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1、前言盐田城建建开发有有限公司司：承蒙贵司司厚爱及及信任，使使我司荣荣幸地得得以再次次参与“天富花花园二期期”的营销销策划跟跟进工作作，在此此，我司司谨对贵贵司致以以诚挚的的谢意。关于“天天富花园园二期”的营销销策划工工作，我我司早在在20000年即即已展开开，并于于20001年1月月给贵司司提交了了营销策策划报告告，随后后我司一一直密切切地关注注着盐田田房地产产市场的的发展，希希望在未未来项目目正式启启动时，为为项目提提供更多多、更专专业的市市场支持持。经过两年年多的发发展，现现今的盐盐田房地地产市场场与两年年前相比比已发生生了一些些变化，这这些变化化反映在在房地产产市场的的各个方方面，并并对
2、成功功开发盐盐田的房房地产项项目起着着非常大大的影响响。因而而，为保保证“天富花花园二期期”项目能能成功开开发，我我司根据据两年来来盐田房房地产市市场的变变化对第第一份策策划报告告进行了了修改，以以使项目目的开发发更加贴贴近市场场，获得得市场更更高的认认同。通过两年年多来的的交流与与合作，贵贵司与我我司已建建立了深深厚的友友谊，相相信凭借借着我司司丰富的的策划销销售经验验及贵司司前瞻性性的投资资理念，定定能创造造“天富花花园二期期”良好的的销售业业绩及综综合效益益，并籍籍此为二二者今后后持续良良好的合合作关系系打下坚坚实的基基础。我司在深深入考虑虑了项目目的开发发现状之之后，决决定把本本策划案
3、案的重点点放在物物业包装装及营销销推广上上，力争争把本楼楼盘打造造成20002年年深圳房房地产市市场的经经典畅销销楼盘。市场篇一、盐田田房地产产市场综综述：盐田区是是深圳市市六个行行政区中中的最迟迟成立的的行政区区，19997年年10月月，国务务院正式式批准深深圳市设设立盐田田区，19998年33月300日盐田田区正式式成立。她位于深圳经济特区东部，距市中心12公里，辖区面积67.36平方公里，约占深圳经济特区五分之一，区内总人口15.24万人。盐田区下辖沙头角镇和盐田、梅沙两个街道办事处。（一）地地理位置置：盐田区地地处深港港经济合合作的前前沿地带带，背依依珠江三三角洲新新兴工业业城市群群，
4、内外外交通异常常便利。水路方面面，依托托盐田港港海港口口岸，拥拥有便捷捷的出海海通道；陆路方方面，南南有沙头头角口岸岸直通香香港，北北有疏港港铁路和和惠盐高高速公路路通往东东莞和惠惠州，西西有梧桐桐山双向向隧道和和罗沙一一级公路路连接市市中心，东东有盐坝坝高速公公路通往往大鹏半半岛和惠惠阳。（二）盐盐田区城城市规划划：深圳市城城市总体体规划（119966-20010）中，深圳东部被定位为高尚海滨居住区。全区划分为三个组团：沙头角组团、盐田组团、大小梅沙组团，建成后将成为山、海、城一体的现代化区域城市，即通过海滨区的整体综合开发，把梧桐山山体主题景观公园、城区和大鹏湾紧密的联系在一起，形成整个城
5、市的空间特色。城市建设遵循三结合的原则：与旅游相结合旅游带靓环境，环境带旺地产，层层递进，逐浪推高；与高新技术相结合建设生态型高新技术走廊，吸引大批世界级高科技机构前来设立研究开发基地；与教育相结合建成深圳第二高级中学，国际集装箱管理学院，港人子弟校等。（三）市市场综述述：盐田区房房地产市市场起步步较晚，且且由于过过去在对对外推广广过程中中，没有有形成很很明确的的片区形形象，因而在在整个深深圳房地地产市场场中处于于被忽视视的地位位。但随着特特区内可可开发用用地的减减少、盐盐田滨海海物业的的片区形形象深入入人心及及政府对对房地产产开发的的支持，有有越来越越多的开开发商开开始选择择盐田进进行地产产
6、项目的的开发，盐盐田正成成为深圳圳市房地地产开发发的热点点区域。通过多年年的发展展，罗湖湖及福田田可出让让的土地地量越来来越少，且且开发成成本高企企，很难难满足日日益增长长的市场场的多方方面需要要。在这这一情况况下，为为满足市市场对物物业的需需求，开开发商们们纷纷把把目光投投向了同同处关内内但房地地产市场场发展不不够成熟熟的南山山和盐田田，目前前，香港港新世界界、中信信地产、万万科地产产、中海海地产等等知名品品牌地产产开发商商均入驻驻盐田，这这为盐田田房地产产市场的的发展成成熟带来来了契机机。众多多开发商商的入驻驻使盐田田房地产产开发的的质素、规规模及推推盘数量量都较以以往有了了很大的的提高，
7、而而大量新新盘靓盘盘的推出出对凝聚聚片区人人气、提提升片区区形象具具有非常常大的推推动作用用。尽管深圳圳是一个个滨海城城市，但但如果想想真正领领略深圳圳滨海城城市的丰丰采，就就必须跨跨越梧桐桐山进入入深圳的的东部盐田田。近两两年，盐盐田区充充分利用用其滨海海城区的的优势，加紧营造以海洋为主题的特色旅游，明思克航母世界、大梅沙海滨公园、小梅沙海洋世界等旅游景点与秀美壮丽的海滨景色浑然一体，形成了独具魅力的“黄金海岸”旅游大环境。依托这一海洋主题，盐田房地产市场以滨海物业为主打方向，开发商们在物业规划及对外宣传方面也统一了口径，明晰了“蓝色盐田”的片区定位，而滨海风情对于众多的白领置业者具有很强的
8、诱惑力，这为盐田的房地产开发提供了强有力的市场支撑。盐田房地地产的发发展离不不开政府府的大力力支持。为为了带动动盐田房房地产的的发展，盐盐田区的的政府部部门做了了大量的的工作，例例如，220000年下半半年以来来，在国国土局盐盐田分局局的组织织下进行行了一系系列“蓝色盐盐田”的猛势势宣传，引引起了全全市人民民对盐田田房地产产市场的的极大关关注；适适当地扩扩大沙头头角填海海造地面面积；加加快了旧旧村改造造的步伐伐；为了了改善区区内的生生态居住住环境，政政府把工工业区迁迁移等等等，这都都为盐田田房地产产市场的的发展创创造了条条件。尽管如此此，盐田田房地产产市场的的发展依依然有其其不容忽忽视的弱弱点
9、，交交通问题题是阻碍碍其进一一步发展展的一个个最大的的瓶颈，这这主要表表现在盐盐田区距距离市中中心区较较远，梧梧桐山隧隧道的收收费过高高等；另另外，区区内人口口少，内内部消化化困难也也是阻碍碍其发展展的一个个重要原原因。不不过可喜喜的是梧梧桐山盘盘山公路路改造工程程已于年年初动工工，有望年内内完工，届届时过往往车辆将将以小汽汽车为主主，货柜柜车及大大型客车车将不予予通行，此此举可有有效缓解解梧桐山山收费隧道道的瓶颈颈压力，改改善交通通对房地地产开发发造成的的阻力。同时，随随着深圳圳第二次次创业计计划的实实行，将将会有越越来越多多的人来来深圳工工作、生生活，这这将为盐盐田房地地产开发发带来更更多
10、的潜潜在客户户群。综上所述述可以看看出，盐盐田已经经具备了了房地产产开发的的各方面面有利条条件，正正循着健健康的发发展道路路前进着着，我们们有理由由相信深深圳房地地产市场场的下一一个热点点将会在在盐田出出现。二、盐田田区房地地产开发发现状：盐田区房房地产市市场通过过多年的的发展，在在物业开开发的户户型、价价格、客客户构成成等方面面都有其其自身的的特点，了了解这些些特点对对项目的的成功开开发具有有非常大大的帮助助。（一）户户型：通过我司司市调人人员对盐盐田区各各楼盘户户型的调调查，获获得了盐盐田区房房地产市市场总体体户型结结构比例例，如下下表：户型公寓及一一房二房三房四房五房及复复式面积（）25
11、-55555-99080-1120120-1400140以以上比例10%20%40%20%10%由表中可可以看出出，三房房是盐田田房地产产市场的的主力户户型，其其次就是是两房及及四房。这这与盐田田置业者者的家庭庭结构及及人员构构成有关关，根据据可靠的的调查资资料显示示，盐田田置业者者主要由由三口及及三代之之家组成成，因而而导致了了盐田物物业开发发以二房房、三房房、四房房为主。大户型及及复式户户型占到到了整个个户型比比例的110%，几几乎与深深圳市中中心区持持平，这这主要是是因为该该区域拥拥有良好好的生态态环境及及优美的的山海景景观，为为大户型型住宅的的开发提提供了非非常有利利的条件件。单房及一
12、一房一厅厅在该市市场占110%，这这主要是是因为该该区以工工业为主主，公司司白领较较少，因因而租赁赁市场缺缺乏有力力的市场场支撑，导导致小户户型市场场空间过过小，特特别是纯纯粹用于于投资的的20多多平米的的单身公公寓空置置情况比比较严重重，如：东部阳阳光、东东埔福苑苑等。（二）价价格：盐田房地地产市场场的价格格存在较较大的落落差，总总体来看看处于335000120000元元/，价价格落差差的地域域特征非非常明显显。沙头角的的房地产产市场均均价大致致在60000元元/左左右，可可媲美福福田中心心区的房房地产价价格，这这主要是是由于该该区域开开发较早早，各方方面的配配套比较较齐全，交交通相对对比较
13、便便利，商商业氛围围较佳，且且未来的的发展潜潜力巨大大，从而而为该处处的房地地产价格格提供了了有力的的市场支支撑。盐田街道道办事处处辖区的的房地产产价格是是盐田区区最低的的，大致致徘徊在在35000元/左右右，造成成这一情情况的原原因在于于该区域域开发较较慢，生生活配套套不足，人人气不旺旺，导致致了区域域内房地地产开发发缺乏市市场支撑撑，价格格难以走走高。梅沙区域域的房地地产价格格为盐田田最高在在75000120000元元/之之间，与与深圳市市繁华地地段的物物业价格格相比亦亦有过之之而无不不及。这这主要是是因为该该区域依依托其得得天独厚厚的自然然资源优优势，在在物业开开发上走走高档旅旅游度假假
14、物业的的路子，且且获得了了市场较较高的认认同。（三）客客户构成成：由于盐田田独特的的地理位位置，因因而其房房地产市市场的客客户群以以区内的的客户为为主；其其次，由由于临近近香港，且且区内有有很多港港人开厂厂经营，因因而也吸吸引了部部分香港港客户前前来置业业；第三三，“产权式式酒店”概念的的推出，吸吸引了部部分投资资客户前前来置业业；第四四，由于于区内自自然生态态环境优优秀，也也吸引了了部分高高级白领领及金领领前来置置业，作作度假休休闲之用用。具体客户户构成主主要有以以下几类类：1、盐田田原居民民；2、区内内公司工工厂的管管理层；3、在盐盐田从事事经营活活动的商商人；4、来往往深港两两地的香香港
15、人、退退休养老老者、深深港家庭庭；5、注重重生活品品质的高高级白领领、金领领阶层；6、投资资客户。（四）盐盐田区房房地产市市场发展展的特点点：盐田的地地理条件件决定了了它在深深圳八九九十年代代第一创创业中不不能成为为城市建建设的重重点，一一次创业业中主要要以发展展工业、商商业、金金融、贸贸易为主主，盐田田的地势势崎岖不不平，可可利用的的平坦土土地资源源很少，而而且对外外交通不不畅，所所以盐田田区经济济的规模模发展受受到非常常大的限限制，房房地产业业则表现现更为突突出，目目前盐田田区房地地产的整整体开发发水平与与其它各各区相比比还有较较大的差差距，具具体说其其房地产产存在着着下列特特征：（1）
16、市场供给给量小，主主要针对对本区和和香港两两块市场场，市场场需求相相对较小小；（2） 开发规模模属中小小型，建建筑面积积一般在在5万MM2以下，缺缺乏大社社区的开开发；（3） 主要以开开发855M2以下的的中小户户型为主主，这与与与香港港人喜欢欢中小单单位的置置业特点点有关，此此外也是是一般白白领的置置业首选选；（4）区区域未有有一定的的价格形形象，盐盐田新区区因市政政配套滞滞后而价价格较低低，均价价仅有335000元/MM2的水平平，沙头头角物业业均价约约为52200元元/M22，最低低价为336000元/MM2，最高高则由海海天一色色创下的的复式房房140000元元/M22的天价价，差距距很大；附盐田区区目前在在售物业
