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1、安生乡休闲农庄项目预可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1项目概况11.2可研报告编制依据和研究范围2第二章 项目建设背景与必要性32.1项目建设背景32.2项目建设必要性3第三章 市场分析与预测53.1市场分析53.2市场预测6第四章 项目选址及建设条件84.1项目选址84.2建设条件8第五章 建设内容及规模115.1建设内容115.2建设规模11第六章 工程建设方案126.1规划理念126.2规划原则126.3建设方案136.4建筑设计136.5建筑装修和防护146.6结构设计146.7给排水设计156.8电气设计166.9消防设计17第七章 环境保护187.1施工期环境影响分析187
2、.2营运期环境影响分析21第八章 节能方案分析228.1建筑节能措施228.2用电节能措施258.3给排水节能措施26第九章 项目工程管理与劳动保护279.1工程管理279.2劳动保护28第十章 项目实施进度安排3010.1项目前期阶段3010.2项目准备阶段3010.3项目实施阶段30第十一章 投资估算与资金筹措3111.1投资概况3111.2资金筹措31第十二章 招投标方案3212.1编制依据3212.2招标范围3212.3招标组织形式3312.4招标方式3312.5招标信息发布33第十三章 经济效益分析3413.1分析说明3413.2经济效益分析34第十四章 社会效益分析3514.1项目
3、对当地经济发展和社会稳定的影响3514.2项目对当地相关产业发展的影响3514.3项目对合理利用自然资源的影响35第十五章 研究结论与建议3615.1研究结论3615.2建议361安生乡休闲农庄项目预可行性研究报告第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称安生乡休闲农庄项目1.1.2项目选址拟建项目选址于安乡县安生乡星港村省道S302旁。该区域对外交通便捷，环境安静，工程地质及水文地质条件较好，基础设施配套完善，周围没有易燃易爆、噪声和散发有害气体、强电磁波干扰等污染源，均符合有关安全卫生环境保护标准。大杨树大桥即将通车，官垱大桥和荆八公路改造工程即将开始动工，大大优化了安生乡交通条件。1
4、.1.3建设内容及规模1、土建工程项目拟用地面积10亩。根据该农庄的地理特点及功能作用，划分为4个功能区。即：中心服务区、垂钓休闲区、时令蔬菜种植区、停车场。（1）中心服务区中心服务区以S302边建筑面积1500平方米的酒店一座，其中按比例设有旅馆、商店、餐厅、舞厅等。（2）垂钓休闲区中心休闲区后占地5亩的精养池塘（3）、时令蔬菜种植区时令蔬菜种植以发展村大棚种植为主，突出蔬菜种植的反季节性，为旅游者提供一个可观赏、采摘、习农的农家乐旅游地。（4）停车场酒店前设占地500平方米的停车场。2、配套工程本项目配套工程包括道路及场地硬化、绿化工程、供配电、给排水及消防工程等配套设施工程。1.1.6项
5、目建设实施进度为了加快工程建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设进程中的各项管理工作，编好施工组织设计，搞好安全施工，项目建设工期12个月。1.1.7总投资及资金筹措1、总投资估算建设项目总投资为300万元，其中中心服务区投资250万元、休闲垂钓区20万元、时令蔬菜种植区20万元、周边配套设施投资10万元。2、资金筹措项目所需资金全部由项目单位通过多渠道融资方式解决。1.2可研报告编制依据和研究范围1.2.1编制依据1、中华人民共和国城市规划法；2、城市用地分类与建设用地标准；3、安乡县城总体规划（2000-2020年）；4、安乡县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）；5、国家发
6、改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；6、建设单位提供的其他相关资料。1.2.2研究范围本可研报告依据国家有关部门政策、规程、规范等，对项目建设背景与必要性、市场分析与预测、项目选址与建设条件、建设内容与规模、工程建设方案、环境保护与节能措施、项目建设实施进度计划、投资估算和资金筹措、招投标方案、财务评价及社会效益等方面进行分析研究。第二章 项目建设背景与必要性2.1项目建设背景进入21 世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而“农家乐”旅游项目则是这个市场中不容忽视的中坚力量。国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使“农家
7、乐”旅游项目成为吸引众多投资者的行业之一。每年中国的各个大中小型城市都会有一批新的“农家乐”旅游项目新起，但是行业内巨大的竞争压力也会使得一部份投资者退出这一市场。经过多年的发展，“农家乐”的娱乐方式已经受到了市民的普遍认可。因此，在安乡县，“农家乐”已成为了整个市场上一道独特的风景线，极大地丰富了人们日常生活。安乡县的“农家乐”旅游项目还没有饱和，根据安乡县人的消费习惯，特别注重精神消费及享受消费，据资料统计在这一块所投入的资金大约占月工资的10.6%，可见，市场潜力相当大。尽管如此，由于地理位置、经营理念、管理方式以及发展战略的差异使得各地“农家乐”目前的经营状况都不一样，所谓优胜劣汰，适
8、者生存。面对安乡县的消费需求，结合安乡县发展现状，现正着力开发一个安乡县安生乡休闲农庄项目，以提高安乡县的服务业发展水平。2.2项目建设必要性2.2.1项目建设是现代旅游业发展的需要当前，回归自然，走近农家生活已成为现代旅游业发展的必然趋势，借助现有的日光温室等农业设施开发“农家乐”旅游项目，既可充分挖掘潜在的旅游资源，为旅游者提供一处体验农家生活、返朴归真的旅游场所，还能更好地展示安乡农业、农村建设中取得的先进成果，符合旅游业发展的需要。2.2.2项目建设是当地经济快速发展的必然趋势在改革开放政策的指引下，全乡各项事业都取得了长足的发展，2012年全镇农民人均纯收入达6219元。近年来，通过
9、调整产业结构，全乡特色优势产业得到长足发展。随着旅游业的兴起，旅游产业作为新的经济增长点已经受到乡党委、政府高度重视。利用现有的农业优势大力发展旅游业，已成为安生乡经济发展不可缺少的一部分。2.2.3项目建设是安生乡农民快速致富奔小康的需要。安生乡临近黄山旅游风景区，距县城仅半小时车程。目前，农业生产已取得了较好的经济效益，农民的积极性很高，如果再利用现有设施农业开发“农家乐”旅游项目，发展旅游业，既能够解决一部分农业剩余劳动力，还能增加农民经济收入，是一个一举两得的项目。第三章 市场分析与预测3.1市场分析安乡县位于湖南省北部，北顶湖北省公安县、石首市，南抵汉寿县，东连南县，西界鼎城县、 澧
10、县、津市市。 南北长71公里，东西宽30公里，总面积1087平方公里，其中耕地64.28万亩,总人口587378人（2009年末）。全县设8镇、11乡。盛产稻谷、棉花、油菜、鲜鱼、油 菜、柑桔、芦苇等，素有“鱼米之乡”美称。境内气候温和、雨量充足、河网密布、土地肥沃、物产丰富，是全国商品粮、商品鱼、商品棉、商品油和禽蛋、珍珠生产基地，还有大量的芦苇、林业资源可供开发利用，其他农副产品如家禽、黄麻、苎麻、亚麻、食用菌、莲藕、蜂蜜、黄花菜等质优量足，具有很大的开发潜力。水面资源丰富，共有水域面积37719公顷，占县域面积的34.7%，其中可养水面近11万亩，全县共有百亩以上的湖泊、哑河230个，其
11、中珊泊湖总水面23000亩，年产鲜鱼近300万担。旅游资源丰富，全县已发掘不同历史时期的墓葬遗址22处，特别是位于湘鄂两省交界处的黄山头国家森林公园，千里平川，一山独秀，花草奇异，古迹繁多，湖光山色，交相辉映，为汉寿县难得的旅游休闲胜地。县内旅游资源丰富，有奇异壮美的自然风光，悠久灿烂的历史文化，丰富多彩的文物古迹。由于地域辽阔，地形多样，气候特殊，形成了绿洲、浅山、高峰自然景观县，为发展休闲、攀援、寻奇，创造了得天独厚的条件，由于其独特的气候，保存了丰富的历史文物资源，有可供游览观光和研究的古建筑群、古遗址等文物景点160多处，馆藏文物4万件，其中国家级文物保护单位5处， “农家乐”旅游休闲
12、方式已逐步替代城镇居民传统的思想观念，城东生态农业观光旅游县初具规模，现已形成以体验农家生活，观赏田园风光为特色的新的旅游景观。民俗风情浓郁，文化生活丰富。近年来，在县委、县政府的高度重视下，我县旅游产业得到了长足的发展，仅2008年上半年投资5535.25万元，开发建设了众多的旅游景点，使我县旅游基础设施大大改善，基础设施建设步伐加快，旅游接待能力增强，全县现有三星级旅游涉外宾馆3家，国际旅行社1家，国内旅行社6家，旅游定点商店4家，医院3家，风味小吃市场2个，从业人员3000多人。国内旅游近年来出现了迅速发展的趋势，游客数量成倍增长。1999年全县达30多万人次，较1998年增长了19.3
13、9%，高于全省的平均增长速度。对安乡县及周边居民来说，旅游目的地一般为近郊旅游景点，出行周期随节假日变化较大，消费重点多集中在饮食、娱乐等方面。黄山头镇“农家乐”旅游项目的开发建设，必然会吸引部分人前来此旅游观光。另外，从旅行社外联情况看，近年安乡县旅行社接待的多日游的游客很少，接待一日游的游客年均5多万人次。来安乡县旅游的外地游客多是过境客，在安乡县的停留时间短，消费重点主要集中在饮食、住宿、观光和交通等方面。消费额在180元左右，对接待设施和服务要求较高。安生乡休闲农庄项目的开发建设，将极大的丰富生态农业观光旅游区旅游功能，延长这部分旅游者前来旅游观光的时间，提高城东生态农业观光旅游区的旅
14、游综合收入。3.2市场预测3.2.1游人规模测算近年，主题公园知名度游乐极大地提高，且这几年兴起的生态旅游热、和人们崇尚自然、回归大自然热，都给了安生乡农庄旅游风以及大庄科乡一次开发的绝好机会。同时，对于本地的游客来说，对于现有古迹都已参观游览过，现在正转入回归自然之中，尤其是青年人更加追求自然和热爱自然，安生乡休闲农庄必定是他们游览追求的目标。本地居民市场一般可分成如下几个层次：青少年市场：其旅游者一般热衷于农业观光项目的探奇性、娱乐性、品尝性、习作性等内容。中老年市场：旅游者热衷于观光、文化、品尝、健身、购物等内容。专业市场：旅游者热衷于科研、文化、书画、采风、购物等内容。商贸市场；旅游者
15、热衷于购物、产品加工、品尝、度假等内容。外来旅游者市场：通常热衷于民情、民俗、购物、品尝等内容。3.2.2项目客源预测近年来，安乡县旅游业接待人次和营业收入稳步递增，旅游客源结构以国内旅客为主，旅游方式以散客与团队并重，逗留天数为0.51天，旅游动机以休闲娱乐、度假、考察等为主，以2002年为例，2002年接待国内外旅游者10万人次，如果其中有5%的旅游者途经安生乡并停留下来参与“农家乐”旅游活动，每年将为安生乡带来5000人次的客源。从旅游时间和市场选择趋势而言，双休日为当地和周边地县居民提供了一至二日游的机会。以2002年“五一”黄金周期间安乡县接待旅游人次为例分析,接待旅游者1.01万人次，其中省内游客居多，由此可看出县域内、省内短途旅游已逐步成为当地和周边地县居民重点选择的目标，受到社会的普遍肯定。说明随着“五一”、“十一”等中长假“黄金旅游周”的规范化和县域化发展，安乡的客源市场的发展也逐步扩大。总之，
