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1、篇一：房屋买卖合同纠纷起诉书起 诉 书原告：陈瑶瑶 女 汉族 1988年01月24日诞生 身份证号住址： 联系电话：被告：张春鹏 男 汉族 1969年08月10日诞生 身份证号住址： 联系电话：案由：房屋买卖合同纠纷诉讼恳求：1、恳求法院依法判决被告履行房屋买卖合同义务，将北京市朝阳区广渠路28号210号楼16层1908a的房屋全部权过户给原告；2、恳求法院依法判决被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币200000元；3、本案诉讼费及其它相关费用由被告担当。事实与理由：2012年7月25日，原告经北京市嘉禾家美房地产经纪有限公司介绍，与被告签订了关于北京市朝阳区广渠路28号210号楼
2、16层1908a的房屋买卖合同，并于当日交付了购房定金人民币50000元。双方同意，被告应协作原告在合同签订后一个月内（即2012年8月25日前）办理完毕该房屋过户事宜，原告亦多次督促被告履行合同义务，进行网签及后续房屋过户事宜，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。依据约定，被告拖延逾期办理过户手续视为违约，被告应支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币200000元.原告购买本房屋是为年底结婚作为婚房运用，被告迟迟不履行房屋过户义务已经给原告造成了诸多损失，无奈之下诉至法院，恳求法庭依法判决被告依据合同履行义务，将房屋过户给原告，并赔偿原告损失，以维护原告的合法权
3、益。此致北京市朝阳区人民法院原告：日期：1篇二：房屋买卖合同纠纷案例分析房屋买卖合同纠纷案例分析房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋全部权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一）售房广告引发的纠纷众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及承诺，主要情形有：（1）向购房人供应某些
4、购房实惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房运用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。 案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣扬广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定， “开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商复原，不能复原的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时
5、才发觉楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主担当总房价款3%的违约金。案例二，北京某高档小区在售楼时在宣扬资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精致装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商担当违约责任。一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及
6、对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和承诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和承诺的内容应当认定为合同内容。最终调解结案，开发商赐予肯定经济补偿。但是，同样案例，假如要求解除合同，法院驳回诉讼恳求。案例三，贻成尚北新风系统案例。案例四，贻成综合大厦土地运用年限案例。土地变性后，运用年限未变。 法律分析：适用法律：实践当中解决此案件的主要依据是最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明第三条，“商品房的销售广告和宣扬资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明
7、和承诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当担当违约责任”。通过上面案例，购房者基本售房广告纠纷一般有两种诉求：一是要求开发商担当违约责任和赔偿相关损失；二是要求解除商品房买卖合同，并赔偿相关损失，损失主要为购房款的利息损失及房屋升值带来的差价损失。在第一种诉讼恳求中，若商品房买卖合同中对违约责任有规定，则购房者干脆依据合同约定之数额恳求违约赔偿金，案例一。但大部分时候，合同中并未约定开发商的具体违约责任，天津市房管局的版本仅对开发商延期交房、办证、面积差异、设计变更等进行了违
8、约责任约定，补充条款是开发商自行拟定，仅对购房者进行了诸多约定，很少约定自身违约责任，这种状况下，估算损失大小存在困难，法官一般倾向于调解结案；在其次种诉讼恳求中，购房者主要是依据合同法第94条之规定恳求解除合同。从法理上来讲，购房者能否行使解除权的依据是违约方的违约行为是否构成根本性违约，只有在违约方的违约行为构成根本性违约的情形下，才赐予守约方解除合同的权利。合同法第94条规定的几种情形，则是法律上对根本性违约的行为做列举，在列举的五种情形中，销售广告不实可套用的主要是该条第4款之规定“当事人一方拖延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”因此，须要法院对案件进行审查，推断广告不实
9、的违约行为是否导致合同目的不能实现，依据商品房买卖的通常目的而言，应从一般人的一般生活阅历及交易习惯的角度考察，对于商品房销售广告中开发商许诺但是最终没有订入合同而成为合同条款的事项及内容，虽然事后在客观上对购房人买受该商品房目的产生了不良影响，但双方尤其是买受人在订立合同时竟没有办法该内容，至少说明该内容并非是买受人在订立合同时首先考虑的问题，从这一角度看，因商品房销售广告许诺没有订入合同致使该内容的法律地位不稳定而引起的纠纷，买受人也有肯定的可责性，如上述案例中，开发商对周边环境、配套设施问题上的许诺没有到位，法院认定为一般违约，合同接着履行，赔偿酌定裁量。售楼员的许诺，有无证据是关键。（
10、二）认购纠纷认购是指在商品房买卖合同过程中，双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前签订文书的行为，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订的文书名称五花八门，有叫“认购书”，有叫“订购协议”，还有叫“房号保留协议”的。这方面的案例：案例一，周某应房产公司要求与其签订房产认购协议书，并交付了定金2万元，约定购买该公司开发的一处房屋。当时该公司声称该房屋的肯定不存在抵押等状况。签订协议后，周某遂于约定日期携带购房款到房产公司打算正式签订商品房买卖合同，签订合同前，周某经向产权机关查询得知他预订的该套住宅已于认购协议签订前抵押给银行。周某遂拒绝签订商品房买卖合同，并要求房产公司返还定金
11、2万元;并提出在房产公司解除对该房屋的抵押后，双方再签订商品房买卖合同。但房产公司不愿退还已收取的定金。周某遂将房产公司告上法庭，要求法院判令该公司撤销房产认购协议书，返还已交的2万元定金并加倍赔偿2万元。开庭后，房产公司辩称：该房产的确已抵押给银行，但公司在与周某签订协议之前，已告知周某房产被抵押的事实，银行也同意公司销售被抵押的房产，何况目前周某没有遭遇任何损失。由于周某没有按时签订商品房买卖合同，已经违约，故公司不退还购房定金的行为并无不当，恳求法院驳回其诉讼恳求。法院审理后认为，由于房产公司在订立房产认购协议书时，没有照实向购房者说明房产已被抵押，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同
12、纠纷案件适用法律若干问题的说明作出判决：撤销双方签订的房产认购协议书，房产公司返还周某已付购房定金2万元，并支付赔偿金2万元。案例二，陈某与某地产公司签订房产定购协议书，约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元。协议另载明：陈在签订定购协议时已具体阅读和了解星星公司在销售现场公示的商品房买卖合同范本、补充协议等购房文本的内容。同年4月19日，陈签订商品房买卖合同时，认为该合同的补充协议有很多不公允条款，两次发函要求修改不公允条款。最终双方扯皮起诉到法院。法院审理后认为：该协议明确载明：陈已具体阅读和了解该商品房买卖合同范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签
13、订正式的商品房买卖合同，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼恳求。实践中，开发商拟定的订购协议往往把自身的责任推的一尘不染，工作时出具的订购协议，换签商品房买卖合同的时间无法确定，开发商将在建工程抵押给银行，在未撤抵押前无法网签正式商品房买卖合同，这时签订正式合同的时间会约定为：自开发商通知之日起几日内换签商品房买卖合同。究竟什么时候通知没有约定，有时长达几个月，使购房者错过贷款实惠政策或赶上不利政策，审查合同时留意此方面。法律分析：适用法律：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明第四条“ 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假
14、如因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，应当依据法律关于定金的规定处理；因不行归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经依据约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的说明第115条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”这类纠纷主要集中在两方面：第一，订购协议的效力问题；其次
15、，定金罚则问题。1、依据我国法律以及相关司法说明，效力问题可以分两种种状况分别分析。 首先，假如双方签订的商品房订购协议不具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同十三项（下称“十三项”）主要内容，（附：商品房销售管理方法第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和居处；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付运用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；篇三：房屋买卖合同纠纷中的问题房屋买卖合同纠纷中的问题近年来，随着我国房地
16、产业的不断发展，由此而产生的房屋买卖纠纷案件也不断增多，这类案件争吵的标的一般较大，案情又困难多样，处理不当，很可能造成冲突激化，影响社会稳定，现就此类案件处理中出现的部分问题阐述一下处理的方法和法律观点：一、关于私有房屋买卖合同效力的确认这个问题是处理和解决房屋买卖纠纷首先应当解决的问题，私有房屋买卖是私有房屋全部权产生转移、变动的重要缘由，然而房屋是重要的不动产，房屋的买卖与一般动产的买卖有着不同的要求：1、房屋买卖合同为要件合同，依据中华人民共和国城市房地产管理法第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同”由此可以看出房屋买卖合同应以书面形式，从而解除了口头形式达成房屋买卖合同。2、
