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1、厦门市商圈市调报告前言最近几年在大型mall相继开发并投入运营之后，厦门商业布局发生了很大的变化，由原来的中山路商业街，扩张到从火车站到江头、SM沿厦禾路嘉禾路的主力商业带，同时还衍生出禾祥西商业街和厦大商业街等多个辅助商业地带。其中从火车站到江头SM共分布了三个mall，分别是火车站的世贸商城、莲坂的明发商业广场以及江头的SM城市广场。这个商业带构成了厦门现代商业的核心部分，另外近几年随着特色经济的发展也厦门岛内也呈现出多样的商业氛围。中山路商圈：中山路，是厦门最老牌的商业街，人流旺，商品多，名气大，不论往昔还是如今，人们一提及厦门，就言必中山路，好似纽约的曼哈顿、东京的银座、香港的中环、北
2、京的王府井、上海的南京路。中山路代表了厦门的繁华、富有和时代韵律。到这里可享受丰富的物质世界，领略现代风采。中山路是厦门人的骄傲！但是中山路经历岁月的洗礼之后发生了巨大的变化。 21世纪初期，由于中山路交通停车不便、商业结构不适应新的市场发展以及厦门东部开发中山路居民开始迁移和火车站、SM等新商圈的崛起使中山路经济出现衰退。针对这一现状，厦门市政府经过多方调查研究后制定出新的发展战略，如鼓励原有“杂货店、小百货”按照经营业态进行功能转型、实施步行街改造计划、塑造中山路文化氛围等。通过这一系列的改造措施，中山路现在的定位与以前发生较大的转变已经从初级的购物商业街变身为一条集购物、娱乐、休闲为一体
3、的具有文化内涵的商业街，整体人气也得到一定的提升。在未来的发展中，中山路还需要结合特有的历史文化底蕴以及著名的旅游景区鼓浪屿万石山风景区和南普陀环岛路旅游带等旅游资源，来构建一个特色的旅游消费商圈。火车站莲坂商圈：在火车站世贸商圈未形成之前，火车站商圈早期有赖于华星大厦的友谊商场，之后的梧村华联商厦、假日商城、富山好又多等；之后在友谊商场落没之后是世贸商城的崛起。世贸商城集合各种业态，既有百货如巴黎春天，又有购物广场如沃尔玛；既有美食如卡乐美食广场，又有娱乐影院如世贸金鹰影城；既有各种各样的精品饰品店，也有各种时装精品屋等等不一而足，吃喝玩乐老少皆宜，是现代商业模式的MALL形态。加上已经开工
4、建设的罗宾森广场和梧村车站广场、火车站地下商城等都将为商圈成为厦门第一商圈添加分量。明发商圈：号称南中国市区最大的MALL，近40万平方米的建筑面积，业态集购物美食娱乐休闲旅游等于一体。尽管从现今的经营状况来看，无论是招商还是运营管理上均面临诸多的挑战。但明发的未来繁荣和成熟将不可避免的重新更改厦门的商业格局，分流消费客层，引发零售业的激烈竞争。江头SM商圈：江头因为SM的兴建和投入运营而价值倍增。SM城市购物广场是只租不售的SHOPPINGMALL，开发商为来自菲律宾的世界第二大MALL开发商。这样只租不售的商业形态，最大限度地发挥统一招商和统一管理的连续性，也决定着这样的业态生命力旺盛。业
5、态包括主力店（百货、量贩、超市）购物广场、精品专卖店、图书城、数码广场、家居家广场、美食广场等。正在开发的SM二期，将会使得SM城市广场的业态更加齐全，商业氛围将会更加浓厚，影响和辐射面将会扩展到整个厦门岛的中北部以及岛外甚至是泉州漳州地区。SM商圈周边兴起的家电大卖场如龙门天下的国美电器、国泰大厦的永乐生活电器、松柏永乐思文电器、摩尔莲花焦点装修家居网的苏宁电器以及汇腾大厦的天虹商场以及江头电信一条街等构成江头SM商圈。禾祥西商圈：禾祥西的业态很难界定，大家通称叫精品街。从90年代的家具一条家发展到现在的精品、咖啡、美食一条街，禾祥西在厦门人心中的位置是比较有品位的，主要是其浓浓的小资风格。
6、美食够小资、服装够小资、饰品也小资、化妆品也小资、咖啡牛排很小资、还有装修风格各异的小酒吧小茶楼总之是一种只可意会不易言传的浓浓的小资情调，所以深得厦门广大的小资喜爱。以至于前一段时间里由于业主暴涨租金导致的咖啡屋关门搬迁等在网上以及媒体掀起一阵房租暴涨是否是“杀鸡取卵”的大讨论。不过禾祥西的软肋也是不可回避的：交通与停车问题。原先是人行道禁止停车，有车族望而兴叹，随意停车之后是罚单不断，任是如何钟爱也不能再而三了；后来是人行道开辟成为停车“场”，也使各有特色的店铺门面和经营特色几乎全部掩盖在各色的车辆背后，交通停车是方便了，可是行人的空间却被严重蚕食了，小资们逛街的感觉没有了；虽然色彩斑斓的
7、LED装饰着躁动的夜空，高租金之下的经营状况也只有店主老板心里有数。禾祥西的另一软肋是街铺连续性较差，逛街的意味不够深长。目前的禾祥西最好的路段是国贸广场古龙商城汇禾新城禾祥商城五州大厦聚祥广场一带形成十分浓厚焦点房地产网的精品街韵味；聚祥广场往西直到后埭溪路口的街铺根本不配精品街的称号；繁荣广场的街铺相当不错，对面的福满家园和其形成半条不错的双面街，可惜福满家园东边的街铺太过一般。市府大道往西的街铺是断断续续的单面街，只能是普通的住区商业而已，档次太过一般。因此，大家常说的禾祥西，应该是禾祥西路后滨路十字路口周边一带，不可能是指市府大道以西尤其是豆仔尾路往西的禾祥西。湖里商圈：湖里厦门经济特
8、区的发祥地，位于厦门岛北部，三面临海。1987年11月建区，辖禾山镇、湖里街道和殿前街道，陆地面积61.41平方公里，占全岛46.33%，海岸线长达24公里。区内大型深水码头、国际机场、市政道路网、区域公路网，城市通讯网和供水、供电、供气及污水处理系统等基础设施星罗棋布，区位优越明显，投资软、硬环境已日臻完善。免税商场是湖里区最主要的百货卖场，由于外来人口多，湖里的步行商业街人气非常旺盛，尤其是湖里区政府的湖里步行街集中了众多的服饰、餐饮店，目前正在修建的闽南古镇商业街（翔鹭酒店后）及人和百货（湖里寨上1003号）将成为湖里新的商业区。备注：人和百货由深圳人和商业有限公司投资，业种为品牌百货、
9、生鲜超市、数码产品等，类似好又多的业种配置。厦大商圈：厦大师生成就了厦大商业街的繁盛，厦大商业街装饰了厦大学子生活的精彩。这里的店铺里面透出自然的气息，那种青春无限又有几分叛逆的酷酷的味道。这里的商铺租金好的要到每个月每平方米400元以上，这个价格完全不输中山路的旺铺，高出火车站商圈铺面租金的两三倍。虽然换手快，但店家从来没有落寞。更具特色的是，这里的不少店主还是正在就读的学生。除了小打小闹，这里也有竞争激烈的专业市场。以图书业为例，厦大商圈以其在厦门市场所占的绝对比重和高端消费群体，为所有欲在图书文化市场有所作为的商家所看重。其中，以晓风书屋、光合作用、外图，三家体量不同、风格各异的书店构筑
10、起厦大商圈独特的图书市场。而隐居于南华路的老别墅咖啡馆群，则是整个厦门的咖啡文化高地。除了以上的商圈外，厦门的东部商圈也在快速的成长中。商圈的激发带动商业地带的繁荣，市场经济也将随之发生变化，这即为给零售百货同业带来新的商业契机，同时也为同业带来不小的竞争压力。那么如何把握这种新的商业氛围和商业契机来寻求更好的发展？这就需要我们及时准确的了解同业资讯、商圈发展，以更好的把握市场，提升企业竞争力。下面我们将按照各商圈形成的时间先后顺序，详细的对各商圈进行综合分析！中 山 路 商 圈最知名的百年老街一 商圈介绍及发展概况中山商圈位于厦门岛的西南部，以中山路为主干，沿街向南北辐射出多条支路，主要分支
11、有太平路、局口街、大中路、镇邦路、海后路、水仙路，其向外围延伸出来的商业街主要有定安路、升平路、思明东西路及大同路等。局口女人街、大中路、镇邦路等支路的经营业态都已逐步形成特色商品专业街。中山商圈是厦门乃至整个闽南金三角最具商业价值的商圈之一，除了与生俱来的区位优势，还有独特的人文积淀，体现出厦门商业兼容并茂、开拓进取的风格。商圈内的中山路是目前全厦门市唯一一条国家级“百城万店无假货”示范街，并且被誉为中华十大名街之一。商业辐射：外地旅游者、老市区居民等 功能描述：超区域性骑楼商业，旅游、休闲型商业。 商业规模：共有31万m2，铜锣湾广场6万m2、南中大地广场5万m2，其他商场、沿街店面等20
12、万m2。 业态分布：有来雅百货、巴黎春天、铜锣湾百货、联华超市、永乐电器等主力店，以及分布服饰、小吃、首饰等大量骑楼店面业态。 价格表现：销售价格28万元/m2，一层沿街主流价格56万元/m2；租金400700元/m2/月。 商业意义：独特的骑楼建筑风格，百年商业、人文积淀，在探索中前进，在浴火重生。中山路经历了风风雨雨的变迁和起落，早期的中山路，麻雀虽小，五脏俱全，有着适合于不同层次客户的商品。各大药店、惠济堂（当时最大的百货商场）、大三元酒店、各大书房、以及天仙旅社等，都是中山路的主要组成部分。80年代中期，个体经营大规模进入中山路。80年代末90年代初，第一百货、华联商厦等大型国有企业相
13、继成立，担起中山路繁荣的大梁，中山路越来越繁荣。随着厦门经济的发展，问题也相继出现。21世纪初，火车站、富山商业区、 SM商业城、禾祥商业街等地商业中心纷纷崛起，超市规模日益扩大，倡导休闲购物为一体的大型购物广场的出现，导致以中山路旧城为核心的商业街区在厦门地位逐年下降；城区扩大，老城区人口大量向东部新区转移，热点区域也随之逐渐向东部地区分散；同时，中山路原有的商业结构不合理，服饰类比重过大，文化、休闲、服务类发展不足（以上的商家从事的是商贸零售业，据不完全统计，百货类占商业总量的，服装营业面积占总营业面积的，其营业额占总额的），作为百年老街经营的商品特色不明显，经营档次参差不齐，空间拥挤，购
14、物环境不佳。针对中山路的这一经济衰退现状，厦门市政府经过多方调查研究后制定出新的发展战略，如鼓励原有“杂货店、小百货”按照经营业态进行功能转型、实施步行街改造计划、塑造中山路文化氛围等。通过这一系列的改造措施，中山路现在的定位与以前发生较大的转变已经从初级的购物商业街变身为一条集旅游、购物、休闲为一体的具有文化内涵的商业街，整体人气也得到一定的提升。二 商圈内各大零售业 1. 商圈内各大型零售企业基本状况了解 中山路商圈内的主要大型零售业有：来雅（中山店、思明店）、巴黎春天百货、华联百货、富山诚达购物广场、名汇广场（铜锣湾百货）、国美电器等，各卖场的经营状况等如下表一：表一：中山路商圈各百货资
15、料调查表营业面积商业业态类型定位卖场服务设施停车位备注华联1.5万平米百货中档品牌现代百货、平民化大众化无0巴黎春天2.66万平米百货中高档精品百货服务台：积分兑换、赠品赠送执行、顾客咨询VIP室：咖啡、点心、杂志0富山诚达1万多平米超市+服饰平民化卖场开发票、物品打包、赠品领取、免费雨伞租界，70多个停车位， 收费5元/4小时，购满100元免费停车联华1.15万平米超市中高档超市自动寄存柜/雨伞免费租借/开发票/物品打包0铜锣湾百货百货中低档流行百货服务台：播音寻人、免费包装（制式包装纸）、办理VIP卡、轮椅免费租借、对外电话接转VIP室：棋类、饮料自动售卖机300多该停车位为名汇广场的公共停车位思明店1.8万平方米百货动感流行服务台：物品寄存、播音、婴儿车/雨伞租借、停车卡领用、办VIP卡、药品领用、包装VIP室：免费提供饮料/报刊/杂志/上网一分钟经理台/奉茶40思明店与国美公用物业停车场中山店1.7万平米运动休闲服务台：物品寄存、播音寻人/物、婴儿车/雨伞租借、停车卡领用、办VIP卡、药品领用、包装VIP室：免费提供饮料/报刊/杂志/上网一分钟经理台、奉茶自动存取款机、磁卡电话、自动缴费易、移动自动售卡机34
