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1、20044株洲市市房地产产市场调调研报告告第一部分分报告概概要一、调研研说明（一）市市场研究究的背景景与目的的：1、市场场调研的的背景：随着城市市化进程程的不断断加快，株株洲市房房地产市市场已逐逐步形成成；目前前尚处于于初级发发展阶段段向中级级过渡，高高、中、低低档项目目具备。株株洲银基基房地产产有限公公司拟在在中心广广场原市市政府旧旧址开发发一房地地产项目目。目前前株洲银银基房地地产有限限公司已已全面展展开株洲洲市房地地产市场场调研工工作，并并进入到到运营状状态。2、市场场调研的的目的：旨在通过过对株洲洲市房地地产及本本项目的的市场基基本情况况进行市市场调查查研究，以以便加深深我们对对总体市
2、市场的认认识，同同时也便便于公司司高层决决策者在在进行具具体的项项目规划划、开发发运作时时，有效效地对株株洲房地地产市场场的供应应与需求求情况、目目标消费费群体的的生活方方式和需需求特点点、市场场容量与与发展空空间、市市场发展展趋势等等作出宏宏观的掌掌控与准准确的判判断，从从而有利利于对拟拟开发的的项目从从开发规规模、档档次、进进度、市市场目标标定位到到营销策策略、价价格策略略、成本本构成、宣宣传推广广手段等等方面及及时进行行决策，并并对今后后的相关关工作给给予倾向向性指导导。（二）市市场调研研的方法法与方式式 1、市市场调研研方法：A、访问问法B、观察察法C、随机机抽样D、逻辑辑推导2、资料
3、料的收集集方式：A、网上上信息收收集、资资料汇编编整理B、统计计局、房房地产等等单位数数据与信信息检索索、收集集C、现场场采盘（调调查）D、同行行等业内内人士访访谈E、生活活圈内目目标消费费者访谈谈（三）市市场研究究的方向向与内容容：本次市场场调研的的方向与与内容主主要是湖湖南省、株株洲市基基本综合合情况；长株潭潭城市群群远景发发展规划划；株洲洲市区域域经济环环境分析析；湖南南省与株株洲房地地产市场场的发展展状态与与趋势方方面所表表现出的的主要征征象，株株洲市房房地产市市场供给给与需求求分析、土土地开发发情况以以及分物物业市场场分析等等。具体体内容，详详见此后后章节。（四）本本次市场场调研时时
4、限： 20044年3月1日3月18日二、咨询询报告结结论精要要1、株洲洲全市土土地总面面积1112722平方公公里，市市区面积积5422平方公公里，建建成区面面积699平方公公里；总总人口3369.40万万人，其其中市区区人口777.222万人人。20003年年，全市市实现国国内生产产总值3383.1亿元元，人均均GDPP达12770美元元。2、株洲洲市近年年来财政政收入平平稳上升升，自220022年起，随随着城市市化进程程的不断断加快，财财政支出出开始大大于收入入。3、20003年年株洲市市全年完完成GDDP3883.11亿元，同同比增长长11.1%，增增速同比比上年加加快0.3个百百分点，
5、比比全省平平均水平平高出11.5个个百分点点。株洲洲市全市市人均GGDP达达到1005000元，比比上年增增加8556元，突突破万元元大关，按按汇率折折算达112700美元。4、20003年年株洲市市城市居居民人均均可支配配收入为为87886元，同同比增长长10.7%；城市居居民人均均消费性性支出667600元，同同比增长长8.11%。农农民人均均纯收入入为30029元元，同比比增长55.6%；农民民人均生生活消费费支出为为23331元，增增长144.2%。年末末全市城城乡居民民人均储储蓄存款款65115元，比比上年增增加11131元元。5、20004年年湖南省省房地产产市场依依然蕴藏藏着巨大
6、大的发展展潜力。6、株洲洲房地产产总量扩扩张强势势十分明明显7、株洲洲房地产产开发建建设整体体水平提提高9、商业业地产投投资掀起起高潮10、株株洲房地地产业的的持续向向好和消消费者购购房热情情的快速速释放、良良好发展展空间引引来大资资本以及及政策与与环境因因素等是是株洲房房地产市市场快速速增长的的深层原原因11、开开发存在在短期行行为、负负债经营营风险存存在、土土地经营营不够规规范、开开发经营营矛盾显显现是株株洲市当当前房地地产开发发存在的的主要问问题12、220033年株洲洲房地产产完成开开发土地地面积凸凸显快速速增长之之势。13、开开发建设设和居民民购房积积极性在在株洲并并驾齐驱驱并空前前
7、高涨。14、商商品房的的有效需需求保持持了较高高的增幅幅，市场场供、求求两旺。15、目目前株洲洲市在建建、在售售的住宅宅楼盘开开发面积积约为1153.63万万平方米米，约计计21个楼楼盘，平平均起价价约为112799元/平方米米，均价价在14400元元/平方米米左右，其其均价和和起价有有上涨现现象，且且幅度较较大。16、别别墅项目目在区位位分布上上，大部部分别墅墅分布在在郊区；在项目目设计上上，多为为独立别别墅、联联排别墅墅、花园园洋房或或小高层层高档住住房组合合成的综综合性社社区，纯纯别墅项项目较少少，且建建筑密度度大。17、目目前株洲洲市在建建、在售售的商住住楼面积积约为55409976，
8、户型型面积在在11002500之间间，平均均起价约约为15534元元/平方米米，平均均均价约约为16695元元/平方米米。其主主要特点点：高容容积率、低低绿率；户型设设计偏向向于居住住；停车车位数量量少、缺缺乏商务务配套。大大部分项项目对目目标客户户群不明明确，市市场局面面混乱，在在营销推推广中目目标诉求求不明确确。18、目目前株洲洲市的专专业写字字楼很少少，仅有有新一佳佳保利大大厦较为为专业，从从其销售售情况来来看较受受投资者者的青睐睐；保利利大厦写写字楼部部分基本本售完，其其均价约约为30060元元左右。在在今后，株株洲写字字楼市场场将会迎迎来一个个很好的的发展机机遇。19、预预测2000
9、4年年株洲市市房地产产开发投投资仍有有较强的的后劲，但但增幅比比上年有有所减缓缓，预计计可到三三到四成成左右。第二部分分株洲市市自然与与人文背背景综述述一、株洲洲概况株洲，古古称建宁宁，位于于湖南省省东部，湘湘江中游游，东经经120057-111407,北纬纬2603-28801,是湖湖南省长长、株、潭潭金三角角的重要要一极。现现辖炎陵陵县、茶茶陵县、攸攸县、醴醴陵市、株株洲县和和荷塘区区、芦淞淞区、石石峰区及及河西高高新技术术产业开开发区。总总面积1112772平方方公里，人人口3669万。株洲洲市历史史悠久。中中华民族族的始祖祖炎帝神神农氏，曾曾在这里里教民耕耕种，遍遍尝百草草, 后葬葬于
10、“茶乡之之尾”(今酃县县塘田乡乡)。三国国时吴在在此设立立建宁县县，后历历经沧桑桑，几度度变迁。建建市前夕夕为湘潭潭县辖一一个仅几几千人口口、几十十万元工工业总产产值的小小镇。119511年成立立专辖县县级市，1956年升为省辖地级市，1983年实行市管县体制，由单辖株洲县扩充辖醴陵市、攸县、茶陵县、炎陵县(原酃县)。株洲市有着光荣的革命传统。老一辈无产阶级革命家毛泽东、朱德、李立三、谭震林等曾在这里从事过革命实践活动。炎陵县、茶陵县为湘赣革命根据地的重要组成部分。株洲市地处湖南省中东部，是中国南方重要的交通枢纽，具有铁、公、水、空综合运输能力。京广、浙赣、湘黔3大铁路干线在此交汇。株洲火车站
11、为全国10 大客运站和7大零担货物中转站之一。株洲北站是江南最大的路网性编组站。株洲市已成为中国江南最大的铁路枢纽。公路四通八达，106、320国道及连接湘赣闽3 省的三南公路穿境而过。株洲市是中华人民共和国成立后迅速崛起的工业新城。50年代，国家安排的重点建设项目，株洲市就有5项。现在全市共有独立核算工业企业1700 家，其中大中型企业56家，有6家大型企业跻身于全国500家大型企业行列。在中共湖南省委、省政府的正确领导下，株洲市人民经过40多年的艰苦创业，株洲市已逐步建设成为江南内陆腹地的高效农业基地，商品集散基地，高新技术产业基地和交通信息中心。二、各区区人口及及面积（人人口密度度）1、
12、截止止20002年底底，株洲洲市总人人口3669.440万人人，人口口密度3327人人/每平方方公里，其其中男性性1900.133万人，女女性1779.227万人人；非农农业人口口98.05万万人，农农业人口口2711.355万人，人人口自然然增长率率为5.22。全市土土地总面面积1112722平方公公里，其其中城区区面积5542平平方公里里。具体分分布如下下：人口状况况与面积积地区年末总户数（户）年末总人口（人）总人口中中总人口中中土地面积积（平方公公里）人口密度度（人/平方公公里）男（人）女（人）全市102007722369339111190113111179226800112772327
13、市辖区232665077222083981168374004054214255荷塘区64344022100521148894106115815913900石峰区74988624899421305584118335816115466芦凇区598112193220298566094644266.7728977天元区3351121090012541330548882150727株洲县121005143722832267703210558013811317攸县205665275022813856659364662226644282茶陵县146668656200602882223273883725000
14、225炎陵县50944517677139032298638842030087醴陵市263778899544465122229483221721577446（数据来来源：株株洲统计计年鉴）2、近三三年人口口自然增增长率约约为4.89，人口口死亡率率约为55.288，大于于人口自自然增长长率。由由此可以以看出，在在今后几几年内，人人口不会会出现大大幅增长长，人口口增长将将出现一一个平稳稳的增长长趋势。（数据来来源：长长沙统计计年鉴）三、株洲洲市总体体规划株洲市市城市总总体规划划（20001-20020）将城城市功能能定位于于南方重重要交通通枢纽、高高新技术术产业为为先导的的新型工工业基地地、中南南
15、地区重重要的商商贸和现现代物流流中心、炎炎帝历史史文化纪纪念地的的城市总总体规划划，分别别对市域域城镇和和中心城城区进行行了规划划。在市域城城镇发展展规划中中，分别别从经济济区划分分、行政政区划调调整、基基础设施施规划、环环境保护护及生态态建设规规划等111个方方面做出出详细规规划。到到20005年，实实现对现现有城镇镇体系格格局的初初步调整整；到220100年，城城镇体系系空间结结构初步步形成网网络状结结构，攸攸县撤县县改市，成成为市域域次中心心城市；20220年，形形成完整整的市域域城镇体体系。220055年市域域城市化化水平达达到422%，20110年达达到500%，20220年达达到600%。中心城区区从城市市建设用用地、综综合交通通、绿地地系统、排排水工程程、供电电工程等等多方面面做出总总体或专专业规划划。此规规划通过过近期加加强城市市基础设设施建设设；新区区建设重重点向河河西发展展，完善善天台高高科园建建
