期，这种变动性造成了房地产行业具有金融资产投资属性，因此从这个角度上来说，房地产价格具有极大的波动性。从房地产行业金融投资属性和实物属性角度来说，房地产价格受到宏观经济运行影响，同时与通货膨胀有着直接的关系，因此可以借助先进金融分析方法，来对分析通货膨胀对房价的影响因素。房地产是一种特殊商品，具有固定性和多重性质，市场供给量和有效需求量影响了房价。但是承载房地产建设的土地是一种稀缺商品，具有不可再生性质。与其他产品相比较，房地产是一种特殊产品，具有非常独特的特点，价格主要受到市场需求和供给影响。但是房地产行业离不开土地，因此房地产行业几乎没有弹性可言，随着社会经济发展，购买者数量不断增加，因
15、此在未来很长一段时间里，房地产行业价格将会持续增加，很难出现明显降价现象。不仅如此，房地产行业具有投资属性，这种投资属性带给了房地产不断提升价格的趋势。以发达国家房地产行业发展为例，房地产价格处于稳步上涨趋势，当发生通货膨胀时，房地产开发公司将货币压力转移到购房者身上，因此导致购房者出现购房压力 。图表3图表3我国房价指数趋势（二）近年来房价变化的原因近年来房价持续高涨，存在诸多原因，可以分为房地产开发成本和供需关系影响。房地产开发成本可以系统划分为人员成本、开发成本，另一方面供需关系同样影响到房地产价格，准确分析房价高涨原因，能够准确把握房地产价格趋势，同时提供相应的对策。1、房产商成本的提
16、升近年来，我国房地产成本不断提升，是由多方面原因造成的，其中主要包括人员成本和开发成本，这些成本推动了房地产价格提升，进而对进而对整体商品市场产生了深刻的影响。从我国房地产开发实际来说，影响我国房地产价格的因素主要为土地开发成本和相关税费。第一，土地成本不断升高。在房地产建设过程中，土地成本大量增加，提升了房地产开发成本，从土地成本构成要素来看，土地成本主要包括土地出让金和城市建设配套费用等一系列费用等，这些土地开发成本增加了房地产开发成本价格，推动了我国房地产成本价格提升，从原因上来分析，我国土地开发成本过高是多方面原因造成的，一方面土地作为一种不可再生的资源，在城市化发展过程中，土地数量越来越少，逐步成为了一种不可替代资源，因此土地价格提升是推动房地产价格上
