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1、商品房买卖纠纷中迟延办证违约责任有关疑难问题的认定与解决 张伟 司法实务中，随着房地产市场的空前活跃,商品房预售合同纠纷中迟延办证违约责任案件也大量增长。因此类案件具有普遍性、群发性的特点,人民法院在审理时较为谨慎。实践中亟需对出卖人的办证义务、“因出卖人的因素”等疑难问题进行求实与释惑。 一、追根溯源:办证的义务分担 根据都市房地产开发经营管理条例规定，办证应当由买受人提出申请，并由房地产开发公司予以协助。 买受人的申请,指预售商品房的买受人应当自商品房交付使用之日起9日内，现售商品房的买受人应当自销售合同签订之日起9日内，持登记申请材料到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请办理房屋所
2、有权转移登记。根据房屋登记措施规定,房屋所有权转移登记需要提交的材料涉及:登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料、其她必要材料。实务中需要提交的材料一般涉及:商品房销售许可证、新建房屋初始登记批复、新建门牌号码审批表、经备案的商品房买卖合同、商品房销售专用发票、准住告知单、公共部位维修基金收据、契税收据、买受人身份证等。房地产开发公司的协助重要指办理完毕房屋所有权初始登记，还涉及根据规定或商定履行告知、提供必要证明文献等。 依物权法规定,房地产开发公司通过合法建造房屋行为获得房屋所有权,对该所有权进行发售处分时,需要先办理所有权初始登记。根据房
3、屋登记措施规定，所有权初始登记应当提交的材料涉及：登记申请书;申请人身份证明、建设用地使用权证明（一般指建设用地许可证）、建设工程符合规划的证明（一般是指规划许可证)、房屋已竣工的证明(一般指住宅工程使用许可证或房屋建筑工程竣工验收备案表)、房屋测绘报告(一般涉及房产要素调查测量成果、房产图测绘资料、房产面积测算成果)、其她必要材料（一般涉及共用部位共用设施设备维修基金交款收据)。 需要特别指出的是：除当事人有特别商定外,房地产开发公司并无义务为买受人办理完毕房屋所有权转移登记并向买受人交付房屋所有权证书。但是,根据中华人民共和国合同法第13条:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标
4、的物的单证,并转移标的物的所有权的义务”之规定,出卖人应当交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，因此房地产开发公司的协助义务,应始终持续到买受人办理完毕房屋所有权转移登记并获得房屋所有权证书为止。 二、结症求解：迟延办证违约责任有关疑难问题的认定与解决.“由于出卖人的因素” 的认定办证时房地产开发公司需要向买受人提供的必要证明文献一般涉及：商品房销售许可证、新建房屋初始登记批复、新建门牌号码审批表、经备案的商品房买卖合同、商品房销售专用发票、准住告知单。因此审判实践中认定“由于出卖人的因素”,应审查出卖人与否在法定或商定的期间向买受人或房屋登记机构提供前述文献。根据商品房销售管理措施规定，房地
5、产开发公司应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门,此为法定期间。而现行通用的商品房买卖合同示范文本第15条商定：“出卖人应当在商品房交付使用后_日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”此为商定期间。若房地产开发公司没有在法定或商定的期间向买受人或房屋登记机构提供前述文献,则可以认定为“由于出卖人的因素”。房地产开发公司没有在法定或商定的期间向买受人提供前述文献,也许由于自身的因素,也也许由于第三人的因素,如测绘部门迟延测绘、竣工验收部门迟延验收、登记机构迟延办理初始登记等。但根据中华人民共和国合同法第12
6、1条的规定:“当事人一方因第三人的因素导致违约的,应当向对方承当违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,根据法律规定或者按照商定解决”,房地产开发公司即便由于第三人的因素导致违约,也应向买受人承当违约责任。 2.非“由于出卖人的因素”的认定 (1）买受人自身的因素。一方面是买受人对商品房买卖合同商定义务的违背，一般是没有如约交付购房款等,此时,房地产开发公司回绝履行协助义务,属于依法行使抗辩权的范畴。另一方面是买受人对房产交易法定义务的违背,突出表目前买受人没有按照规定交纳公共部位维修基金、契税。根据住宅共用部位共用设施设备维修基金管理措施规定，买受人应当向房地产开发公司缴交维修基金。在办理房
7、屋权属证书时，再由房地产开发公司应当将代收的维修基金移送给本地房地产行政主管部门代管。根据中华人民共和国契税暂行条例规定,房屋的买受人为契税的纳税人。买受人未出具契税完税凭证的,房产管理部门不予办理房屋的权属变更登记手续。再次，买受人由于特殊的因素没有向房屋登记机构提出办证申请。 （2)不可抗力。不可抗力属于法定免责事由，因不可抗力的发生导致商品房买卖合同不能履行,房地产开发公司可免责。3.迟延办证违约责任合用诉讼时效的审查 在司法实务中,合用诉讼时效制度重要波及两个问题：第一,与否合用诉讼时效规定;第二，诉讼时效期间应从何时起算。在迟延办证违约责任案件中,买受人规定房地产开发公司承当违约责任
8、的祈求权是一种债权祈求权,应当合用诉讼时效的规定，这一点已无争议。最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干问题的解释第18条规定了房地产开发公司承当违约责任的方式为给付违约金。因此当迟延办证违约行为发生时，房地产开发公司与买受人之间形成新的债权债务关系,即房地产开发公司产生给付违约金的义务,买受人开始享有规定房地产开发公司给付违约金的祈求权。诉讼时效期间的起算，若当事人在商品房买卖合同中商定了房地产开发公司给付买受人迟延办证违约金的履行期限的(这种状况很少见)，从该期限届满之日起起算；没有商定,根据最高人民法院有关审理民事案件合用诉讼时效制度若干问题的规定第6条的规定,根据合同法
9、第61条、第2条的规定，可以拟定房地产开发公司给付违约金的履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。若不能拟定履行期限的,应审查买受人在房地产开发公司发生迟延办证违约行为后与否向其主张过违约金给付，如果买受人没有主张过，诉讼时效从买受人向人民法院提交起诉状或口头起诉之日起计算。之前已经通过的期间,因买受人没有主张过违约金给付，相应地房地产开发公司与否批准给付违约金还不拟定,因此买受人尚不具有“懂得或应当懂得权利被侵害”的客观条件,也就不存在计算诉讼时效的问题。如果买受人已经主张过,当房地产开发公司在买受人设定的给付违约金的宽限期届满时仍没有给付，诉讼时效期间从宽限期届满之日起计算；当房
10、地产开发公司在买受人第一次向其主张权利之时明确表达不给付违约金，诉讼时效期间从房地产开发公司明确表达不给付违约金之日起计算。4. 房地产开发公司完毕房屋初始登记的审查 办理完毕房屋初始登记是房地产开发公司在办证过程中的重要义务，因此精确审查房地产开发公司完毕该义务的状况，对于拟定房地产开发公司迟延办证违约责任至关重要。房地产开发公司完毕初始登记的标志，应是登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿,审判实践中应重点审查房地产开发公司与否获得登记机构作出的有关批准房屋初始登记的批复。故意见主张房地产开发公司获得登记机构出具的办理权属登记的收件凭证即可视为完毕初始登记。笔者觉得这种意见不当,因素有二：
11、第一，根据都市房地产开发经营管理条例规定,房地产开发公司在买受人办理所有权登记时,其义务是协助并“提供必要的证明文献”,“提供必要的证明文献”意味着证明文献所表征的各项登记、批准手续已经办理完毕。作为买受人办证的前提,初始登记的批复应当涉及在“必要的证明文献”中。换而言之,房屋买受人办证的前提是初始登记完毕，只有在准予初始登记的批复作出之后，房地产开发公司才具有协助办证的法定条件。第二，根据房屋登记措施规定,登记机构为申请人出具收件书面凭证,仅阐明申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，登记机构予以受理。至于与否准予初始登记,须由登记机构查验申请登记材料反映的事实与否符合登记条件后才干拟定,如不符合则不予登记。固然，审理商品房预销合同纠纷中迟延办证违约责任案件尚有某些疑难问题值得探讨,但在解决此类纠纷时，总体上应以有助于制裁和遏制不法行为，保护买受人的合法权益，维护商品房市场的正常交易秩序和增进商品房市场城信体系的建立为原则。
