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4、师考试房地产估价理论与方法真题及答案总分：100分 及格：60分 考试时间：150分一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。) (1)估价报告书中说明的（）限定了其用途。 A. 估价原则B. 估价方法C. 估价目的D. 估价对象状况(2)“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。 A. 给水、排水、电力、通信B. 给水、排水、燃气、热力C. 排水、电力、通信、燃气D. 排水、电力、通信、热力(3)某宗土地的面积为1000，其上建筑物的建筑面积为5000，建筑物的基底面积为700，建筑物层数为8层。则
5、该宗土地的容积率为（）。 A. 80B. 56C. 50D. 07(4)当供给增加量小于需求减少量时，则（）。 A. 均衡价格下降，均衡交易量增加B. 均衡价格下降，均衡交易量减少C. 均衡价格上升，均衡交易量增加D. 均衡价格上升，均衡交易量减少(5)房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。 A. 有用性、稀缺性、有效需求B. 供给、需求、利用状况C. 权利、租金、利率D. 价值、使用价值、供求(6)基准地价是城市中均质区域内的土地（）。 A. 最低价格B. 最高价格C. 平均价格D. 成交价格(7)已知某房地产价格为900元/时，需求量为100万，当价格为1000元/时，需求量为9
6、0万，则需求价格弹性为（）。（过时） A. 10B. 9C. 09D. 01(8)估价报告有效期应从（）起计。 A. 估价时点B. 估价作业期C. 出具估价报告之日D. 签订估价委托合同之日(9)如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。 A. 保持现状前提B. 装修改造前提C. 转换用途前提D. 重新利用前提(10)运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。 A. 合法原则B. 最高最佳使用原则C. 替代原则D. 公平原则(1
7、1)在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。 A. 本估价机构所有B. 所有参加该估价项目C. 对该估价项目负第一责任D. 任本估价机构法定代表人(12)某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。 A. 87B. 124C. 130D. 134(13)某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。 A. 276B. 282C. 290D. 299(14)
8、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。 A. 可比实例房地产B. 估价对象房地产C. 标准房地产D. 类似房地产(15)某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。 A. 091B. 092C. 109D. 110(16)某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。 A. 2003年6月15日B. 2003年8月15日C. 签订估价委托合同之日D. 估价人员与委托人商定的某日(17)下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，
9、正确的是（）。 A. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B. 建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C. 建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数(18)某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。 A. 37B. 40C. 60D. 63(19)因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。 A. 自然折旧B. 物质折旧C. 功能折旧D. 经济
10、折旧(20)通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。 A. 土地取得成本+开发成本B. 土地取得成本+开发成本+管理费用C. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D. 开发完成后的房地产价值(21)某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为（）。 A. 75%B. 79%C. 81%D. 84%(22)建筑物净收益=（）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。 A. 建筑物重置价B. 建筑物现值C. 土地价格D. 房地产价格(23)收益法中所指的收益是（）。 A. 估价时点前一年的收益B. 估价时点前若干年的平均收益C. 估价时点以后的未来预期正
11、常收益D. 估价时点前最高盈利年份的收益(24)有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。 A. 30B. 40C. 50D. 60(25)采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。 A. 资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠B. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+投资带来的优惠C. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠(26)某
12、房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。 A. 被烧损前的状况B. 被烧损后的状况C. 被烧损前与被烧损后的差异状况D. 未来修复或重建后的状况(27)有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。 A. 400B. 450C. 500D. 540(28)某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元
13、。 A. 180B. 196C. 200D. 300(29)当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。 A. 通货膨胀影响B. 投资利息因素C. 资金时间价值D. 投资风险补偿(30)对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。 A. 比较法B. 收益法C. 成本法D. 路线价法(31)某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/、3260元/、3440元/、3620元/、3800元/、3980元/，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元/。 A
14、. 4120B. 4149C. 4184D. 4216(32)基准地价系数修正法的基本原理是（）。 A. 收益原理B. 替代原理C. 地租理论D. 区位理论(33)某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。 A. 19%B. 21%C. 23%D. 25%(34)若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。 A. 78%B. 85%C. 117%D. 150%(35)在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 A. 估价师声明B. 估价的假设和限制条件C. 估价方法D. 估价对象二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个
