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1、 【望江碧水云天】 *市劳动湖南扩用地A-09地块房地产开发项目可行性研究报告*万通房地产开发有限责任公司目 录本报告编写人员声明1序 言2第一篇 *市房地产市场概况简析51.1 *市基本情况概述51.1.1自然概况51.1.2人口及人文61.1.3经济发展概况（2012）81.1.4宏观分析小结181.2 *市房地产市场概况及动态分析191.2.1 *市房地产整体分析191.2.2 当前*市房地产市场存在的主要问题241.3*市商业地产分析291.3.1政府的商业规划及市场情况291.3.2城市商业规划逐步成熟291.3.3城市商业发展过程中商业布局尚需优化整合301.3.4城市商业特征30
2、1.3.5*市商业地产现状311.3.6商用地产发展趋势分析321.3.7商业地产分析小结331.4*市住宅物业分析351.4.1*市住宅物现状351.4.2*市住宅市场分析小结36第二篇 项目概况及SWOT分析382.1项目概况382.2 项目SWOT分析432.2.1、项目优势432.2.2、项目劣势452.2.3项目机会点452.2.4项目威胁点462.2.5结论46第三篇 项目开发定位483.1项目开发定位指导理念483.2项目形象、功能定位543.3项目价格定位及策略553.4项目案名建议603.4.1项目命名的基本定位：603.4.2案名建议60第四篇 效 益 分 析644.1成本
3、预算（按照地块规划占地面积1/2计算）：644.1.1土地成本644.1.2财务成本644.1.3前期费用654.1.4建安工程成本654.1.5基础建设配套费664.1.6小区配套费664.1.7营销费664.1.8管理费664.1.9总计664.2经济效益分析：664.3实际缴税金：674.4项目投资构成、总投资估算684.5 经济效益估算表694.6实缴税金表704.7经济效益分析表714.8总体布局（详见附表规划图）76第五篇 项目营销策略建议775.1项目策略775.1.1 、总体营销策略和思路775.1.2、销售策略775.1.3、促销策略785.2 项目营销推广策略805.2.1
4、 齐市公共传播媒体分析805.2.2本项目整合传播SWOT分析及实施策略875.2.3项目前期推广节奏及方案925.2.4、媒体投放计划表995.2.5、项目营销推广费用概算： 总计：450-900万元1055.3项目包装方案1055.3.1客户接待中心包装1055.3.2 样板间包装1095.3.3工地现场包装1105.3.4、VI系统、户外、宣传品、售楼资料及用品包装建议1115.3.5、包装费用预算1135.4 销售组织及培训内容1165.4.1、组织架构1165.4.2、岗位职责分工1175.4.3、行政管理制度1225.4.4、销售管理1275.5 置业顾问培训实施计划129第六篇
5、风 险 分 析 及 对 策1396.1市场风险分析1396.1.1影响房屋销售的主要原因1396.1.2 项目市场定位。1396.2经营管理风险分析1406.2.1风险分析一1406.2.2 风险分析二1406.2.3 风险分析三1406.3金融财务风险分析140结 语141附表一：*市部分住宅项目调查资料142附表二：*市商业地产项目市调资料147附件：附件1：中铁二十三局集团第二工程有限公司企业法人营业执照附件2：*市政府对本项目支持政策文件附件3：中铁二十三局集团第二工程有限公司附件4：有限公司组织机构代码附件5：市工商局出具的本公司名称变更通知附表：附表1：营业收入、税费及附加估算表附
6、表2：利润表附表3：项目投资现金流量表 本报告编写人员声明郑重声明：1、 我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、 我们依照中铁二十三局集团第二工程有限公司统一的房地产可行性研究报告模式进行编写。3、 已形成意见和结论。4、 我们已对本报告中的拟建项目进行了实地查勘 序 言2013初到2013年6月初，中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部门深入*市房地产市场进行调查，我们采取宏观普查、分类立项普查、重点调查、入户访问、随机抽样调查、分类抽样等方式，对*市商业和住宅房地产市场进行了全面的调查研究，并形成初步的调研报告。在对大量的调查数据、调查信息统计基础上，形成了本可行性研究报告。本可行
7、性研究报告从项目的产品组合、招商定位、产品定位、建筑规划、工程设计、营销策划、物业管理角度提出建议，为集团公司领导提供即时、有效的建议和决策依据。 由于该项目的市场调研属于动态式调研，在以后的项目运作过程中，我们将会继续跟踪市场，为项目的运作提供即时、有效的决策依据和建议 1策划的目标：地标：创立*市新的商业地标，并使其含有核心竞争力；典范：使项目开发与周边各物业形成良好的互动，形成*花园式小区住宅典范；现金流产品：以最短的营销周期快速资金回笼、保证公司的现金流。2基本策划思路在对项目进行研究分析的基础上，确立项目的战略切入、定位和实施营运的前提效益条件；从外部和内部视角把握项目的核心利益契合
8、点，提出：构筑一体化价值转换体系；启动并整合多个营销推广概念，筑巢引凤、速战速决的战略思路；做足前置营销准备。大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位，包括：主题、功能等；对项目的整体建设提出规划设计指导性建议，并对开发计划做出部署。3本策划需解决的问题：本项目不能单纯从建筑面积的单一层面出发，应从项目自身的产品组合、业态设置，从所处区域，从鹤城城市发展态势乃至城市对省乃至整个东北的城市占位级，应高屋建瓴的，以城市运营的高度对待。城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营的时代，这是开发商必须深度认知的更高级能量-从地产开发到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发。今天，地产营销本质是为更
9、进步的生活文明开发与城市运营的复合价值/增值体同时引导城市升级扩展，同时。做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后该物业的正常经营需求，产品涉及开发商、投资者、经营者三个主体层面中，开发商在某种意义上是提供服务的主体，要保证自己开发的产品能得到投资者、经营者的支持，首先须保证产品能满足市场的基本需求。任何脱离市场规律的开发理念，最后的结局是开发商被动的成为房东，成为经营的主体，被动的经营不是每一个开发商的开发初衷，目前，国内众多的商业地产开发的多数项目，基本都是这样的结局，这些失败的教训希望能得到公司决策者的关注。如何达到发展商的战略目的与短期战术目的；怎样做出正确的市场定位；怎样规划才能更好地
10、表达产品，发挥产品的优越性；现金流如何实现。4. 政府优惠政策同意拍地款一次性先预交全款的二分之一，另二分之一款额需交10%作为抵押金，此款以现金形式拍地上缴。5. 项目建设背景根据局集团公司产业结构调整的要求，结合二公司的实际，经二公司党政领导班子联席会议研究决定，由我公司下属子公司*万通房地产开发有限责任公司，开发*市劳动湖南扩用地“A-09”地块商品住宅及商业小区。公司将以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为宗旨，建设*一流的、高品位，具有较深文化底蕴的住宅及商业小区。为创建新型城市住宅及商业小区，我公司经过全面认真的市场调研，根据目前房地产市场现状与发展趋势，对项目区位环
11、境及经济效益预测作出如下分析。第一篇 *市房地产市场概况简析1.1 *市基本情况概述1.1.1自然概况1、区位 *市位于中国东北松嫩平原，地处东经122至126度、北纬45至48度，东临大庆市和绥化地区，南接吉林省白城地区，西靠内蒙古呼伦贝尔盟，北与黑河、大兴安岭接壤，距省会哈尔滨市359公里，距绥化市328公里，距白城市282公里，距海拉尔524公里，距黑河市483公里。全市总面积 42,469平方公里，其中市区面积4,310平方公里，海拔高度一般在200至500米之间。*西、北和东北三面为大兴安岭和小兴安岭所环绕 ，地势呈马蹄型 ，两侧高，中间低，由北向南逐步下降。地形主要为平原（ 含河谷
12、平原、河口平原、湖沼平原、沙丘覆盖的冲积平原），比重为83.7%；高平原（含剥蚀高平原、冲洪积高平原）,比重为7.6%；山地（含低山、丘陵、火山及玄武岩台地），比重为4.2%。2、面积*是黑龙江省第二大城市和省直辖市，我国北纬46以北的最大城市，国家重要的工业基地、商品粮基地和畜牧业基地，是黑龙江省西部地区的政治、经济、科技、文化教育、商贸中心和重要的交通枢纽，也是国务院批准的全国十三个较大城市之一。*辖7区8县1市，人口571万，其中市区人口154万，幅员面积43000平方千米，耕地2700万亩，草原826万亩，苇塘124万亩，水面113万亩，大小河流175条。3、气候*市属温带大陆性季风气
13、候，四季特点十分明显：春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季暂短霜早，冬季干冷漫长。*南部属温暖干旱农业气候区，中部属温和半干旱农业气候区，北部属温凉半湿润农业气候区。 *市年平均气温在0.7至4.2摄氏度之间，南北相差摄氏3.5度左右。年平均无霜期122至151天。年日照时数在2600至2900小时，生长期（五至九月）日照时数为1300至1350小时。年降水量在400至550毫米之间，生长期降水量一般在350至480毫米之间，占年降水量的85%以上。*市有利的气候条件是辐射充裕，雨热同季，不利的气候条件是旱、涝、低温、早霜、风等。1.1.2人口及人文1、人口*市总人口568.1万，市区154万；项
14、目地所处市中心区人口约82万人。 *市是多民族的城市，少数民族有满族、朝鲜族、蒙古族、回族、达斡尔族、鄂温克族、柯尔克孜族、锡伯族、鄂伦春族、苗族、赫哲族等35个民族。2、人均居住面积*市人均居住面积为18.4平米，其中大部分为福利分房。3、恩格尔系数及分析目前，*恩格尔系数：35.44%40%。从2000年开始，到2012年，*市恩格尔系数总的呈下降的趋势，03到04年指数有微幅上升，但也都在正常的范围值内，总的趋势仍然是下降，这说明了齐市经济发展带来的居民消费结构也在发生着变化，消费水平在稳定提高。和大庆相比，虽然两个城市恩格尔系数都是出于一个较低的水平上，但是，齐市的物价水平却低于大庆，也就是说，齐市的低物价指数支撑的恩格尔系数，在大庆却要花费更高昂的代价。对于住房消费这样的大宗消费来说，齐市的消费者是没有办法承受和大庆相同、相近的
