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1、购房合同违约责任【篇一：购房合同首付后违约金】 篇一：商品房买卖中逾期交房应该如何计算违约金 商品房买卖中逾期交房应该如何计算违约金 衣、食、住、行缺一不可。在人们解决了温饱问题之后，买一套满意如意的房子便被提上了日程。买房的人多了，纠纷自然也纷沓而至。除了房产证纠纷、物业纠纷之外，逾期交房也在商品房买卖纠纷中占据较大比例。那究竟该如何计算违约金呢？ 案例回放 2002年8月11日，史先生与开发商签订了?商品房预售合同?，史先生房款共计543765元，定金3万元，首付款21万元，银行按揭30万元。双方约定，入住后7日内，定金转化为房款并交付尾款3765元。交房时间2003年2月1日，假设逾期交
2、房，按照史先生已付房款数额万分之一/天计算违约金。 为早日住上新房，史先生早于8月5日就已支付定金3万元；8月15日又支付了21万元的首付款；随后银行按揭手续也于9月25日办妥。但因种种原因，开发商却未能按期交房。在史先生的一再催促下，开发商才于2003年9月15日通知史先生验收房屋，比原定交房日期迟了大半年。 史先生多交了大半年的房租，难免心生怨气，要求开发商赔偿，并支付逾期交房违约金30032元。但开发商却认为，史先生的算法欠妥，应按照已付房款即首付款21万元的万分之一/天计算，只同意承当违约金4767元。双方争执不下，只好对簿公堂。 经过法院调解，开发商最终赔付史先生11577元。既不是
3、史先生要求的30032元，又不是开发商提出的4767元，赔付金是如何计算出来的呢？我们不妨来听听北京市三信律师事务所何正永律师的说法。 律师说法 北京市三信律师事务所何正永律师： 开发商应承当违约责任 何正永律师认为，双方签署的?商品房预售合同?合法真实有效。开发商没有按照约定时间交付房屋，构成违约，应承当违约责任。违约金由已付房款、利率和逾期时间三局部组成。 首先，“已付房款包括首付款和银行按揭款，并不是开发商所称的21万元首付款，而应该包括银行按揭30万元。开发商成心混淆了商品房买卖与银行按揭两个不同性质的法律关系。由于银行按揭的30万元已经向开发商支付,故应纳入已付房款。 但是，定金和尾
4、款不能纳入“已付房款。按照双方约定，入住后7日内，定金才转化为房款。作为计算违约金的基数自然不应当包括3万元定金。同理，史先生在入住后7日内才交付尾款，尾款也不应当纳入已付房款。 因此，本案计算违约金的基数“已付房款，既不是史先生要求的总房款，也不是开发商所谓的首付款，应当是首付款21万元与银行按揭30万元之和，共计51万元。 其次，需要确定的是逾期交房的利率。根据最高人民法院?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?之规定，违约金或损失，有约定按照约定，没有约定的，按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金确定，或者参照逾期贷款利率现在
5、为万分之二点一/天标准计算。因此,利率应该按照双方约定的万分之一/天计算,而不能根据史先生事后的意愿更改为万分之二点一/天。何律师提醒购房者，在签订合同时一定要注意审查违约金的利率标准，不要等到发生纠纷时才意识到自己的利益遭受损失。 最后，需要认定的是逾期时间，开发商未能按期交房应承当违约责任。逾期时间应该从双方签订的交房日期，即2003年2月1日开始算起，直至开发商通知验收的日期，即同年9月15日止，而并非史先生办理入住手续的日子。因此，逾期时间共计227天。元。于杨 ?京华时报? 2004年10月22日 业主维权视点:应如何计算逾期交房的违约金 案例回放： 2003年8月，王先生在某开发商
6、处以按揭方式购置了一套住宅。合同约定：该套住宅总房款30万元，2004年5月1日交房。王先生首付12万元，剩余18万元以按揭贷款方式支付。合同签订以后，开发商办理了合同登记备案手续。王先生支付了12万元首付款，并签订了抵押贷款合同，办理完善相关按揭手续，并于2003年10月开始向按揭银行交纳月供款。 2004年5月1日，到了合同约定的交房日期。开发商向准备接房的业主发出通知：“因某些原因，现延期交房，具体交房日期暂定在2004年8月1日。2004年8月1日，王先生到开发商处办理了接房手续，并向开发商提出支付违约金的要求。因就违约金如何支付问题未达成一致，王先生起诉至法院，请求法院判令被告支付违
7、约金。 法院经审理后发现，买卖双方在购房合同中就开发商逾期交房如何承当违约责任有约定。其约定为：“开发商逾期交房在30日内的，每日按照购房者已付房款的万分之0.5支付违约金。逾期超过30日的，购房者有权解除合同。购房者不解除合同的，开发商每日按照购房者已付房款的万分之0.5支付违约金，直至实际交付房屋为止。 开发商逾期交房已成事实，应按照合同约定承当违约责任。因王先生已办理了抵押贷款手续，且已支付数月的按揭月供款，即可证明王先生已将全部30万元的购房款支付给开发商。开发商所提出的按照王先生首付的12万元作为计算违约金的基数的理由是不成立的。开发商逾期交房超过了30日，且王先生选择继续履行合同，
8、那么开发商应每日按照全部购房款30万元的万分之0.5来支付违约金，计算得出开发商每月应支付给王先生的违约金在450元左右，该违约金支付标准明显低于同地段、同类房屋的平均租金，缺乏以弥补给王先生造成的损失，应予以适当提高。法院判决开发商按照每月900元的标准向王先生支付违约金。 律师分析： 以上案例说明，在计算逾期交房的违约金时，应按照购房者已支付房款作为计算的基数。在以按揭贷款方式购房的，只要购房者已办理了按揭购房手续，并能够证明银行已将贷款支付给开发商，那么应按照首付款和贷款的总和为计算基数来计算违约金。计算时间自合同约定的交房时间第二天开始，计算到到达交房条件并实际交房时。 购房全攻略之合
9、同签订考前须知 在购房过程中，面对销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，所以签订购房合同是很重要的环节。也是最需要注意的环节。 签订合同 一、购房合同范本 购房合同的主要内容包括以下几方面： 1. 甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等； 2. 房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等； 3. 付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等； 4. 交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责等； 5. 质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和根底设施、公共配
10、套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等； 6. 产权登记和物业管理的约定； 7. 保修责任； 8. 乙方使用权限； 9. 双方认定的争议仲裁机构； 10. 违约赔偿责任； 11. 其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。 二、补充协议大局部开展商都会要求购房者签署由其单方提供的补充协议，以限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益，主要表现在以下几个方面： 1、关于不可抗力：导致开展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，开展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它开展商不能控制
11、的因素列入不可抗力的范围，以躲避由于逾期交付房屋而需承当的违约责任，对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时开展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求开展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求开展商给予一定数额的经济补偿。 2、关于分摊建筑面积：作为房屋总建筑面积的一局部，分摊面积的多少，直接影响购房者实际获得的使用面积。对此尽管?北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定?等法规作了明确规定，实际操作中个别开展商仍然将经营性用房、人防
12、工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。购房者可以参照上述有关规定，认真审核开展商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的局部坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率，当开展商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者即可以选择退房并要求开展商承当违约责任。 3、关于装修标准：对于欲售商品房，特别是约定了精装修的欲售商品房，购房者一定要明确该等商品房的装修标准，防止被开展商以“进口、“高级、“先进等不明确的表述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市
13、场价格、达不到上述标准的违约责任等，以最大限度地保护自己的利益。 4、明确规定交房时配套设施和环境到达的标准 目前北京交房时的争议多，交房时的环境差和配套设施不能使用是一个关键因素，有没有把交房时配套设施和环境到达的标准写进补充协议里的呢？锦秋之春的补充协议写得很具体：“出卖人应在小区竣工之日即2003年6月30日向买受人提供以下设施：(1)社区红外线防盗系统；(2)公共出入口电视监控系统；(3)楼内公共区域烟感报警系统；(4)会所、游泳池；(5)地下车库；(6)塔楼三层以上每二层设置一个?空中花园?；(7)绿化率不低于30%。 5、将承诺写进补充协议 售楼人员为了卖房，经常会向买房人做出各种
14、承诺，但到兑现时，不是找不到人，就是死不成认，有没有将承诺写进补充协议里的呢？肯写的房地产商还是有的。 以上是购房者在签订开展商提供的补充协议中需要注意的几个问题。由于标准文本在内容上的局限性，以及购房者个性的多样化，购房者应主动向开展商提出自己的合理要求，并通过签订补充协议的方式予以明确。 三、合同陷阱 任意使用免责权 实例：某房地产公司制定的?商品房买卖补充协议?中规定：非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。 点评意见：在
15、上述原因中，有确实实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行局部或全部免责。有些那么纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承当违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等那么是第三人原因造成的，开发商应向消费者承当违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承当任何责任。(-摄
16、影/舒东平) 违约责任不对等 点评意见：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延期交房必须等一个月前方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%；消费者假设未按期交付房款，那么立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方承当的违约金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原那么，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。 付款方式要灵活 有不少购房者忽略付款方式的灵活性，万一中间出现问题，往往会使自己陷入被动境地。 实例：某消费者与某房地产开发公司签订购房合同，以68万余元定购了一套房子。在签订?房地产买卖合同?时，开发商在合同附件中提到，要求乙方必须在一个半月内办妥所有贷款手续，否那么视其违约，开发商有权拒绝
