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1、明发滨江新城一期业主大会议事规则（修改）第一章总则第一条制订目的、依据与效力为维护本物业管理区域内全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，创造良好的物业环境，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、住建部业主大会和业主委员会指导规则和南京市业主大会和业主委员会指导规则的有关规定，制订本规则。当本规则的部分条款跟国家及本物业所在地的法律、法规抵触时，该相关部分无效，以上位法规为准，但不影响本规则其他部分的效力。本规则经业主大会讨论表决通过后生效，并报泰山街道办事处、浦口区房管局和桥北社区委员会备案。本规则对全体业主（无论在表决时持何种意见）均具有约束力。第二条适用范围本物业
2、管理区域内业主成立业主大会及其基层组织、选举业主委员会，开展相关活动适用本规则。本物业管理区域管辖范围由明发滨江新城一期物业管理规约具体界定。第二章业主及其组织第三条业主的涵义本规则所称业主，是指明发滨江新城一期房屋权属登记册记载的权利人（即所有权人或共有权人），无论其是否已入住；以及已实际入住的商品房预登记的权利人。入住的物业实际使用人若不是所用房屋的产权人，则不算业主。第四条业主大会、业主代表大会、业主小组与业主代表业主大会由全体业主组成，系维护业主在物业管理活动中合法权益的最高权力组织，负责对本物业区域内物业管理的共有事宜协调和决策，审议和监督业主委员会的工作。本小区设立业主代表大会，履
3、行业主大会职责，设立业主代表大会后不再设立业主大会，业主代表大会的决定对全体业主具有约束力。本议事规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。业主代表大会下设立业主小组，作为小区内基本议事单位。业主小组由小组内全体业主组成，业主小组作出的决定应符合业主大会议事规则和管理规约的规定，并向业主委员会书面备案。业主小组根据住宅小区专项维修资金列支范围，按幢、楼道单元设立，并由该区域内全体业主过半数以上书面同意，推选一名或若干名业主代表参加业主大会。业主代表应为本业主小组内具有完全民事行为能力的业主，其它资格条件参照业主委员会委员任职条件。业主小组的设立及业主代表的选举，由业主委员会批准设立，并与小组
4、内业主共同组织业主代表的推选工作。第五条业主大会的任务以下事项由全体业主或业主代表共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，撤销业主委员会的决定；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和业主费用分摊方案；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；分立、合并物业管理区域；（七）业主大会、业主委员会活动经费的筹集及使用；决定物业共用部分的经营方式，管理和使用物业共用部分经营收益，以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项
5、。决定前款第一项、第二项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。决定前款第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款第五项规定的事项，应当在业主大会议事规则中规定：经三分之二以上的业主代表同意，或经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当在业主大会议事规则中规定：经半数以上的业主代表同意，或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第六条业主委员会业主委员会系业主大会的常设执行机构，接受业主大会的监督。业
6、主委员会由11名委员组成，其中9名正式委员2名候补委员，候补委员从少于正式委员票数的候选人中产生。候补委员没有表决权，在正式委员缺额时按得票数依序递补。在9名委员之中设：主任1名、副主任3名、秘书1名。业主委员会委员由业主大会选举产生。第七条业主委员会成员任职条件业主委员会委员及候选人资格条件如下：（一）应为本小区具有完全民事行为能力的业主；（二）未出现省条例第二十一条第一款所列禁止担任业委会委员的情形；（三）本人、配偶及直系亲属在本小区实施管理服务的企业中没有任职；（四）具备必要的工作时间。第八条业主委员会委员候选人业主委员会委员候选人可以由十名以上业主联名推荐，也可以由现任业委会过半数以上
7、委员联名推荐。现任业委会组成的换届改选组应当审查委员候选人资格，并最终确定候选人名单。第九条业主委员会的职责业主委员会按照议事规则的约定，履行以下职责：（一）草拟提交全体业主或业主大会会议表决的提案；（二）执行全体业主或业主大会的决定，依决定及议事规则的规定，代表全体业主签署协议、监督合约履行；敦促业主遵守管理规约和议事规则；代表全体业主起诉和应诉；（三）根据全体业主或业主大会的授权，做出有关共用部分使用维护管理的决定；对本小区的物业用房及其他公用闲置部分，鼓励物业服务企业提出增加收益方案，由业委会过半委员同意后实施，并公示告知全体业主。物业服务企业合同到期业主大会未作出新决议的，授权业委会决
8、定续签服务合同事宜；（四）确定定期核查接待日，原则上不少于每季度一次，公开接受业主对以上事务决议和执行过程的核查与质询；（五）指导、协助各业主小组推选业主代表，并协助各业主小组开展工作；（六）建立工作档案，并指定专人保管。第十条业主委员会的任期与换届业主委员会实行任期制，每届任期3年；业主委员会成员的任期与同届委员会相同，可以连选连任，但主任副主任连任不得超过两届。业主委员会应当在任期届满前3个月准备业主委员会的换届筹备工作，并在任期届满前至少1个月组织召开业主大会，由业主委员会主任做任期内的工作报告，并主持选举新一届业主委员会。业主委员会在任期届满前28天内仍未组织换届选举工作的，业主有权请
9、求物业所在地街道办事处责令即将卸任的业主委员会限期组织换届选举工作；逾期仍未能组织的，由街道办事处组织业主召开业主大会进行换届选举。原业主委员会成员怠于或阻挠换届选举的，不再列入新一届委员会成员候选人名单。原业主委员会负责人在新一届业主委员会成立之日起15天内，应当移交其保管的有关档案资料及属于业主大会所有的用房和财物等，并做好其他交接工作。逾期未移交的，物业所在地街道办事处得责令其及时移交，给业主造成损失的，应承担赔偿责任。第十一条业主委员会委员职务的终止业主委员会某一成员的任期虽未届满，但有下列情形之一的，具业主委员会委员职务终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再具备业主资格者；（二）因疾
10、病等原因丧失履行职责能力者；（三）未事先请假无故缺席业主委员会会议连续3次以上者；（四）本人、配偶及其直系亲属在本物业区域内实施管理的物业服务企业中任职者；（五）被司法部门认定有犯罪行为者；（六）拒不履行业主的义务、不遵守管理规约者；（七）与本物业区域内的物业服务企业进行私下交易或侵害其他业主合法利益者；（八）以书面形式向业主大会提出辞呈，并被接受者。业主委员会成员有前款所列内容之一的，业主委员会应当在不侵害该成员隐私权的前提下，在物业区域内公告，公告时间不少于7日。被终止职务的业主委员会委员应当及时将其保管的有关财务凭证、档案资料等文件及其他属于业主大会所有用房、财物等移交给业主委员会。如不
11、及时移交的，业主委员会可请求当地街道办事处或派出所给予协助。第十二条业主委员会委员的补选当经业主（代表）大会选举的业主委员会委员因故终止职务造成缺额两名以上时，业主委员会应及时组织全体业主补选之。第十三条业主小组任务以下事项由业主小组内的全体业主共同决定：（一）推选本小组业主代表；（二）决定本小组物业专项维修资金的使用和续筹；（三）决定本业主小组内的共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造事项；（四）决定本小组范围内共用部分计量分摊等其他有关共有和共同管理的重大事项；（五）决定本小组出租户不按规定办理入驻手续或不遵守小区管理公约的，要求物业和出租房业主禁止违规出租人员入驻本单元。决定前款第一项
12、、第四项规定的事项，应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序,根据本小区业主大会议事规则执行。第十四条业主代表履行以下职责：（一）在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，并参加业主大会；（二）按照南京市业主大会和业主委员会指导规则第三十一条规定，组织所在业主小组全体业主开展共同管理事项表决，
13、并将表决结果告知业主委员会；（三）向业主委员会传达本小组业主的有关意见和建议；（四）建立工作档案。第十五条业主代表任期五年，业主代表在任期内辞职或丧失业主身份的，具代表资格自行终止。资格终止的业主代表，应当自终止之日起5日内将所保管的档案资料及其他应当移交的财物，移交给继任业主代表或者业主委员会。第十六条除本规则第二十六条规定的职责外，全体业主代表就小区共有和共同管理事项履行以下监督职责：（一）业主委员会委员、候补委员全体辞职的特殊情况，组成临时过渡委员会予以接替，并在30日内组织召开临时业主大会会议，选举业主委员会委员；（二）旁听业主委员会会议，协助业主委员会开展工作；（三）召集并主持业主和
14、业主委员会之间的协调会；（四）业主大会议事规则和管理规约规定的其它职责。第三章议事与表决规则第十七条业主大会的召开条件业主大会设定期会议和临时会议。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。符合以下条件之一的，业主委员会应在收到提议30日内组织召开业主大会临时会议：（一）业主提议人数达到议事规则约定数量或比例的；（二）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议的；（三）百分之二十以上的业主代表提议召开的。提议召开业主大会临时会议的，提议人应将议题、提议人签名和提议人票权构成清单书面送达业主委员会，并在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少
15、于7日。临时会议的议题，应当符合议事规则约定的议事范围。第十八条业主大会的程序业主委员会或其它业主大会会议召集人应按以下程序组织召开业主大会会议:（一）公告会议提案和议案，并书面征集修改建议，公告期不少于7日；业主在征集期内提交建议，建议内容应符合议事规则约定的议事范围，应包括修改建议、理由和实名落款；（二）综合征集到的书面建议，向提议业主书面反馈采纳或不采纳建议的理由，并接受业主质询；（三）完成议题征集和调整修改后，将会议通知送达全体业主代表，同时在物业管理区域的显著位置公告，送达和公告的内容应包括会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、会议议题、表决票回收起止日期等，公告期不少于15日；（四）完成会议表决票回收和结果统计后，将结果送达全体业主代表。公示表决统计结果和表决清单，表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决权数和表决意见。公示期不少于7日。会议结果应同时书面告知当地居民委员会。第十九条业主大会的举行方式业主大会应按有利于议程和实效的原则举行，可以采用以下形式中的一种或几种方式的结合举行。（一）业主代表集体讨论并表决。采用集体讨论方式，按照以下程序进行：1、业主委员会主任委员就业主大会会议召开的目的、召集情况及业主代表到会情况等进行说明；2、业
