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1、我国城市市化与房房地产业业发展的的Graangeer因果果关系分分析作者简介：吴淑莲，山东财政学院工商管理学院副教授，博士。胡银根，华中农业大学土地管理学院副教授，中国地质大学博士研究生*本文系教育部城市化与房地产业协同发展问题的研究（项目编号02JA79002）资助项目吴淑莲 胡银银根吴淑莲，浙江金华人，山东财政学院工商管理学院副教授，博士。胡银根，华华中农业业大学土土地管理理学院副副教授，土土地管理理实验中中心主任任，中国国地质大大学博士士研究生生。On tthe muttuall deevellopmmentt reelattionnshiips bettweeen uurbaanizz
2、atiion andd thhe rreall esstatte iinduustrry bby tthe Graangeer ccaussal rellatiion exaaminnatiionAbsttracct：Theooretticaallyy, ttherre eexisst tthe muttuall deevellopmmentt reelattionnshiips bettweeen uurbaanizzatiion andd thhe rreall esstatte iinduustrry. Carrryiing on thee Grrangger cauusall reel
3、attionn exxamiinattionn too thhe ttimee seeriees ddataa anndthhen makkingg thhe ppulsse rrespponsse aanallysiis bby uusinng tthe Eviiewss5.0 eeconnomeetriics sofftwaare, thhis papper inddicaatess thhe mmutuual devveloopmeentrrelaatioonshhipss inn thhe llongg teerm andd shhortt teerm.摘要与与告白从理论论上说，城城市
4、化与与房地产产业发展展存在着着互动关关系：城城市化水水平的提提高带动动房地产产业的发发展，而而房地产产业的发发展又促促进了城城市化水水平的提提高。本本文利用用我国城城市化水水平与房房地产业业发展的的时间序序列数据据，对两两者的关关系进行行了Grrangger因因果关系系检验，表表明从长长期趋势势分析存存在明显显的互为为因果的的关系，进进一步利利用脉冲冲响应函函数分析析了两者者的短期期波动影影响。城市化不不仅是人人口、生生产要素素向城市市聚集的的过程，而而且是城城市在空空间数量量上的增增多、区区域规模模上的扩扩大、职职能和设设施上的的完善以以及城市市的经济济、社会会、科技技、文化化等在城城市等级
5、体体系中的的扩散。中国城市化水平已从1978年的17.9%提高到2005年的43%，城镇人口达到5.62亿人，但快速城市化进程中存在诸如注重外延扩展而忽视城市内涵提升、土地利用粗放、缺乏明确的发展规划与具体的实施步骤等问题；另一方面，房地产业在改善产业结构、经济结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进城市化等方面起到了积极的作用，然而由于房地产业在我国起步晚、发展历史短、经验不足，房地产业存在房地产投资增长过快、投资结构不合理、房地产价格偏高、土地闲置与浪费等问题。现阶段我我国城市市化与房房地产业业的快速发展及及存在的的上述问问题促使使本文研研究二者者之间的的关系：即从长长期趋势势来看
6、，二二者是否否存在一一种相对对稳定的的关系？如果存存在，那那么其因因果关系系如何？从理论论上说，可能存在四种因果关系：城市化的发展导致房地产业的发展；房地产业发展导致城市化发展；二者之间相互促进，互为因果；二者之间没有明显的相关性。如果城市化的发展导致房地产业发展，那么合理地制定城市化的推动政策是非常有意义的；如果房地产业发展导致城市化的发展，那么协调房地产业健康发展也是十分必要的；如果二者相互促进，那么应该促使二者共同发展；如果二者不相关，那么分别在各自的政策框架内运行。一、城市市化与房房地产业业发展指指标的平平稳性分分析1.指标标的选取取一个国家家和地区区的城市市化水平平直接反反映了该该国
7、或该该地区城城市社会会进步和和经济发发展水平平，是衡衡量城市市发展水水平的重重要标准准。建立立一套高高效、合合理的城城市化指指标体系系，对衡衡量区域域城市化化水平，引引导该区区域走健健康有序序的城市市化道路路将起到到重要作作用。根根据城市市化的概概念内涵涵、动力力机制和和城市化化的目的的、城市市化进程程的空间间运行情情况，城城市化综综合评价价指标体体系应当当包括人人口指标标、用地地指标、经经济指标标、社会会指标、生生态环境境指标等等。但在在实际工工作中，用用来评价价一个区区域城市市化水平平的指标标就是人人口指标标，往往往以人口口城市化化率（水水平）来来反映。采采用该指指标来衡衡量城市市化水平平
8、同其他他几个指指标相比比，较简简单易行行。以城城市人口口占总人人口的比比例来表表示，城城市人口口是指城城市建成成区常住住人口，是是在户籍籍登记人人口和抽抽样调查查基础上上的预测测数，是是以户籍籍管理为为依据、结结合考虑虑了人口口流动等等有关因因素确定定的，具具体讲是是以城镇镇户籍人人口和居居住半年年以上的的流动人人口为统统计对象象。为了揭示示房地产产业发展展的水平平，本文文选择以以下指标标：一是是房地产产开发企企业完成成投资额额（X11）。这这一指标标是指房房地产开开发企业业的年末末完成投投资的总总额，该该指标反反映了当当年房地地产业总投入入，能较较好地反反映房地地产开发发的投入入水平。二是商
9、品房销售面积（X2）：这一指标反映当年商品房销售的总面积，与开工或竣工面积相比，该指标由于体现了商品房市场的有效需求，能从一定程度上反映房地产市场的有效需求状况，地区销售面积的不同，反映房地产市场发育程度不同。表1 11987720005年年我国城城市化水水平与房房地产业业发展指指标年份Y：城市市人口占占总人口口的比例例(%)X1：房房地产开开发企业业完成投投资额(亿元)X2：商商品房销销售面积积(亿mm2 )1987725.332149.9020855.9551988825.881257.2026977.2441989926.221272.7029277.3331990026.441253.
10、3028555.3661991126.994336.2028711.5441992227.446731.2030255.4661993327.99919377.50042888.8661994428.55125544.10066877.9111995529.00431499.00072300.3551996630.44832166.40079055.9441997731.99131788.37779000.4111998833.33536144.23390100.1771999934.77841033.200121885.3302000036.22249844.055145556.553200
11、1137.66663444.111186337.1132002239.00977900.922224111.9902003340.553101553.880268008.2292004441.776131558.000337117.6632005542.999157559.000376007.8802.对时时间序列列的平稳稳性检验验本文运用用向量自自回归模模型（VVAR）来来分析城城市化与与房地产产业发展展的互动动关系，而而VARR模型要要求系统统中的变变量是平平稳序列列。在数数据为非非稳定的的条件下下，将使使经济学学中许多多用于评评价模型型的统计计推断失失效，其其结论不不精确甚甚至错误误，因
12、此此动态计计量经济济理论要要求在进进行宏观观经济实实证的分分析时，首首先必须须进行变变量的平平稳性检检验，否否则分析析时会出出现“伪回归归”现象。由此提出出了如何何描述和和检验数数据的非非稳定性性问题，即即要检验验每个变变量的平平稳性。常常见的非非平稳时时间过程程就是单单位根过过程。检检验变量量是否稳稳定的过过程称为为单位根根检验(Uniit RRoott Teest)。平稳稳序列将将围绕一一个均值值波动，并并有向其其靠拢的的趋势，而而非平稳稳过程则则不具有有这个性性质。比比较常用用的单位位根检验验方法是是ADFF（Auugmeenteed DDickkey-Fulllerr Teest）检检
13、验。该该检验法法的基本本原理是是通过nn次差分分的办法法将非平平稳序列列转化为为平稳序序列。而而单位根根过程是是指数据据生成过过程的特特征方程程的特征征根至少少有一个个位于单单位圆上上的数据据生成过过程（简简记为II（1），单单位根检检验亦被被广泛称称为DFF（或AADF）检检验。采采用ADDF方法法进行单单位根检检验，如如果所有有变量是是同阶单单整的，且且这些变变量的某某种线性性组合是是平稳的的，则称称这些变变量间存存在协整整关系，建建立协整整方程。协协整反映映的是变变量之间间的长期期均衡关关系，如如果由于于某种原原因短期期出现了了偏离均均衡的现现象（计计量上表表现为一一定的误误差），则则必
14、然会会通过对对误差的的修正使使变量重重返均衡衡状态，因因此建立立可以误误差修正正模型（EECM）。EVieews提提供几种种单位根根检验：Dicckeyy-Fuulleer(DDF)、增增广DFF(Auugmeenteed DDF)检检验和PPhilllipps - Peerroon（PP）检检验。本本文选择择ADFF检验进进行单位位根检验验：首先先，定义义序列在在水平值值、一阶阶差分、二二阶差分分的情况况下进行行单位根根检验。可可以使用用这个选选项决定定序列中中单整的的阶数。如如果检验验在水平平值未拒拒绝检验验而在一一阶差分分拒绝检检验，序序列中含含有一个个单位根根，是一一阶单整整I(11)
15、。其其次，选选择在检检验回归归中是否否含有常常数，常常数和趋趋势，或或二者都都不包含含。第三三，选择择序列相相关阶数数。对于于ADFF检验，定定义加入入检验回回归的滞滞后一阶阶差分个个数。对ADFF检验，检检验统计计量是检检验回归归滞后因因变量的的t 统计计量，由由于是单单边检验验，当计计算得到到的t统计量量的值小小于临界界值时拒拒绝原假假设（即即否定存存在单位位根）。本文对我我国历年年的城市市化水平平（Y），房房地产开开发投资资额（XX1）、商商品房销销售面积积（X22）三列列时间序序列数据据进行单单位根检检验。表表2是对对序列YY的水平平值进行行ADFF单位根根检验的的结果。假假设序列列Y有一一个单位位根，经经过试算算，选择择有常数数项的回回归形式式，序列列Y的水水平值进进行ADDF检验验，得到到其t统计量量是0.22997833，而t统计量量在1%的置信信区间的的临界值值是-33.88867551，在在5%的的置信区区位间的的临界值值是-3.05221699，大于于所有的的临界值值，且其其可能性性为00.96661，因此接接受原假假设，即即存在单单位根。 表2 对序序列Y的的平稳性性检
