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1、第一章 申报单位及项目概况第一节 项目承办单位一、项目名称 宁阳县城综合开发建设项目二、项目建设地址项目位于宁阳县文庙街道办事处泥村东三、项目承办单位及概况1、单位名称：泰安泛亚房地产有限公司2、法定地址：海力大道东，泥村建筑公司院内3、注册资本金：2000万美元4、公司类型：有限公司5、资质等级：叁级四、可行性研究报告编制单位单位名称：泰安德禄工程咨询有限公司单位地址：宁阳县城欣街路中段工程咨询资格等级：丙级资格证书编号：工咨丙11820090007发证机关：国家发展和改革委员会第二节 报告编制依据1、国家及地方颁布的相关法律、法规、政策2、宁阳国民经济和社会发展远景目标纲要3、宁阳2009
2、、2010年国民经济和社会发展统计公报4、宁阳县城市总体规划大纲（20002020年）5、宁阳的经济和社会发展规划6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额7、泰安市市区基准地价8、宁阳县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料9、编制报告的委托合同10、其他有关依据资料第三节 项目概况一、项目建设的背景房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现如今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需
3、求，提倡大力发展房地产经济，并制定了相关的鼓励政策。按照泰安市第十二个五年发展规划纲要的要求，“十二五”期间，要进一步加强县级城市建设。新泰、肥城、宁阳、东平4个县级城市，在整个城镇体系中处于次中心地位，按照强化中心、重点推进的原则，因地制宜，合理规划，搞好交通通信、文化娱乐、医疗卫生等设施建设，增加市场容量和就业机会，努力扩大城市规模，强化城市功能，提高承载能力，加快人口、产业和市场的合理集聚，促进新泰、肥城向中等城市，宁阳、东平向小城市发展。要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，集中挖掘更多的潜在市场购买力。宁阳县是发展中的中小城市，城区范围正不断的向周边扩展。城市基础建设、道路交通
4、、生态环境及绿化、商贸、居住也在稳步发展中。随着经济的发展和项目区活水平的提高，原有的住宅房型老化，设施陈旧，已不能满足人们的居住要求。泰安泛亚房地产有限公司为了积极响应国家和地方的有关政策要求，决定规划建设宁阳县城综合开发。宁阳县城综合开发工程位于位于宁阳县文庙街道办事处泥村东。该地块属于县城东部新区黄金地段。此处的开发建设，将会进一步提高附近地段的商品房价值，提升宁阳房产的品位，使宁阳房地产的发展再上一个新台阶。二、项目建设地点项目位于宁阳县文庙街道办事处泥村东三、市场需求分析1、市场调查针对该项目，报告编制单位对宁阳的房产市场进行了调查。1.1房价调查情况据2010年宁阳房指数报告显示：
5、宁阳小高层住宅平均价格为3000元/m2，商业房为5000元/m2。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据这次调查，调查结果显示,宁阳县购房者所能承受的价格在25-45万之间，是主要购买力的承受范围1.2住房的供应根据调查，目前宁阳县房地产投资大幅增加。2010年及2011年宁阳的几个小区如郦水花园、兴业家园、秀水佳苑、锦绣城、富通太阳城等约计几十万平方米。在住房市场供应上, 住房主要有以下面积的：有100m2以下的,有 101120 m2的，有121140 m2的，141 m2以上的。从市场调查的情况来看，120 m2-140 m2以及90 m2以下的经济户型目前是宁阳县
6、住宅市场上供应的主力，也是市场接受程度最高的。1.3附近楼盘销售的调查在这次调查中，还重点调查了项目所在位置的房地产市场及项目周边的楼房销售情况。目前该项目所在地附近开发房产销售的住宅平均价格约在3000元/平方米左右，商业5000元/平方米左右。并且在这些房产中，销售较好原因有两方面，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘的户型设计较好。1.4房产的开发宁阳县城综合开发工程建设项目地处县城东部新区，土地成本比较高，目前开发的项目多为中高层的住宅楼和商住楼。2、产品供需预测2.1房产供应的预测根据经济发展规律，当某一行业处于供不应求状态时，价格高于价值，会给企业带来高额利润，这时会吸引
7、更多经营者进入该行业。目前宁阳的房地产市场还处于供不应求的状态，所以会吸引更多的经营者进入。另一方面，“住”是人的生存条件之一，随着人口的不断增多，对房产的需求也会不断增加，相应地，房产的供应也应该增加。2.2房产的需求预测从宁阳的房地产发展状况来看，结合周边小区良好的销售，还有国家对居民购买住宅的金融政策（贷款）的大力支持，居民购房能力将大大提高。据此分析，此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。3、价格预测据调查，今年宁阳县还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2010年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动宁阳县房价稳中求升。今年宁阳县
8、基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为宁阳县商品房的销售提供了契机，这将导致宁阳县商品房价格出现上涨趋势。从原因上看，主要有以下：3.1在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。3.2需求量大。从目前我县房地产的消费市场来看，大部分的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。3.3购买力的增强。市民人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少
9、“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）力度的加大，居民购房能力将大大提高，致使房价仍有上涨空间。3.4住宅品质的提高，也促使房市升温。随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格平稳。3.5竞争激烈，由于房地产市场供销两旺，也有外地知名开发企业纷纷入驻宁阳以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于宁阳县人口不断增多，消费市场潜力巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地知名企业纷纷进入宁阳。外地房地产商的到来，使宁阳房地产市场的竞争更为激烈化。综上所述，再结合宁阳县城
10、建综合开发公司的竞争实力，初步可以确定该小区内住宅销售价格约3000元/平方米，商业5000/平方米。4、竞争力分析4.1外地企业纷纷进入宁阳由于宁阳县人口不断增多，消费市场潜力被拓展至最大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻宁阳以争夺市场。外地房地产商的到来，使宁阳房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。4.2知名企业得到追捧品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在宁阳县居民购房消费中，企业知名度也已成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商规
11、划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。4.3泰安泛亚房地产有限公司的优势分析鉴于泰安泛亚房地产有限公司实力雄厚、信誉良好，可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上该项目开发的地段是位于县城的黄金地段，具有浓厚的人文气息，高收入阶层的市民较多。再加上由于宁阳近年来的快速发展，致使周边地段居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以在该地段具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信宁阳县城建综合开发公司开发的商品房有较强的竞争力。5、市场风险分析5.1该居民小区主要居住对象为中高层收入人群，家庭收入较好的市民
12、家庭。由于他们：5.1.1职业稳定：由于该部分人的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，他们的收入水平也逐步的提高。5.1.2收入稳定：该区市民的收入水平在稳定中逐步提高。5.1.3文化水平较高。5.1.4对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性、安全性要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资安全性的保证。所以投资风险不会太大。5.2通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，本身具有
13、对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。5.3房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。四、建设目标与规模1、项目建设目标我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，项目单位将以超前的思想，规划、开发“宁阳县城综合开发工程建设项目”，建设中高档的住宅小区，为宁阳县民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是一种品位，是人生独到的见解温馨是家的元素，是人生永恒
14、的主题温馨来自情感的交流、理智的选择，温馨源于对生活细节完美的追求。让宁阳县城综合开发工程建设项目为您营造温馨的家。2、项目建设规模宁阳县城综合开发工程建设项目规划总征地面积390000平方米，总用地352000平方米，总代征道路用地面积38000平方米，商业总建筑面积6000平方米，居住总建筑面积43900平方米，容积率0.14，建筑密度7%，绿化覆盖率45%。五、工程建设方案宁阳县城综合开发工程的总体设计方案如下：1、项目的建设依据1.1、住房与城乡建设部城市规划编制办法1.2、城市居住区规划设计规范（GB50180-93 2002年版）1.3、宁阳县城市总体规划（20002020）1.4
15、、1:1000现状地形图及其电子文件。1.5、国家和省相关的标准、规范。2、项目的建设理念本方案倡导简约、自然、大气、流畅，布局完整、结构清晰、道路通畅，进入21世纪与国际接轨，尊重人性，以人为本，注重功能，注重环境，体现人们对自然与美好生活的向往和寄托。3、项目的建设目标3.1、高度和谐的人文环境创造有现代生活气息和人文情调的住区文化。紧密依托规划指导思想，以人为本，充分利用技术、艺术手段，建构人性化的人文住区环境。3.2、高质量的生态环境加强绿化保护，充分利用原有地形地貌，达到高质量的居住环境标准。3.3、高品质的物质环境功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富的居住小区环境。3.4、超前的公共服务设施和高效能的基础设施市政基础设施规划配套齐全，而且做到安全、高效、经济、耐久。高效能的、完善的基础设施是建设现代化居住小区的基石。4、项目的建设原则4.1、重视与城市自然环境的融合及社区人文环境的营造小区规划力求建构与自然环境相谐调的居住空间环境，使小区成为城市的有机组成部分。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观要素，创造出一个人与自然相和谐的居住环境和健康社区。 4.2、注重规划设计的经济
