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1、.合肥重点学区房发展前景分析学区房投资是大家非常感兴趣的话题，关于合肥的学区房我也不是第一次谈起。但到目前为止，包括我周围的一些朋友，一提起学区房就会讲到，我孩子都大了或者我连孩子都没有，我为什么买学区房。在这些人眼里，学区房还停留在使用价值层面上。我在之前的文章里多次提到，一二线城市特别是热点城市的房产，一定要多关注它的金融属性，从某种意义上来讲，它是你的存钱罐。存钱罐的意义不仅在于能存多少钱，还要看是否安全，想用的时候你能否直接就拿出来花。对于一些人来说，资金能否快速变现以及变现率是首要考虑的事情，最典型的就是去年一个上市公司濒临退市卖两套学区房保壳成功的案例。如果这家公司没有学区房，他若
2、实现快速变现可能不是那么容易的事情，如果想快速拿到现金必须要低于市场价出手，那么他的变现率可能就只有90%。学区房可以保证在拥有可观变现率的基础上还能快速出货，这基本上就是硬通货了，也就相当于黄金，但是学区房难能可贵之处不仅仅是硬通货，还在于高成长性。在高通胀的预期下，黄金相对于纸币价格波动不大，其实就是贬值的；而根据过去十多年的经验，中国一二线房产价格一直都处于指数上升期，这跟货币超发特点和房产货币归集属性有极大关联。购买学区房并不是非要仅仅局限于满足自家孩子上学的需要，更是一种家庭财产的理财方式，很多人始终没有将投资和自用结合或者区分开来。我之前建议经济能力有限的小年轻，第一套房子能买学区
3、房尽量考虑买学区房，不要等有了孩子再去换，这样折腾会造成很多不必要的损失。我身边有很多例子，结婚之前绝对不考虑学区房，对孩子教育没有重视或者没有制定长远规划，但绝大部分人在孩子到了入学年龄再去慌慌张张考虑购买学区房，而且几乎都是毫不犹豫拼了命要买。在中国这种儒家文化的影响下，对于大多数家庭来说，孩子的教育是放在绝对首位的，对优质教育资源的追逐是每一位父母都毫不懈怠的。不管钱多钱少，每个家庭都愿意付出自己的最大努力为孩子争取一套学区房，如此巨大的市场刚性需求，如此小的供应数量，价格能不被推高吗.物以稀为贵，黄金之所以珍贵，就在于量少，所以黄金能成为硬通货。这是我提倡房产投资一定要关注学区房的重要
4、原因。学区房的价值在于学区质量，学区房能否快速升值要看学区质量能否快速改善。我在之前文章里面做了很多关于合肥学区房的发展分析，对每个区的重点学区发展前景做了预测，这里我再来着重分析一下蜀山区50中学区的发展趋势。同为合肥市的老牌学区，50中的发展历程跟其他区的学区发展有着较大的不同。45中、48中、42中、46中、38中这几所学校，尽管这几年也在很努力的扩张自己的势力，可始终没有一所分校能够成为名副其实的名校，搬迁至滨湖的46中甚至还走上了下坡路。但50中是个例外，它近十几年成立的其它两所分校50中西区和新区都成了名学区，我想试着分析一下原因。我之前分析过，蜀山区大约有100多万人口，几乎是合
5、肥市区人口的1/3，而且蜀山区高校云集，高收入人群密度大，优质生源众多。对于50中最早的东校区，每年800人的办学规模已远远不能满足学区的需求，50中西区应运而生，而最终脱颖而出实乃优质生源溢出所致。如果说50中西区完全是靠生源，那么50中新区完全是靠政策了。我一直强调市政资源投入对房产升值的巨大作用，掌握一线资源分配权的管理者，无论如何也要优先照顾自己的家门口，哪个官衙门会是灰头土脸的呢.而学区就是其中一项。所以投资房产我一向推荐跟着权势人群走，只要跟他们买在一起，后花园都不用你操心的，保证给你打扫得干干净净。之前看到一个表格，说是50中东西新三校区某次成绩排名，西区最好，新区其次，东区已经
6、相对最差。西区完全是后来者居上，而50中的其他校区，连这三个校区的尾气都闻不到了。尽管只是一次考试，但也具有一定的参考价值，这里有几个比较微妙的变化值得思考，50中东校为什么跟西校差距如此之大.西校和新校为什么能强势崛起.其他分校为什么被远远甩在后面.我一直在思考学区的发展规律，就合肥来说，我分析有以下几个:1、先发制人。这是对45中而言的，强者恒强，只要不是像46中一样伤筋动骨的搬到滨湖，市中心的优质生源会源源不断向它输送，它的霸主地位难以撼动。2、占山为王。不论绝对质量优劣，每个区都至少会有一所公认的学区，这也是很多人认为瑶海的38中和滨湖的46中还不错的原因。3、排他竞争。一个区域内一旦
7、形成一个好的学区，就会对整个区域优质生源产生虹吸现象，其他学区再难有出头之日。4、房龄危机。学区房面临一个房子建筑年代久远的问题，如果本区域内没有同水平学校竞争还好，一旦出现对优质生源足以产生吸血能力的学区，那房龄较久的学区将会迅速衰败，50中东校会是一个鲜活的例子，而西校将会步其后尘。5、市政照顾。不论是45中学区还是政务区的50中新校学区，都是新老市政府所在位置，如果这点还看不清楚，那我就无话可说了。目前合肥有两个实际意义上的市中心，一个是老城区环城河以内，一个是政务区，以45中为代表的老牌市中心名校屹立不倒，以50新为代表的新市中心名校将会冉冉升起，若干年后鼎足之势难料。关于50中南校，我跟论坛“中堂大人”的观点一致。50中南校因身处政务区，生源会逐步改善，但由于50中新校强大吸血的存在，最好程度也只能屈居第二，若干年后或许能跟东西两校持平。这地位其实跟同样位于市中心的42中一样，未来50中南校跟新校的关系，就是现在42中跟45中的关系。蜀山区的其他50中分校，因为区域学区的排他性，当前三大学区会对蜀山区内优质生源产生吸血，而且在50中新校扩建的预期下，其他校区无法获得充足的优质溢出生源，因此难有出头之日。而至于50中东西两校，会在市政府持续照顾的新区咄咄逼势下渐处下风，再加上安居苑和西园新村的房龄危机，相信被50中新校强势超越只是时间问题。. v
