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1、公租房实施现状调查研究 项目人员：州芹、仲平平、于顺心 所在学院： 弘深学院 指导大学20012年9月公租房实施现状调研摘要住房是人们最基本的需求之一,温总理曾经说过:住房问题不仅仅是经济问题,更是影响社会持续稳定大环境的民生问题,所以,稳定房价并提供基本的住房保障是国党各级各任政府的首要职责。而大力发展公租房的建设,完善保障性住房体系,符合我国广大人民群众的切身利益,有利于促进社会的和谐稳定。特别是要搞好公共租赁住房的建设管理,让国家相关政策惠及中等偏下收入的人群,比如说处于夹心层的刚毕业的大学生、存在住房困难的居民以及外来的务工人员等,希望能够实现人人居有所处的宏伟目标。文章主要通过以下几
2、个方面对市总共租赁住房的若干问题进行调查和研究,最后我们根据具体的问题及现状建立灰色模型对其进行分析并提出相关的建议： 一、发展公共租赁住房的必要性。对于这个问题我们主要通过对以下两个问题的调查研究得出：1、以往保障房的问题。2、公租房与廉住房和经济适用房的比较。 二、关于公共租赁住房的相关政策。我们根据查找了解相关的公共租赁住房是如何分配、公共租赁住房的租金以及租赁问题还有在公共租赁住房期满后的购买问题相关政策与保障措施。 三、对所有的调查容进行分析,归纳。在为期一年的调查研究中,我们前后发放了一千多份调查问卷获得了大量十分重要的数据,我们利用相关的统计图表对这些数据进行了分类归纳。 四、建
3、模。参考了市统计年鉴官方数据并根据我们所归纳出的数据,根据灰色模型建立灰色模型得对公租房的短期需求量进行预测。 五、文章第五部分总结出本文结论。 / 目录第一章 发展公共租赁住房的必要性11.1 以往保障房的问题11.2 公租房与廉租房和经济适用房的比较11.2.1公租房与廉租房比较11.2.2公租房与经济适用房比较21.3发展公租房的必然性2第二章 关于市公共租赁住房的相关政策32.1 市公租房的建设32.2.1申请条件32.2.2公租房的申请程序32.2.3公租房的分配323租金租期问题42.4 期满后的问题42.4.1期满续租42.4.2期满申购4第三章 公租房的实施现状分析及建议43.
4、1 公租房问卷调查及其分析.43.1.1 群众在选择公租房是重点考虑的因素.5 3.1.2 申请公租房的群众的月收入53.1.3 群众对于公租房的期待程度63.1.4 群众对公租房的实施管理及监督制度方面的满意程度73.1.5 群众对居住于公租房的具体意见73.1.6 群众对公租房未来发展的预测83.2关于市公租房发展及管理制度的建议93.2.1 完善并创新公租房小区的物业管理制度。93.2.2 建立阶梯型租金为主的公租房租金制度103.2.3 公租房定价可以适当的采用收入联动机制103.2.4 完善法律体系,加强对公租房质量建设的监督管理103.2.5建立更加完善的准入和退出机制113.2.
5、6 完善住房公积金制度11第四章 市公共租赁房短期需求预测研究124.1 公共租赁房短期预测必要性124.2 灰色预测模型简介.12 4.2.1灰色模型的分类. .12 4.2.2灰色模型的优势.12 4.2.3GM模型的建立. . .12 4.2.4模型检验.134.3 灰色预测模型建立的前提.144.4 市公共租赁房供给量灰色GM1,1预测模型的建立.144.4.1 级比检验、建模可行性判断.164.4.2 灰建模过程.164.5 残差分析20第五章 结论21参考文献22第一章 发展公共租赁住房的必要性1.1以往保障房的问题随着城市住房向着市场化和商业化迅猛推进,部分城市房价也随之一路飙升
6、,中低收入群体无力购房的状况日益突出,并逐渐成了严重的社会问题之一,保障性住房的建设,成了当下政府和民众关注的热点。十一五期末,全国廉租住房制度保障围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；20XX底前,东部地区和其他有条件的地区要将保障围扩大到低收入住房困难家庭。但是现如今房价却一路飙升如下图所以光是保障低收入居民的住房问题已经不能解决住房问题,对于如刚毕业的大学生等处于中层收入与低收入的夹心层,他们既没有办法买房又不能申请到保障性住房。1.2公租房与廉租房和经济适用房的比较1.2.1公租房与廉租房比较 所谓廉租房是指政府采用租金补贴或实物配租的方式,向低于城镇居民最低生活水平
7、且住房存在困难的家庭提供的保障性住房。公租房的全称是公共租赁住房,它从定义上出发应该属于可支付租赁住房体系。何谓可支付租赁房？顾名思义,就是通过支付一定额度的租金来取得若干长时期的房屋居住使用权,廉租房、公租房都包括在其中。其中,廉租房由国家政府来确定适当的租金价格,房屋租金价格相对较低,并且还会有相关一些租房补贴。公租房在其建设以及投入运行的过程中,由于国家政府的保障政策,租金一般会比廉租房的租金稍高,但却远远不及流通于房地产市场的商品房的租金,是政府保障下的房地产市场运转特例,又可称之为租赁型保障住房。2006 年,国务院出台相关规定,要求各级地方政府按照一定比例在当地土地出让净收益中划出
8、一部分,投入到廉租住房的建设,同时为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷优惠及便利。自此,廉租房的建设开始进入一个新的发展阶段。但多年以后的今天,现有的廉租房数量仍然没有覆盖所有符合标准的中低收入人群。因为设置的标准过低,大量被排斥在适租住标准外的人群仍然无力购买住房。廉租房政策出台以来,争议较少,因为不会造成国有资源流失,廉租房只能解决中低收入群体住房问题,对社会安定和谐具有一定积极作用。由于中国人民传统观念的影响,每个家庭都希望拥有一套自有产权的住房,从这个角度来讲廉租房只起到了缓解的作用,并没有真正解决民生中住房的根本问题。廉租房只能出租不能出售,公租房如果租了 5 年或 10 年,用户希
9、望变成产权房,可以根据公租房管理制度来转化,如果是自己用,补一些税费等手续就可以转化。这些就是公租房与廉租房最根本的区别。1.2.2公租房与经济适用房比较 经济适用房是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房兼具经济和适用两种性质。适用的意思是指住房在初始设计和建筑标准上着重强调住房的舒适效果,而不是降低建筑标准。经济性是指从价格上来讲,房屋的价格低于市场价,不会超出中收入人群的经济承受能力。因为,经济适用房的推出是住房保障体系的一部分,是国家和政府为解决中低收入人群住房问题而建设的普通住房,所以减免了工程建设报件中的部分费用,使得成本低于
10、市场普通商品房。然而,经济适用房自出台以来一直颇具争议,其中最大的问题便是经济适用房的退出机制还不完善。中低收入人群买了经济适用房,过个几年,补了土地出让金,就可以卖给任何人发横财。而公租房则首先强调的是公字原则,即归国家所有。家庭低成本使用,如果不租了,退租后仍然归属国家。如果住了多年,可以把公租房变成产权房。但把公租房变成产权房后,如果再想退出就只能退还给公租房管理部门,再转给低收入人群,不能当作商品房自由买卖,而且政府将成立公租房管理局作为国土房管局的下属副局级单位负责管理公租房,这就完善了目前争议较大的经济适用房回购制度,有效避免了国有资源的流失,这应当算作公租房较之经济适用房而言最大
11、的一个优势。13发展公租房的必然性现在我国城市化进程已进入到加速发展阶段,城市人口的快速增长带来了对住房的大量需求。住房问题已成为关系国计民生的大问题,政府作为市场经济下的宏观调控者,有责任通过社会福利和社会保障等国民收入再分配手段来解决中低收入阶层对住房的需求,以维护社会的和平稳定。公租房政策的出现使得房地产市场的供给渠道更加完善,是政府解决住房这一民生问题的重要体现。公租房,不仅完善了住房保障体系,也是中国解决民生问题的重中之重,同时,公租房的出炉,使得我国住房供应结构有与国际接轨的趋势。 前面我们比较研究了公租房与廉租房以及公租房与经济适用房。我们得出公租房在以往的保障性住房的基础上完善
12、了原来的保障性住房的缺点,相较于廉租房来讲廉租房只能出租而不能售出,而公租房不仅能够以一个比较低的价格出租,在租期满5年的还可以相当低的价格回购,这样就有了一套产权属于自己的住房；相较于经济适用房来讲经济适用房最大的弊端就是经济适用房的退出机制目前并不完善,而公租房则很好的避免了这个问题,并且避免了国有资本的流失。所以公租房的发展是必然会得到广大群众的认可的,它对于解决住房问题有非常大的促进作用,所以公租房是保障性住房发展的必然。二、关于市公共租赁住房的相关政策21 市公租房的建设的情况与相似,购房多来自刚性需求。从20XX2月28日开建第一个公租房项目以来,今年上半年主城区开工建设6个公租房
13、楼盘,总投建面积在750万平方米以上,加上今年在郊区启动的250万平方米公租房项目,今年启动的公租房项目面积将达到1000万平方米。20XX,全市将开建1000万平方米公租房,其中主城 750 万平方米；明年再根据情况安排建设1000万平方米。暂行办法规定,公租房通过新建、收购、改建等多种渠道筹集,新建公租房可以是成套住房,也可以是集体宿舍。公租房建筑为高层电梯房,容积率为3.54.0,进行简单装修,自购家具后可直接入住；每5户设一个地下停车位；小区绿化率在5%左右。公租房户型分布比例：50 平米以约占60%,5060 平米约占25%,6080平米约占 15%。2.2房屋分配2.2.1申请条件 根据暂行办法,只有年满 18 周岁,并且有稳定工作、收入来源和租金支付能力,才能申请公租房；符合相应收入标准限制的以下群体均可申请,且无户籍
