《按份共有人优先购买权制度》由会员分享，可在线阅读，更多相关《按份共有人优先购买权制度（22页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、按份共有人优先购买权制度之适用 物权法第 101 条的解释与完善(1) 关键词:物权法第 101 条按份共有人优先购买权解 释与完善内容提要:我国物权法第 101 条关于按份共有人优 先购买权制度的规定过于简约，存在诸多适用上的争议。作 为制度分析的起点，应将按份共有人优先购买权的法律性质 界定为形成权，从而以避免理论上的缺陷。从解释论的立场 出发，可通过民法解释学的方法阐明物权法第 101 条前 段的“转让”和“份额”的含义。在物权法第 101条相 关规定阙如的情形下，应通过比较法和规范意旨之分析，明 确按份共有人优先购买权的行使、行使的效力和权利冲突等 具体问题。我国物权法第 101 条规
2、定：“按份共有财产的每个 共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时， 其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”这两条规 定，确立了我国的按份共有人优先购买权制度。但在司法实 践中，这一制度涉及许多细节问题，而上述条文的规定却过 于简约，如不作进一步的解释，在下列情形下将产生适用上 的争议：第一，根据物权法第101 条的规定，按份共有人转 让其共有份额时，其他共有人享有优先购买权。那么，该条 文规定的“转让”应包括哪些情形 ?由于物权法并未规 定“转让”的含义，那么可否参照上述民法通则第 78 条第 3 款后段，将其解释为“出卖”?此外，该“转让”是 否包括在执行法院判决、破产、法
3、人合并、实现担保物权过 程中产生的按份共有人向第三人转让其份额的情形?第二，物权法第 101 条仅规定在按份共有人转让其 共有份额时，其他共有人享有优先购买权。但如果按份共有 人并非转让其份额，而是依物权法第 97 条的规定处分 共有物整体，其他共有人是否享有优先购买权 ?此外，在按 份共有人之间转让共有份额的情形时，其他共有人能否依 物权法第101 条之规定主张优先购买权?第三，物权法第 101 条并未具体规定按份共有人优 先购买权的行使及其法律效果，为填补此等法律漏洞，在民 法解释学上可否类推适用民法通则和合同法中有关 承租人优先购买权的规定?第四，在按份共有人履行买卖合同并移转其共有份额
4、的 所有权给第三人之情形下，其他共有人能否根据物权法 第 101 条的规定主张该买卖合同无效?或请求出卖人承担违 约责任?或撤销该所有权的变动并要求出卖人实际履行?第五，在司法实践中，按份共有人优先购买权的规定还 将衍生其他一系列细节问题，比如在受让共有份额的第三人 为善意的情形下，是否有物权法第106 条关于善意取得 的规定的适用?数个按份共有人之间的优先购买权并存时应 如何处理?按份共有人优先购买权能否与承租人的优先购买 权发生冲突?由此可见，按份共有人优先购买权制度甚为复杂，而我 国物权法第101 条的规定却过于简单，对于上述司法实 践中的细节问题，难以提供直接的适用依据。因此，合理地
5、解释与完善物权法第101 条的规定，为上述争议性的问 题提供具体的解决方案，实乃当务之急。有鉴于此，本文拟 以解释论为基本立场，围绕上述法律问题，通过对按份共有 人优先购买的性质、适用范围和行使的效力等问题的分析， 阐释物权法第101 条规定的不足，并从学理和比较法的 角度提出具体的适用意见和修改建议。一、按份共有人优先购买权的性质物权法第 101 条在解释论上的分析，依赖于对按份 共有人优先购买权性质的学理界定，因为对其法律性质的学 理界定，在立法规定阙如或过于抽象时，可以作为按份共有 人优先购买权的产生、行使及其效力等问题的解释依据。因 此，界定按份共有人优先购买权的性质是后续有关问题的分
6、 析起点。在这个问题上，学界的认识并不一致，具体有如下 几种观点：“期待权说”、“缔约请求权说”、“独立的物权类 型说”、“附条件的形成权说”、“形成权说”。下面逐一评述 这些观点。其一，“期待权说”。这种观点认为按份共有人优先购买 权是一种建立在基础法律关系之上的权利，在出卖人将标的 出卖给第三人之前，该权利仅具备部分要件而应受法律保护 当出卖人将标的出卖给第三人时，权利人才获得完整的优先 购买的权利。1350 此观点在逻辑上不能自圆其说，理由是： 首先，期待权与既得权相对，那些具备取得某种权利的部分 要件而应受法律保护的期待地位，在学说上被称为期待权。 2434 而按份共有关系属共有人优先
7、购买权存在的前提，非 属权利的部分要件，因为如果自始没有按份共有人转让其份 额，优先购买权的权利主体尚不确定，所谓的“期待权”便 无从存在。其次，如果按份共有人不转让其份额，这种“期 待权”并无任何实际意义，也实无保护之必要。最后，按份 共有人转让其份额时，优先购买权便是可得行使的既得权， 就再不能被认定为期待权了。可见，这种“期待权说”在逻 辑上显然不能说明按份共有人优先购买权的性质。其二，“缔约请求权说”。这种观点认为当出卖人将标的 物出卖给第三人时，优先购买权人便享有一项请求缔结买卖 合同的权利，出卖人则有强制承诺的义务。392 据此，权 利人在行使该权利时，出卖人有强制为承诺的义务，当
8、后者 无正当理由拒绝承诺时，前者可依强制缔约的规则提起诉讼 并依法强制执行缔约。479 但从效率和操作成本上看，这 种观点存在缺陷。因为如果出卖人拒绝缔约，优先购买权人 须提起第一次诉讼，通过裁判强制他缔结买卖合同。如果此 后出卖人不履行合同，优先购买权人仍须以违约为由，提起 第二次诉讼要求他承担违约责任。可见，根据这种“缔约请 求权说”的观点，按份共有人优先购买权的行使将涉及两次 司法程序，进而导致法律关系的复杂化，它既不利于权利人 利益的维护，又徒增救济成本，因此不值得被采纳。其三，“独立的物权类型说”。持该观点的论者最初认为 先买权具有排斥他人的效力，故为物权，但既非用益物权， 又非担保
9、物权，而是属于形成权的物权取得权。5169 在阐 述我国的物权法时，该持论者又认为优先权不同于物权的优 先效力，是一种独立的物权类型。684 这种观点前后虽有 变化，但将优先购买权定性为独立的物权类型，实属不当， 理由是优先购买权不符合物权为支配权的根本属性，其自身 对权利人而言也不具有实质性利益，仅凭该权利的行使并不 能直接取得物权，而只有在履行了交付或登记之后，才能发 生物权变动的结果。754其四，“附条件的形成权说”。此观点除了认为优先购买 权为形成权之外，还进一步认为出卖人将标的物出卖给第三 人是其停止条件，所以是附条件的形成权，这是我国学者的 主流观点。8129 另有持该观点的论者认
10、为，权利的发生与 行使属不同层次的概念，应严格加以区分，9493 而义务人 将标的卖与第三人是该优先购买权行使的停止条件。9507 但这种观点也有如下缺陷：从概念上分析，“条件”有特定 的含义，它是法律行为效力的发生或消灭的附款， 10627 而此观点所指的“条件”其实是优先购买权的发生原因，不 能与作为法律行为附款的“条件”混为一谈。权利均有其发 生原因，但不能认为其附有“条件”，如果将权利的发生原 因作为其所附的条件，那么所有的权利均可被认为附有条件 这样的认识显然不当。形成权各有其发生原因，比如合同的 解除权是形成权，但不能认为它是一种附条件的形成权。在 自始没有按份共有人出卖其份额情形
11、下，优先购买权的权利 人尚不确定，权利其实根本无从发生，更不具有特定的内容， 因此主张该形成权已经发生但其行使附有停止条件的观点， 也实属无据。在学说史上，这种“附条件的形成权说”正逐 渐被抛弃，在德国法上因这种观点不能说明乡镇对辖区内私 人土地的法定先买权，学者由此否定了其解释上的价值。 11128其五，“形成权说”。该观点认为优先购买权人是一种形 成权，据此权利人可以通过单方意思表示而在自己与形成权 的相对人之间成立买卖合同，但此项权利以义务人向一个第 三人出卖为前提条件。11128 笔者赞同这种观点，主张在 按份共有的情形下，共有人出卖其份额是其他共有人优先购 买权的前提条件或发生原因，
12、而并非属于权利所附的停止条 件。这样的界定既避免了“期待权说”和“独立的物权类型 说”在逻辑上和权利属性上的缺陷，它还限缩并修正了“附 条件的形成说”的观点。根据“形成权说”，权利的前提条 件不同于权利所附的停止条件，在按份共有人之一向第三人 出卖其财产份额之前，由于权利的前提条件并不满足，这种 按份共有人优先购买权便无从产生，因此它更无理由作为一 种“附条件的形成权”而存在。仅在按份共有人之一向第三 人出卖其财产份额时，其他共有人的优先购买权由于其前提 条件的满足而得以产生，而此种优先购买权根据其权利的作 用属于形成权，须遵循形成权的行使、行使的效力和相对人 保护等一般规则。此外，由于权利的
13、性质与其前提条件或发 生原因，属于在不同层次考虑的问题，对权利性质的界定不 应牵涉其前提条件或发生原因。例如，将某项权利界定为所 有权时，就不应将该项所有权的前提条件或发生原因作为界 定其权利属性的考虑因素。因此，在界定按份共有人优先购 买权的性质时，也不应当考虑其前提条件或发生原因层次的 问题，即根本不应该论及共有人出卖其份额是属于按份共有 人优先购买权的发生原因还是属于该权利所附的条件，而仅 需界定按份共有人优先购买权属于形成权。应当说明的是，在立法上，物权法第 101 条并未规 定按份共有人优先购买权的性质，上述观点属于理论层面的 对该权利性质的界定。这种理论上的界定，旨在为物权法 第
14、101 条的解释适用提供学理依据。因此，在物权法第 101 条的规定过于简约，对相关问题缺乏具体规定的情形下， 对按份共有人优先购买权的形成权性质的学说界定，有助于 理解和解释该权利的行使、行使的效力和相对人的保护等属 于权利作用层面的具体事项。二、按份共有人优先购买权制度的适用范围物权法第 101 条的前段规定：“按份共有人可以转 让其享有的共有的不动产或者动产份额。”在字面上看，这 一规定包含了两层含义：一方面它赋予按份共有人转让其共 有份额的权利；另一方面，与该条后段的规定衔接，它还限 定了按份共有人优先购买权的适用范围仅在按份共有 人转让其共有财产的份额的情形下，其他共有人才享有优先
15、购买权。然而，在限定按份共有人优先购买权的适用范围方 面，上述条文的规定并不明确，存在如下需要解释的事项。“转让”的含义物权法第 101 条前段规定的“转让”一词，其含义 并不明确，物权法中其他带有“转让”一词的条文对此 也未作解释说明，但在学理上“转让”则包括有偿转让和无 偿转让两种情形。因此，根据条文的文义，按份共有人优先 购买权似可适用于有偿和无偿转让共有份额的情形。但这种 文义解释的合理性与否，还应进一步通过民法解释学的方法 予以阐明。首先，从比较法上看，大陆法系国家的优先购买 权制度不适用于无偿转让的情形。根据法国民法典第 815 14 条第1款的规定，共有人的先买权仅适用于有偿转让
16、共 有财产的情形（法国民法典第 81514条第1款规定：“如 共有人拟将其对整个共有财产或者其中一项或数项共有财 产的权利全部或一部有偿让与共有人以外的其他人，应以司 法外文书，将其拟定让与的价格和条件以及自荐取得这些财 产的人的姓名、住所与职业，通知其他共有人。”参见：法 国民法典，罗结珍译，法律出版社 XX 年版，第 631 页。）。 德国民法典规定的先买权的适用范围更为狭窄，仅在出 卖之情形下适用，该法第463 条规定了债法上的先买权，它 仅适用于义务人和第三人订立买卖合同的情形（德国民法 典第463 条规定：“对于某一标的有优先买受的权利的人， 一旦义务人和第三人订立关于该标的的买卖合同，就可以行 使先买权。”参见德国民法典，陈卫佐译注，法律出版社 XX 年版，第159160 页。）；该法第 1097 条
