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1、 天明国际公寓开盘前营销推广方案（4月286月28）恒辉地产顾问机构2008年4月14日目 录一、整体工程进度节点3二、项目整体产品线4三、整体销售节点4四、一批房源销售节奏4五、一批房源产品线4六、一批房源月销售比率4七、定价策略4八、销控策略4九、亮相推广策略4十、认筹开盘策略4十一、开盘前营销售费用总计4一、 整体工程进度节点月20号五层封顶月出地面6月28号三层结顶12月31日主体封顶1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月6月28号拿到预售证二、 项目整体产品线（一）整体房源情况：项目共3栋楼，总建面：40422，共679套。其中一房405套，占60%。两房227套，占
2、33%。三房47套，占7%；共计679套房源，其中:户型单套面积套数比例户型单套面积套数比例三房123-135477一房50-5313420二房89-100487小户型4131647小二房71-8213420（上表可以看出；小户型比重最大，小二房、一房、占比重较大）户型面积()套数A座B座C座一房一厅41.55-52.03406套59%二房一厅71.43-82.16179套26%二房二厅93.44-96.6147套6%三房二厅123.81-135.1647套6%合计：679套（由上表可以看出，一房一厅占比重最大达59%，二房一厅次之占26%）户型一房二房三房总计比例A座B座C座90以下406套
3、179套585套87%90以上47套47套94套13%合计679套（有上表可以看出，90以下占比重达87%，绝对优势）整体房源以一房、小二房和小户型为主，其次为大二房和三房，从单套房源面积上来看国际公寓整体面积偏小，尤其是两房的面积 ，149套两房中其中有101套面积在85平米以下，比较利于销售。（二）具体房源分布：整体房源情况： A座1栋，B座1栋，C座1栋 共计 679套房源所在楼型/单元数量户型类型单层户数户型面积套数备注A座1个单元C12梯4户2x2x1100422A座1个单元C22梯4户2x2x1959623A座1个单元C32梯4户2x2x11288223A座1个单元C42梯4户2x
4、2x1127423B座2个单元A12梯13户1x14155162B座2个单元B12梯13户1x1520346B座2个单元B22梯13户2x2714346B座2个单元B32梯13户2x2530522B座2个单元B42梯13户2x2821623C座2个单元A12梯13户1x14155154C座2个单元B12梯13户1x1520344C座2个单元B22梯13户2x2714344C座2个单元B32梯13户2x2530522C座2个单元B42梯13户2x28216 22合计：（三）户型特质整体户型配比较为合理，一房、小两房与正常两房的比例较为适中，三房的面积主要走的是经济实惠线、两房主要走的20的低首付
5、线、小户型以双气户型为主线、一房主要以户型为主线；整体销售以一房和二房主导销售带动三房销售，小户型则进行独立销售，（四）销售策略：精准定位目标客户，重点、集中渗透，多种推广、渠道配合销售节点，三、整体销售节点（一）销售节点图：9月6日二批开盘8月16日二批认筹5月1日售楼部开放月28日一批开盘6月7日一批认筹5月7号亮相12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月客户积累期（二）销售节奏策略 推盘策略： 分批销售，分两批开盘，两批房源、户型种类基本相等 第一批：A号楼东北户、西北户（47套） B号楼（299套） 合计346套 第二批：A号楼西南户、东南户（47套） C号楼（286套）
6、 合计333套（三）价格策略 1、价格策略：高开高走，整体成交均价确保5500元/平米，第一批开盘：表现价5560元/平米，成交价5460元/平米 价格上调幅度：第二批开盘均价达到5560元/平米 2、楼栋价位差：C号楼比B号楼高出50-100元/平米 3、户型与朝向价格差异：B号楼：一室户型为基准价，朝西二室高一室50元/平米C号楼：二室高朝北一室200元/平米A号楼：二室东南户比东北户高50元/平米 三室西南户比西北户高50元/平米 4、楼层价差 整体楼层价差拉小，以3-10元/平米为标准，但低楼层（5层以下）由于采光限制，层差价扩大20-30元/平米 （四）优惠政策 1、认筹：交1000
7、元办理认筹意向金，享受开盘优惠 购买一室户型，交1000元充抵3000元 购买二室户型，交1000元充抵5000元 购买三室户型，交1000元充抵10000元 2、正常优惠：一次性优惠2%，按揭优惠1% 3、前300名额外优惠2000元四、开盘前房源销售时间节点亮相、客户积累期4月22项目亮相，积累意向客户；排卡目标任务分解：一期一批开盘实现目标：九、开盘前推广策略 （一）售楼部预计相关费用：（二）亮相推广策略项目推广语：（三）公关活动策略1、产品推荐会：（三）亮相活动媒体： 1）报纸媒体类别媒体日期版面费用(万元)备注（主题）大河报4月422周二A-7整版彩79000424周四A-7整版彩7
8、9000241000513周二C6半版彩21125515周四C11半版彩21125610周二C6整版彩21125619周四C11整版彩21125627周五A18整版彩83000合计：32.55万元2）户外 类别序号 项目路段数量/日期规格(m)费用(万元)备注1围墙项目300 X2062道旗34导视5侯车亭5块/1个月块/1600元5块/1个月块/1600元5块/1个月块/1600元5块/1个月块/1600元5块/1个月块/1600元6广告牌含租金含租金7公交车合计：20万元3）短信安排类别 日期目标人群序号数量/日期费用(万元)备注（主题）4.25金水区移动、联通月手机费超过500元15万条
9、/周五0.2000待定4.2725万条/周日0.2000待定合计：0.4万元4）广播电台名称频道时段单价总价广播电台90.015）物料制作 类别序号 项目数量规格(m)单价总价(万元)备注1折页4110万大8开, 157克哑粉纸0.42元/0.4213810万 大8开, 157克哑粉纸0.42元/0.428210万大8开, 157克哑粉纸0.42元/0.422手提袋50002元/个13户型单页5000150克双胶0.4元/0.24纸杯200000.8元/个0.165沙盘56亮相物料类27礼品20040元/个08其它1水/电费4.28-6.280.7合计：11.12万元5）费用合计：(认筹前费用
10、)媒体户外短信物料合计32.55万20万04万11.1264.07万十、附：推介会、游园、认筹、开盘执行方案附件一：认筹客户答会活动方案一、活动主题 天明国际公寓产品推介会暨购房优惠卡客户答酒会二、活动时间 2008年5月17日（周六） 下午15：0017：10三、活动地点四、活动规模 预计220人五、与会机构/嘉宾 天明地产孔总、房管局相关人事 相关媒体 前期所有应邀的来电来访客户六、活动容 冷餐招待（每人50元标准） 房管局介绍项目开发情况 PPT解析产品相关价值解析 中间穿插8个节目，开场舞、调酒品酒、社区实景模特走秀、杂技等 现场抽奖活动，一等奖一名3000元购房优惠卡一、二等奖二名价值2000购房优惠卡一、三等奖五名价值1000元购房优惠卡一，该优惠卡不
