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1、金地集团上上海公司司程序文文件文件编号版 本 号号1.0版生效日期2007.10入 伙 流流 程 作 业业 指 导 书书修改状态修 订 情 况修改人修改日期IIIIIIIV起草 职务 日期 核对 职务 日期 审核 职务 日期 签发 职务 日期 金地上海公司入伙流程目 录一、目的2二、适用用范围2三、入伙伙流程图图3四、流程程框架及及责任部部门说明明4五、入伙伙当天流流程7六、附件件96.1：标标准表单单96.2：物物业接管管验收作作业指导导书176.3：资资料移交交目录20一、 目的1. 规范和统一一项目入入伙的工工作流程程，确保保项目的的入伙工工作顺利利、高效效完成。明确各各职能部部门在项项
2、目入伙伙期间的的工作。2. 通过规范统统一的工工作流程程提升金金地的品品牌价值值。3. 为业主更好好的服务务，提高高客户满满意度。二、 适用范围适用于金金地集团团上海公公司各个个项目及及各城市市公司。三、 入伙流程图图四、 流程框架及及责任部部门说明明入伙步骤责任说明责任部门开始时间物业前期工工程介入入工程主管与与查验工工程人员员招聘到到位查验收全部部工程接接管情况况对查验出的的问题跟跟进地产产整改物业项目管管理部入伙前6个个月项目发出入入伙会议议通知由入伙项目目向各个个职能部部门发出出入伙通通知入伙项目工工程部入伙前3个个月物业客服中中心筹建建管理处班子子建立，各各项制度度建立主要管理人人员
3、招聘聘到位一线员工开开始招聘聘物业项目管管理部入伙前3个个月实测报告出出台办理交付使使用许可可证实测报告出出台并办办理完成成交行客客户服务务中心及及物业管管理处项目工程部部报批报报建入伙前3个个月图纸准备及及制作“两书”图纸准备（建建筑、结结构、强强电、弱弱电、水水）图纸审核项目工程部部入伙前3个个月两书购买项目工程部部两书样板内内容确认认项目设计部部“两书”完完成物业管理处处项目自检项目中心对对工程进进行自检检项目工程部部入伙前3个个月面积补差面积差和房房款差计计算面积统计后后与客户户提前沟沟通（提提前化解解矛盾）项目营销部部入伙前2个个月面积差、房房款差复复核复核表格盖盖章、交交客户服服务
4、中心心财务部物业费计算算物业费计算算物业管理处处入伙前2个个月物业费复核核并将计算算表格盖盖章交客客户服务务中心物业财务部部业主文件准准备装修指南南、业业主临时时公约完完稿确确认文件准备（钥钥匙收条条等）物业项目管管理部入伙前2个个月业主手册册完稿稿装修指南南、业业主临时时公约、业业主手册册印刷刷完成项目营销部部工程移交房屋移交完完成（给给物业）公共区域移移交（给给物业）入伙物品(钥匙等等)交给给物业管管理处工程档案移移交给物物业管理理处(竣竣工验收收单等)智能化系统统移交给给物业管管理处项目工程部部入伙前2个个月网上楼栋信信息输入入电子密码的的申领交交项目营营销部信息输入项目营销部部入伙前2
5、个个月维修基金缴缴纳维修基金备备案维修基金缴缴费及凭凭证的取取得（指指小业主主需要缴缴费条）项目工程部部报批报报建入伙前2个个月入伙收取费费用清单单物业收费提提交给客客户服务务中心（费费用告知知单）物业管理处处入伙前2个个月地产收费提提交给客客户服务务中心项目工程部部可办理入伙伙的业主主名单给客户服务务中心提提供名单单客户分批(规避问问题客户户)项目营销部部入伙前2个个月入伙答客问问汇编物业相关问问题收集集及答案案物业管理处处入伙前1个个月营销相关问问题收集集及答案案项目营销部部工程相关问问题收集集及答案案项目工程部部审核后培训训客户服务中中心规避投诉风风险组建现场投投诉快速速反应小小组及人人
6、员安排排项目工程部部入伙前1个个月销售承诺清清理(所所有楼书书、销售售人员口口头承诺诺及其他他销售宣宣传资料料中内容容清理)项目营销部部入伙期间人人员组织织方案物业入伙工工作人员员安排提提交客户户服务中中心物业项目管管理部入伙前1个个月全体入伙工工作人员员安排(各部门门入伙人人员安排排汇总整整理)项目工程部部保修流程及及相关责责任人流程编制及及责任人人确定（公司模版基础上编制流程）项目工程部部入伙前1个个月寄出入伙通通知书入伙通知知书的的填写客户收件地地址的确确认是否收到收收楼通知知的确认认项目营销部部入伙前100天寄出通知物业管理处处封楼开荒封楼开荒完完成物业管理处处入伙前100天入伙现场布
7、布置现场布置方方案现场布置完完成现场导示牌牌及公示示内容项目营销部部入伙前7天天入伙预演全体入伙工工作人员员预演项目工程部部入伙前7天天入伙当天按照分工，及及时快速速的完成成入伙工工作各参加入伙伙部门入伙当天五、 入伙当天流流程5.1入伙伙当天对对所有参参加入伙伙人员的的要求：5.1.11所有参参加入伙伙人员须须在入伙伙开始前前半小时时到达入入伙现场场并做好好准备工工作。5.1.22所有工工作人员员对待业业主要热热情细心心，对于于业主提提出的问问题要予予以耐心心解答。5.2入伙伙当天对对现场布布置的要要求：5.2.11在入伙伙现场的的入口处处须要有有明确的的指示牌公示当天天入伙流流程并告告知业
8、主主在收楼楼之后依依然享有有的权利利。5.2.22 在入伙伙现场的的入口处处须要有有明确的的指示牌牌明确业业主的投投诉渠道道。5.2.33 在入伙伙现场的的入口处处须公示示住宅宅交付使使用许可可证和和面积积实测报报告。5.3入伙伙现场流流程图接待引导业主进进入交房房流程。 物业公公司身份验证 严格核对合合同、委委托书、身身份证等等相关文文件。项目中心营营销部项缴纳公共维维修资金金提供维修基基金交纳纳凭证，并并详细告告知业主主交纳时时间和地地点。项目中心营营销部结清房款提高效率避避免误差差，缩短短业主等等待时间间。财务部交纳物业管管理费及及相关费费用提高效率避避免误差差，缩短短业主等等待时间间。
9、物业财务部部签约仔细说明相相关文件件，清点点所移交交物品。物业公司领取钥匙及及相关物物品按单据移交交钥匙等等相关文文件仔细细清点核核实。物业公司验房仔细、如实实、耐心的记记录所验验房屋中中实际存在在的问题题，。物业公司收楼结束将整改问题题提交项项目中心心及客户户服务中中心，并并作好追追踪记录录。物业公司六、 附件：6.1：标标准表单单 6.2：物物业接管管验收作作业指导导书物业接管验验收作业业指导书书1 目的规范新建建物业的的交接验收收工作，确确保交接接物业的的工作顺顺利、高高效完成成。2 适用范围适用于地地产公司司新建并并移交物物业公司司管理的的项目。3 定义3.1 接管验收：项目中中心与物
10、物业公司司之间按按规范所所进行的的新建房房屋、附附属设备备设施和和产权资资料转移移的验收收工作。3.2 物业接管小小组：由由物业公公司针对对小区（大大厦）的的物业接接管工作作临时成成立的工工作小组组。4 职责4.1 项目中心在在入伙前前6个月月向物业公公司发出出前期工工程介入入通知。4.2 地产公司项项目中心心工程经经理组织织相关人人员，整整理楼盘盘的维保保单位明明细、资资料明细细以及实实物（如如房屋本本体、设设施设备备、绿化化等）清清单。4.3 物业公司成成立接管管小组，负负责接管管楼盘的的维保单单位联系系方式（人人/座机机号码）、相相关资料料及实物物清单并并清点。5 流程5.1 接管验收的
11、的准备工工作。5.1.1 项目中心在在准备小小区（大大厦）竣竣工验收收资料时时，为物物业公司司的接管管移交工工作同时时准备一一套资料料，并对对准备移移交的小小区内所所有设施施设备列列出明细细清单。5.1.2 物业公司成成立接管管小组，通通常在竣竣工验收收后入伙伙前3个个月左右右着手准准备接管管验收工工作； 5.1.3 接管验收前前的准备备。5.1.3.1 项目中心组组织会议议，确定定交接事事项、交交接进度度、双方方接口人人等；5.1.3.2 项目中心列列出移交交的资料料、维保保单位联联系人（方方式）及及房屋本本体、设设备设施施等工作作计划、分分工模板板，在入入伙前22个月交交物业公公司接管管小
12、组；5.1.3.3 物业公司接接管小组组提前派派人参与与物业竣工工验收和和机电设设备最终终安装、调调试工作作；5.2 接管验收标标准和验验收方法法。5.2.1 接管验收主主要是观观感验收收和使用用验收，它它侧重观观感是否否合格、设设施设备备的使用用是否符符合业主主要求，减减少交房房时业主主的集中中投诉。5.2.2 执行本程序序负责工工程接管管验收的的技术成成员，须须熟悉工工程竣工工验收方方面及物物业管理理方面等等相关的的法律、法法规和规规定。5.2.3 验收标准为为建设部部房屋屋接管验验收标准准及业业主生活活的合理理、优化化要求。5.2.4 验收方法为为观感验验收法和和使用验验收法。5.3 接
13、管验收收合格的的项目除除填写接接管验收收表外外，还需需在物物业接管管验收汇汇总表上上做好汇汇总记录录。5.4 接管验收整整改问题题的处理理。5.4.1 整改问题的的登记确确认。5.4.1.1 对资料验验收中发发现的资资料不全全、不真真实、不不合格等等问题，接接管验收收小组应应当将问问题逐项项记录在在各接管验验收表中中并交地地产项目目中心相相关人员员签字确确认；5.4.1.2 对物业硬硬件设施施接管验验收中发发现的不不合格等等问题，接接管验收收小组应应当将问问题逐项项记录在在各接管验验收表中中，并请地产产项目中中心相关关人员签签字确认认，并确确定整改改时间。5.4.1.3 对资料整整改的问问题，接接管验收收小组应应当积极极同地产产项目中中心联系系补齐；5.4.1.4 除对维保保单位的的联系方方式、联联系人及及对应的的维保范范围等信信息接管管外，接接管小组组还应从从移交小小组处取取得维保保单位对对所负责责的维保保对象之之工作计计划（维维保频次次、维保保深度、维维保期限限、响应应时间等等），物物业公司司与维保保单位签签定相关关协议。5.4.1.5 对物业硬硬件设施施、设备备整改问题题，一般般问题地地产项目目中心应应当在两两周内解解决；重大问问题：项项目中心心应当在一一个月内内解决。5.4.1.6 对项目中中心已整整改完成成的项目
