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1、山东铭苑住宅小区开发建设项目申请报告LGZ2006221#市工程咨询委员会#市工程咨询院二六年十一月目录第一章项目申报单位情况11.1项目法人简介11.2项目申报的理由1第二章拟建项目情况32.1 #概况32.2 房地产业供求分析52.3 建设项目SWOT分析62.4 建设规模和内容92.5土建工程92.6配套设施102.7消防142.8物业管理152.9项目实施计划162.10投资估算172.11 资金来源与筹措20第三章建设用地与相关规划213.1 地理位置213.2 自然条件213.3交通条件243.4配套条件243.5总图布置25第四章节能27第五章环境影响分析29第六章经济和社会效益
2、分析316.1经济效益分析316.2社会效益评价34附件一、企业法人营业执照二、组织机构代码证三、中华人民共和国房地产开发企业资质证书四、建设项目选址意见书五、土地证明六、环境影响审批意见七、项目规划布局图A. 第一章项目申报单位情况1.1项目法人简介山东#房地产开发有限公司成立于2006年8月，2006年8月28日取得房地产开发暂定资质，公司注册资金3000万元，法人代表。面对新兴房地产开发市场，公司领导开拓进取，创新发展，汇集各界精英，进军房地产这一朝阳产业。公司内部机构设置完善，各专业配备齐全，其中，高级技术人员3人，中级技术人员10人，初级技术人员2人，公司总工程师、总经济师、总会计师
3、，均具有相关专业中高级职称。公司构建了一个知识型、专业化的房地产开发团队。公司将积极响应县委、县政府“发展优势产业，实施追赶战略，构建和谐社会，建设拼赶#”的号召，以超前的经营服务理念，运用战略的发展眼光，汇聚现代化科技和高素质专业技术人才的强大力量，内强管理，外树形象，与时俱进共创#县房地产事业的辉煌明天。 1.2项目申报的理由一、符合#县总体规划要求提高城市化水平是我国近几年提出的构筑市场经济的重中之重。作为支柱产业房地产业在城市化发展过程有着举足轻重的作用，是推动城市发展的巨大动力。二、为城市居民提供一个舒适的居住环境随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高，人们的居住观念也发生了
4、很大变化，人们开始向往环境良好、智能化管理、服务完善的高品位住宅空间，本项目位于市区黄金地段，是理想的居住场所。项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则，体现人文与自然的和谐统一，积极倡导绿色环保人居理念，努力构建#首席#生态生活社区。三、满足老百姓的住房需求“居者有其屋”一直是千百年来中国人的一个理想，它被视为百姓生活的一个最基本的问题。温家宝总理在的政府工作报告中，一再强调要“以人为本”，就是要求我们应当关注民生问题，满足广大人民群众的基本要求。“居者有其屋”也就必然成为我们党和政府所必须解决的问题。随着人民生活水平的提高，购房需求量增大，供求矛盾突出。开发建设居住小区，对于构建
5、和谐社会，促进经济发展、社会稳定具有重要作用。四、带动相关产业和地方经济共同发展房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面所发挥着巨大的作用。B. 第二章拟建项目情况2.1 #概况#县位于山东省东南部，地处著名的沂蒙山区腹地，因位于山东省第二高峰蒙山之阴而得名。气候温和，四季分明，年平均气温12.8，正常年份降水量800毫米以上，
6、无霜期平均196天。全县总面积1605平方公里，其中山地丘陵占94%，现辖9镇2乡、460个行政村、53万人口，其中农业人口45.7万。是“全国双拥模范县”、“全国社会文化先进县”、“全国体育先进县”、“全国科技先进县”、“全国果品生产百强县”。#县基础设施完善。县内交通便利，干线公路全部硬化，乡乡通柏油路，通车总里程达947公里。京沪高速公路穿过#全境。沂蒙公路、205国道纵贯南北，兖石公路横穿东西，县城距铁路干线30公里，距日照港150公里，距济南机场160公里。全县村村通程控电话，市话达到25.3部/百户，无线寻呼和移动电话与全国联网，基本形成了现代化的通讯网络。电力供应充足，完全能够保
7、证经济建设和人民生活的需要。县城座落在汶河岸边，碧水环绕，绿地如茵，景色秀丽，城内公园、舞厅、高档宾馆等服务、娱乐设施配套齐全，并建有三星级标准的汶河大酒店、东蒙避暑山庄。工业体系门类齐全、初具规模。长期以来，#工业发展缓慢，改革开放以来，在各方共同努力下，#工业得到较快发展。目前，全县已基本建成了以啤酒、白酒、纺织、建材、花岗石板材、机械加工为主的、门类较为齐全的工业体系。改革开放以来，#县不断加大开放力度，大搞对外经济技术合作，先后与香港特别行政区及新加坡、美国、德国、加拿大、澳大利亚、韩国、日本、联合国妇女儿童基金会等30多个国家、地区和国际机构建立了友好合作关系。2005年，在县委的正
8、确领导下，全县紧紧围绕“发展优势产业，实施追赶战略，全面建设小康社会”的总体思路，依靠广大干部群众，抓住重点搞突破，铺下身子抓落实，全力加快追赶步伐，圆满完成了县十四届人大二次会议确定的任务目标，全县上下呈现出经济繁荣发展、社会政通人和、人民安居乐业的大好局面。全县生产总值提前一年突破50亿大关，完成50.1亿元，比上年增长18.2%；全社会固定资产投资22.2亿元，增长51.2%。经济发展实现新跨越。工业规模快速膨胀，效益持续走高。规模企业总数突破100家，达到115家，规模以上工业完成总产值30.3亿元、增加值9.03亿元，分别增长32.9%和27.7%；实现利税2.8亿元，其中利润1.2
9、4亿元，分别增长26.2%和46.3%；产值利税率9.27%，继续保持全市上游水平。汶河路景观大道建成通车、西环路建成通车、云蒙路改造通车、污水处理场建成投产，城市热电供暖管网敷设基本完成，城建重点工程全部顺利完工进一步提升了城市形象；近期审核通过了20052015年县城总体规划及小城镇建设总体规划，出台了一系列县城规划区综合管理办法，建设#生态#的大格局基本形成，并将得到逐步实施和完善。2.2 房地产业供求分析一、总的市场供给趋势 1、房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。经过近几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越
10、成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。 2、房地产供给将向多元化方向发展。配合住房制度改革，城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。二、#县房地产开发现状#县房地产开发企业起步较晚，规模大都较小，受市场、资金等诸多因素的影响，房地产开发总量偏小。近两年，虽开发了部分商品住宅，供需矛盾有所缓解，但供应的单一性矛盾比较突
11、出，住宅设计理念落后，建设标准较低，住宅品质较差，随着人们生活水平的不断提高，改善居住条件的生活观念越来越强烈。开发中档高品质住宅满足人们日益增长的住房需求十分必要，具有良好的市场前景和深远的社会意义。 三、市场需求预测 #县城区居住总人口为78924人、26301户，人均居住面积为20.5平方米，人均居住面积在10平方米以下的3200户，无房户1500户，因拆迁需要安置的有210户。2005年底#县人均居住面积不足为22平方米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到3035平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。“衣食住行”是老百姓日常生活中的四件大事，在衣食无忧之后，“住”在人们心中的分量越来
12、越重，必将成为今后人们的消费重点。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，增量住房市场还存在较大的发展空间。2.3 建设项目SWOT分析一、优势- “S”（Strengths）1、政策优势本项目的建设符合城市总体规划，符合国家的法规政策，并且项目建成后，能够提升#县居住的整体水平，进一步促进#县经济建设的快速发展。2、地理位置优势#铭苑位置优越，东接三公路，西接刘洪路，东西贯通，交通便利。项目周边无工厂，无噪声源，无污染源，东临汶溪公园环境静谧优雅，是休闲居住的理想场所；项目1.5公里半径内，有#教学质量最好的#一小、#一中两所学校，项目距鸿达商场、购物中心、桃源超市、长途汽车站仅有1公里路
13、程。居民就学、就医、购物、出游十分便利。优越的地理环境为项目的开发建设提供了有利的条件。3、项目设计方案优势项目由上海同济大学担纲设计，户型设计新颖，套型丰富，以52套型为主，户型采用落地飘窗，设观景生活阳台，与自然无限亲近，顶层设露天晒台，独享私家花园，远眺巍巍蒙山，近观汶水潺潺。部分复式住宅适宜两代人的大户人家居住，完美诠释儒家孝道传统美德。二、劣势“W”（Weakness）本项目投资较大，建设初期资金筹措压力较大，建设单位应制定周密的融资方案，以确保项目建设顺利进行。项目建成后资金的回笼速度是影响项目效益的关键因素，应注意在建设初期就做好营销工作，以确保项目取得良好的经济效益。三、机遇“
14、O”（Opportunity）1、城市发展提出了更高的要求从城市居民消费需求来看，消费者都渴望得到更好的居住环境，对居住小区的功能、环境、提出更高的要求。居住区向配套、环境、物管和教育的综合性多功能方向发展成为最新发展模式。2、项目规模适度，项目方案设计新颖，有机会引领住宅消费时尚理念，建立良好的市场形象，使项目持续市场旺销的势头。3、本项目周边企事业单位有供电公司、蒙#泥厂、银麦啤酒有限公司、公路局、一中、汽车站等单位。各单位效益良好，购买力旺盛，能为项目带来稳定的客源。四、威胁“T”（Threaten） 同业竞争是项目所面临的主要威胁。#县房地产业近两年发展较快，先后成立有5家房地产企业强
15、势入主#房地产市场。各公司相继推出各种档次、规模不一的住宅项目，尽管本项目具有独特的竞争优势，但仍应注意提高小区的建设质量和综合配套水平，加强小区的物业管理，建出自己的特色，形成独特的风格，从而在同业竞争中脱颖而出，独具领先优势。另外，受国家宏观政策调控，政府采取的抑制房价上涨等政策的影响，市场供求关系将发生一些变化，预计房价增幅将逐渐趋缓，这也是一个值得注意的问题。2.4 建设规模和内容序号名称单位数据备注1项目总用地面积平方米179842总建筑面积平方米27550 住宅面积平方米26500商务面积平方米10503总户数户2404居住人数人7505建筑系数%28.26容积率1.537绿化面积平方米43738绿化系数%35本项目用地17984平方米，总建筑面积27
